新築か中古か 損しないマイホーム購入【住宅論】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
今回は新築VS中古議論について書きたいと思います。
前回までの記事の「持ち家VS賃貸議論」および「戸建VSマンション議論」については、どちらが良いという話でなくこれらを考える上で重要なポイントを挙げさせて頂きました。
今回の議論については個人的には中古をお勧めしたいと思いますので、中古目線での話になります。
今回の内容は以下です。
１．中古のメリット（中古を勧める理由）
■コストパフォーマンスが良い
■完成した姿をイメージができる
■立地が良い
■自分好みにリノベーションできる
■悪い環境を見抜きやすい
２．中古のデメリット（中古で気を付けること）
■保証がない
■大きな瑕疵があると新築より高くつく可能性がある
■住宅ローン控除が受けられない場合がある
■自分好みの家にできる（注文住宅の場合）
■新築の方が気分がいい
３．日本人は安易に家を建てすぎ？
４．まとめ
１．中古のメリット（中古を勧める理由）
元々資産運用を勉強している際に「家は中古が良い」という意見を知りました。
私の実家は新築戸建てを建てたこともあり、それまではなんとくなく持ち家＝新築と思っていて、それ故に本格的に家探しを始める前には、ハウスメーカーR社の無料セミナーに参加したり新築見学会にも参加していました。
セミナー自体は悪いものではなく、戸建てについて色々な知識を得ることができました。
中古戸建てを探す際に私が非常にお世話になった中古戸建てYouTuber「くらお中古戸建て専門チャンネル」さん（以下くらおさん）の言葉を借りると、中古には以下のメリットがあります。
■コストパフォーマンスが良い
■完成した姿をイメージができる
■立地が良い
■自分好みにリノベーションできる
■悪い環境を見抜きやすい
私見も交えつつ、それぞれ解説いたします。
コストパフォーマンスが良い
中古の一番のメリットですがコストパフォーマンスが良く、同じ立地・同じ広さの物件を安く買うことができます。
中古が安い（新築が高い）理由は２つあります。
１つ目の理由は、新築物件は実際の物件価値より割高な価格設定になっているからです。
単純に「誰も使っていなくてキレイだから高い。築0年だから高い。」というだけではありません。
新築が割高な一番の理由は『営業費』が乗せられているからです。
ハウスメーカーが家を売るまでには、営業マンの人件費やお茶代、セミナー費用やモデルハウスの建築維持費がかかります。
それら費用の大半は新築を買った人が負担していると言われています。
それもセミナーに訪れた人や営業を掛けた人が皆家を買ってくれればよいですが、そこまでやって契約に至らない人もたくさんいますので、取り逃がしたお客さんのコストも負担することになり、新築物件の価格は実際の物件価値より1～2割程割り増しとなっているそうです。
この『営業費』が無い分、中古は安い訳です。
２つ目の理由は、建物の価値が落ちた（償却された）状態で売られているからです。
簿記会計上、木造戸建ての建物は約20年掛けて価値がゼロになります。
例えば新築時に2000万円だった建物の価値は、10年後には半分の1000万円、20年過ぎるとゼロになります。
土地は原則価値が変わりませんので、新築時に土地2000万円＋建物2000万円＝4000万円だった物件は、20年過ぎると土地2000万円＋建物ゼロ円＝2000万円となります。
この価値が売り値のベースとなります。
簿記会計上の価値がゼロになっても本当に利用価値がゼロになる訳ではなく、居住することは十分可能ですし、ここにリフォームを加えることで新築より安く新築と遜色のない家を手に入れることができます。
YouTuberのくらおさん曰く、リフォーム金額の目安は、
築10年・・・100万円
築20年・・・300万円
築30年・・・500万円～
で新築並みにピカピカの家になるとのことです。
ただし、私の感覚ではこれはリフォームに慣れた人の金額で、初めてリフォームを検討する人はこれに＋50～100万円は見ておいた方が無難かと思います。
それでも、リフォーム金額を多めに見積っても新築よりははるかに安いと思います。
