初めての物件見学 でも中古ではなく新築です【マイホーム探し】

こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。

今回は私の家探しにおける最初の物件見学についてお話しします。
中古戸建てをお勧めしている私ですが、最初の見学は2件連続で新築建売り物件でした。
これには深い意味はなく、元々「絶対に新築はなし！」と決めていたわけではなく条件さえ納得できれば新築でも可としていたのですが、たまたま見学の日程調整の都合上新築が先になってしまっただけです。

この時の見学の体験談を書いていきます。内容は以下です。

１．見学の経緯、流れ
　　■物件探し・見学の予約
　　■物件概要・見学の流れ（1件目）
　　■物件概要・見学の流れ（2件目）
２．物件のチェックポイント：見学で感じたこと
　　■未完成物件の怖さ
　　■接道について
　　■接道に面した家
　　■高低差
　　■周辺の雰囲気
　　■日当たり
　　■ひな壇物件（擁壁）
３．見学した物件のその後
４．最後に

１．見学の経緯、流れ

■物件探し・見学の予約

予算・条件・エリアの設定が概ね終わり、本格的に物件検索を始めてから1週間程度経ったところで、物件の問い合わせを行うようになりました。

中古で気になる物件があり見学のアポを取っていたのですが、なかなか売主さんとの都合が合わずにいたところ、同時に問い合わせしていた新築建売り物件（2件）の見学の予約が取れたため、そちらを先に見学することとなりました。

と言っても、そうこうしているうちに中古の方も見学の調整がつきましたので、見学の日程としては、土曜日に最初の1件目、翌日曜日AMに2件目の新築を見学し、日曜日のPMに中古の見学という流れになりました。
中古物件の見学にはついては改めてお話しします。

ちなみに、物件の問い合わせは不動産サイトから簡単にできます。
各物件のページ内に問い合わせフォームがあり、連絡先と問い合わせ内容などを入力して送信します。

まだ見学するかわからないのでとりあえず資料請求だけと思っても、結局見学に誘導されます。
そもそも資料請求と言ってもサイトの物件ページ以上に詳しい資料はないようです。

問い合わせを行うと、担当仲介会社からメールや電話で連絡がきて、是非見学に来てくださいと言われます。
ただ、一部やる気のない仲介会社からは、全く連絡が来ないこともあります。

■物件概要（1件目）

1件目の新築物件は、住宅街にあった古い家を壊した後の分譲地に2戸売り出されていましたが、まだ建設中の未完成物件でした。
なので、見学は建設中の現場（基礎ができたところ）を見て、その後車で30分移動して、同じハウスメーカーが建てた参考完成物件を見学しました。
新築未完成物件の場合は、このように同メーカーの物件を見せられることはよくあるようです。

物件としてはかなり立地がよく、私が第一候補としたエリアの駅から徒歩5分、コンビニ4分、スーパー9分、小学校5分とかなり魅力的でした。
また、擁壁（人工のがけ）上のひな壇地で日当たりも良く、小庭もあり、周囲は閑静な住宅街です。
ハウスメーカーは建売りメインのいわゆるローコストメーカーです。

予算的には2割ほどオーバーで購入は難しいと分かっていても、気になって見学してしまいました。
見学の予行練習という目的もありました。

■物件概要（2件目）

2件目の新築物件も、住宅街にあった古い家を壊した後の分譲地で、こちらは3戸が既に完成し、1戸は入居済、残り2戸がまだ売りに出されていました。

こちらも駅から6分で、1件目とは駅を挟んで反対側になります。コンビニ・スーパーも3～5分と好立地です。
ハウスメーカーはやはりローコストメーカーです。

2戸残っているうちの1戸は大幅に予算オーバーしていたため、もう1戸の安い方を主に見学したいと思っていました。
ただ、安い方でも予算の2割オーバーであり、かつ事前の情報で日当たりが悪い（南側にもう1戸の高い方の物件が建っている）と分かっていたため、買う可能性は低いかなと思っていました。

更に当日行ってみると安い方はちょうど売れてしまったと言われ、全く興味のない高い方だけを見学することとなりました。
担当営業マンもこちらが興味がないことを察していて、あまりお勧めもしてくることもなく、代わりに他の新築物件をたくさん紹介してくれました。

２．物件のチェックポイント：見学で感じたこと

■未完成物件の怖さ

1件目の物件は建設中の未完成物件であったため、このまま完成を見ずに契約すると考えるとやはり怖いなと思いました。
もちろん完成を待って契約することもできるのですが、完成前の他の買い手に買われてしまえばそれまでです。

完成品を見れない代わりに同じハウスメーカーの他の物件を見学することもできましたが、デザインの雰囲気は分かるものの間取りや広さは全く違いますし、同メーカーでもテーマカラーは物件ごとにそれぞれですし、本当に参考レベルにしかなりません。

このような未完成物件の場合、不動産サイトに掲載される外観・内装の写真も類似物件のものであることがあります。
そして類似物件である旨が記載されていない（よく探せば書いてあるのか？）こともありますので、これは詐欺ギリギリだなと思います。

その点、中古物件は建物のイメージができないということはありませんので、購入の判断がしやすいです。
仮にリノベーションで見た目が大きく変わるとしても、ベースが分かるだけでも大きいです。

■接道について

1件目・2件目ともに、接道に少々課題がありました。
接道（アクセス道）が狭く幅は車2台スレスレですので、日常的な運転の中で対向車とのすれ違いはストレスになるなと感じました。