ご注意頂きたいのは、上記の「建物価値が落ちる」というのは簿記会計上の話であり、最終的な売り値は売主さんが決めるので、築30年の物件でも売主さんが「新築時の価格でしか売らん！」と言えばその通りとなり、中古のコスパメリットが無くなることはあります。
完成した姿をイメージができる
これについては私も当初はその重要性を理解していませんでしたが、実際に家探しをしてみると実は非常に重要なメリットでした。
中古を勧めている私ですが、家探しの途中では新築建売り物件も見ていました。
新築で難しいと思った点は、家が未完成の状態で契約しなければいけないということです。
（もちろん完成まで売れ残っている建売り物件は、完成した姿を見て契約することもできます。）
この場合、完成してみたらイメージと違っていたということもあるようですし、注文住宅でも完成して住んでみたら「もっとこうすればよかった」という話もよく聞きます。
私が未完成新築物件を見学した時も「このまま完成を見ない状態で契約するのは恐いな」という感じがありました。
対して中古は既に建物が存在しているので、契約前に完成した姿を見ることができます。
仮にリフォーム・リノベーションするとしても、ベースの姿はわかります。
立地が良い
立地については、駅近エリアの戸建てに住みたいと思った場合、既に家が建っていて土地が空いていないことが多く選択肢が中古に限られてしまうことがあります。
また、中古の場合は既に人が住んでいた場所なので、「人が住める場所」というお墨付きもあります。
このメリットについてはそこまで強く実感することはありませんでしたが、確かに立地の良い場所で空いている土地というのはあまり見なかった気がします。
また、中古も元々住んでいた人が何らかの理由で住み続けられなくなって売りに出している可能性もありますので、本当に立地が良いかはケースバイケースです。
自分好みにリノベーションできる
中古はベースの建物ができていますので、比較的安価で自分の好きな家にリノベーションでき、注文住宅を建てたような感覚を得ることができます。
リノベーションはかなり大掛かりに建物を改造することができ、耐震性をアップさせたり、キッチンを対面式やアイランド式に変更したり、壁を取り払って間取りを変更したり、ほとんど別物の家にすることができます。
ただし、リノベーションもやりすぎると多額のコストが掛かり、場合によっては最終的に新築より高くなるケースもあります。
なので、強くこだわってリノベーションを検討される方は、新築も並行して検討したり、リノベーション費用を安く抑える方法を考えた方がよいかもしれません。
悪い環境を見抜きやすい
中古の場合既に人が住んでいるので周辺環境を調べやすいということです。
元の住人に聞いてみたり、近隣住民に聞いてみたりして、不都合な事情を炙り出すことができます。
新築でもある程度は周辺環境を調べることができますが、例えば新規分譲地などの場合はまだ周辺に誰も住んでいないため周辺環境がどうなるかわかりません。
不動産関係の記事を書いている人の多くは「家を買う・建てる際は立地、特に周辺環境を重視すべき」と言っています。
建物に不具合があった場合はお金で解決できることが大半ですが、周辺環境が悪い、例えば近所に変な人が住んでいるなどということはお金ではなかなか解決できないため、これを理由に住み替えを余儀なくされることもあるそうです。
以上が中古を勧める理由です。メリットの後はのデメリットについての話です。
２．中古のデメリット
中古のデメリット（もしくは新築のメリット）を挙げると、
■保証がない
■大きな瑕疵があると新築より高くつく可能性がある
■住宅ローン控除が受けられない場合がある
■自分好みの家にできる（注文住宅の場合）
■新築の方が気分がいい
があります。
それぞれデメリットについて解説します。
保証がない
新築住宅の場合少なくとも10年保証が義務付けられていますが、中古の瑕疵担保期間は基本的に3ヶ月のみです。
（ただし、中古でも不動産会社が追加の保証期間を設けてくれる場合もあります。）
ここは２つ目のデメリットに繋がる話ですが、保証がないので大きな瑕疵は購入前に見つけておく必要があります。
大きな瑕疵があると新築より高くつく可能性がある
傾きやシロアリなどの重大な瑕疵があると、その補修・リフォーム費用が高額となり、結果的に新築の方が安くなる可能性があるということです。
これに関しては、購入前に大きな瑕疵を見つけ購入を回避するか、瑕疵を認識した上でその分安く買うことが重要です。
ただ、一般の人がこのような瑕疵を自分で見つけることは極めて難しいです。
そこで、築年数の古い物件はプロの住宅診断（ホームインスペクション）を受けることをお勧めします。
費用は5～15万円程度です。
また、小さな瑕疵であればそこまでのデメリットにはならないかと思います。
住宅ローン控除が受けられない場合がある
築年数が古い（20年以上）家の場合、住宅ローン控除の対象外となり金銭的に損します。
古い物件でも耐震補強を加えるなどで条件を満たせば、ローン控除対象となる場合もありますが、工事が大掛かりになると累計控除額で工事費の元が取れなくなることもありますのでその点も注意です。
注文住宅のような自分好みにはできない
これについてはそのままですが、新築注文住宅は原則自分好みの自由な設計にできますが、中古は既に出来上がっているものを買うだけです。
中古物件もリノベーションで自分好みの家にすることは可能ですが、やはりゼロから造る新築物件と比べればその自由度は低くなります。
新築の方が気分がいい
これはごもっともです。
最後は自身の価値観で新築か中古かを選ぶことになると思います。
３．日本人は安易に家を建てすぎ？
メリット・デメリットという考え方とは違いますが、補足的な話として日本人は安易に新築の家を建てすぎという話もよく耳にしました。
新築の家が建ってからその家が壊される（もしくは壊れる）までの平均年数を見た時、日本の家は平均32年で壊されているそうです。
一方、アメリカは67年、イギリスは81年と大きな差があります。
この差は何か？日本の家は質が悪いのか、湿気が多く劣化が早いのか、度重なる地震で疲労しているのか、そのいずれでもありません。
ちゃんと設計・施工・修繕されていれば日本の家も基本的に100年持つそうで、単純に日本人がまだ住める家を壊して新しい家を建てているだけのようです。
とにかく日本には「家は新しく建てるもの」という風習が根付いています。
アメリカは建てるというより既にある家を買うという考えが強く、イギリスは親・子・孫と世代を跨いでローンを払うこともあるそうです。
ではなぜ日本は新しい家を建てるという風習が強いのか。
堀江貴文さん曰く、1960年に日本政府が打ち出した国民所得倍増計画というものが関係しているとのことです。
この計画で日本政府は、国民に新築の家を買わせ住宅ローンを組ませることにより、建築業者も金融機関も潤うように仕向けたという歴史があり、これが今も国民の心情に根強く残っているらしいです。
即ち、新築の家を建てることが絶対的に正しい訳ではなく、家を建てることが良いことだと刷り込まれてそう認識している部分があるということです。
だからと言って、新築を建てることに全く価値がないという訳でもなく、新築は辞めた方がいい訳でも、まだ住める家があれば絶対にそこに住まなければいけない訳でもないのですが、「マイホームと言えば当然新築でしょう。」という考え方には、そのような背景も隠れているという話です。
４．まとめ
新築VS中古議論は個人の価値観による部分も多いと思いますので、新築に強い拘りがあれば新築を選択するのが正解かと思います。
ただし『新築は贅沢品』ということはしっかり認識しておいた方が良いです。
一方で、２章で述べたデメリットは物件選びやリフォームのやり方を注意すれば回避できるものが多いです。
このようにデメリットを考慮しても、中古のメリットは非常に魅力的であり、人生で最も高い買い物において良い選択肢ではないかと思います。
私もメリット・デメリットをよく認識しつつ中古×戸建てという選択肢を選びました。
と言いつつ、初めから「新築は絶対なし！」と決めつけるのではなく、「最終的に納得のいく条件であれば新築でも可」という考えでで、多少は新築物件も見ておりました。
今後は 中古戸建ての探し方、買い方、注意すべきポイントについて私の体験談を交えて記事を書いていきたいと思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
中古戸建てをメインに『家探し』の記事を書いています。
是非読んでみてください(^^)
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