■接道に面した家

2件目はリビングの窓が接道にダイレクトに面していたため、通行人の視線が気になりとても落ち着いた生活ができそうにありませんでした。
この接道は狭い道ではありますが、周囲の住宅街から駅やスーパーへ徒歩で向かうルートで重要な道なので歩行者は多いです。
実は私が最終的に購入した家も駅やスーパーへ向かう際はここを通ります。

営業マンは「窓を高めに作ってあって目線も合いにくいし、通行人はそれほどこちらを気にしないですよ」と言っていましたが、「相手がこちらを気にするか」や「目線が合うか」の問題ではなく、「こちらが見られていると思うか」の問題ですのであまりフォローになってないですね。
夜間は照明により室内が見えやすいので、正直私が通行人なら目に入るものはどうしても一度見てしまうと思います。

2件目の分譲地の3戸のうち売れ残っている1戸が最も価格が高い理由について「接道と接している面が多いから」と説明されましたが、どう見ても接道と接していることがデメリットになっていると思います。
この物件に限らず「接道との接面が多いほど物件価格が高い」という話をよく聞きましたが、「接面が多いことがそこまでメリットか？」という疑問が大きかったです。

■高低差

1件目の物件は駅から5分の駅近物件でしたが、駅と物件の間には高低差があり、最短ルートで駅に向かうと6～7mぐらいの高さの階段を登る必要がありました。
若いうちならそこまで気にしませんが、やはり年を取ったり足腰が弱くなるときつそうだなと思いました。

■周辺の雰囲気

1件目の物件は、駅近ながら閑静な住宅街で落ち着いた生活ができそうでした。
しかし、「周囲の道の雰囲気がなんとなく暗いよね」といった感想があり、明確な根拠は言えないものの立地や条件がいい割に気が進まない物件でありました。
この「なんとなく暗い」については、別の記事で私なりの考察をしてみたいと思います。

2件目の物件それとは逆で、1件目とは駅を挟んで反対側の駅近物件で、こちらも住宅街ではあるもののこちらは駅前商店街にも近く、かつ接道が歩行者の通りが多いことからいまいち落ち着かない雰囲気がありました。
駅近物件を探す場合は、周辺の静かさとの両立が難しいです。

■日当たり

結果的に今回見学はできなかったのですが、2件目の分譲地の3戸のうち直前に売れてしまった1戸は、すぐ南側に建物（同じ3戸のうちの1戸）があり日当たりは期待できなそうでした。
担当営業マンも事前のメールで正直に「日当たりはそれほどよくないですが、」と言ってくれておりました。

その代わりにこの家は、吹き抜けが設けられていて少しでも室内に光が入るようにされていましたが、見学ができなかったためその効果は確認できませんでした。

■ひな壇物件（擁壁）

日当たり繋がりの話で、1件目の物件は傾斜した地形に高さ2.5mの擁壁（人工のがけ、石垣）が建てられ、その上に家が建てられたいわゆるひな壇物件でした。
かつ擁壁の下は生活道路で、南側を遮るものが全くないため日当たりに関しては非常に良好でした。

一方で、この『擁壁』については注意しなければいけない点がいくつかありますので、いつか個別で記事を書きたいと思います。
擁壁の所有者は誰か、建築確認申請は取得されているか、崩落や沈下の可能性はないか、擁壁の淵から建物までに十分な距離が取られているか、建物の基礎は杭で補強されているか、などをチェックする必要があります。

今回の物件（1件目）については、営業マンに確認を取ったところ、擁壁は市の所有物で、建築確認申請も取られており、建物の基礎の一部は杭を打って補強されていたため、とりあえず崩落の心配は少ないかと判断しておりました。

３．見学した物件のその後

今回見学した新築建売り物件2件がその後どうなったかお話しします。もちろん私は購入することも、それ以上アプローチすることもありませんでした。

1件目の分譲地の2戸あるうち1戸は、私が見学した翌日に申し込みが出されたようで、その2週間後には不動産サイトから掲載が消えていました。
もう1戸も見学の1ヶ月後ぐらいには掲載が消え、完成する前に2戸とも売れてしまったようです。
いくつかマイナスポイントはあるものの、やはり良い物件だったのだろうと思います。

そういえば見学の当日、実際の建設現地を見学→30分ほど離れた類似物件を見学→営業マンと解散の後、物件の周囲の様子を確認したく自分たちで再度現地へ戻ったところ、同じ営業マンが他の家族を案内していてちょっと気まずい思いをしたエピソードがありました。

2件目の物件（分譲地の3戸のうち売れ残った最後の1戸）はその後もなかなか売れず、400万円ほど値下げされて完成から半年ほど経ってようやく売れました。
この地域ではかなり売れ残った方かと思います。

私の考察では、やはりリビングが接道に面している点が足を引っ張っていたのではないかと思っています。

４．最後に

最後に、物件のチェックポイントをまとめると。

　・未完成物件は建物のイメージができないので注意
　・接道の広さをチェック
　・部屋が道路に面した家は特に注意
　・徒歩ルートの高低差に注意
　・周囲の雰囲気は実際に現場に行ってチェック
　・日当たり（隣の建物との間隔）をチェック
　・擁壁上の物件は注意
　

今回は、中古勧めている私が新築の見学を行ったエピソードを書かせて頂きましたが、新築も中古も共通する部分がありますので参考にして頂ければと思います。
また、近いうちに本命である中古物件の見学についても書かせて頂きます。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

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