中古×戸建て マイホームブログ

教育資金や老後資金を残しつつマイホーム生活を夢見る30代会社員やんともが、千葉県内に中古戸建てを購入し、リフォームしたりDIYしたりで堅実にマイホームを手に入れるまでの話です。

家は必ずしも購入できる訳ではない【申し込み・契約】

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こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。


住宅の購入は普通の買い物と違い、お金さえ払えば欲しいものが手に入るというものではありません。

早い者勝ちだったり、高い金額を提示した者勝ちだったり、売主さんの気分次第だったり、売主さんに『売ってもらう』必要がありますので、その点についてお話ししたいと思います。


今回の内容は以下です。

1.必ずしも購入できない理由
2.確実に購入するためのポイン
 ■見学時の注意点
 ■他に狙っている人の存在を把握しておく
 ■申し込みを急ぐ
 ■指値(値下げ交渉)をしない
3.最後に

 

1.必ずしも購入できない理由

スーパーやコンビニで買い物する場合、指定された金額を払えば欲しいものは手に入ります。
売り切れの場合でも、日を改めたり他の店に行けば手に入る可能性が高いです。

対して、住宅は基本的に1点モノです。
新築やマンションならまだしも、中古・戸建ては特に類似のモノもありません

 

なので、欲しい物件が先に売れてしまえば、お金を払っても購入することができません

契約自由の原則で、売ってもらえるかどうかも売主さんの判断になります
(厳密に言えば、スーパーやコンビニも客を選ぶ権利はあると思いますが)

 

基本的には売主さんも家が売れないと困りますので、「あなたの家を買いたいです。」という人に対してむやみに断ることはないと思います。

しかし、以下の場合は売買を断られる可能性があります

 

指値の金額に納得がいかない

指値(いくらなら買いますと言う金額提示)で値下げ交渉をした場合、売主さんが「その額では売れない」と思えば断られることもあります

実際には「間を取ってこの額でどうでしょうか?」という返答が多いようですが、指値の額が余りにも常識を外れた額であれば、完全に付き合いを断られる可能性もあります。

 

②先に他の買い手から申し込みが入っている

申し込みを入れようとした時点で既に他の人の申し込みが入っていた場合、基本的には断られます

大原則としては早い者勝ちで、最初に申し込んだ人が買主として契約できることになります。

不動産取引の秩序を守るため、売主ではなく仲介会社から断られることもあるそうです。

 

③他の買い手がより高い額で申し込みを入れている

人気物件で複数の買い手から申し込みがある場合、最も高い額で申し込みを入れた人が買主として選ばれることがあります
例えば、自分が指値で申し込んでいる時に、他の買い手が満額で申し込んだ場合です。

原則は先に申し込みを入れた人が有利ですが、後からそれ以上の額で申し込みたいという人が現れれば売主はそちらの買い手を選ぶこともできます。

 

④その他の契約条件

金額以外でも、引き渡し予定日などの条件によって断られたり、他の買い手を選ばれることもあるそうです。

 

⑤売主の独断

最終的にその人に家を売るかは売主の自由な心証で決めることができますので、何らかの理由で「この人には売りたくない」と思われれば売ってもらえない可能性もあります。

 

 

補足として、自分の家の申し込みの際に営業マンから言われたことですが、自分が申し込みをした時点で他に同じ物件を狙っている人がいれば、自分が申し込みを出した事と申し込みの金額は他の狙っている買い手に伝わるそうです。

その時、他の買い手がどうしてもその物件を購入したいと思えば、その人は自分より高い額で申し込みを入れることはできるそうです。

ただ、それですぐ自分が負けてしまう訳ではなく、今度は他の人が自分より高い額で申し込んだ事について自分に連絡が入り、自分もそれ以上の額で申し込みを出し直すこともできます。

このようなケースで最終的に両者とも満額を入れた場合、売主さんは基本的には最初に申し込みを入れた人を選ぶことが多いそうですが、稀に申し込み順は後でも初めから満額を入れていた方を選ぶケースもあるそうです。
「1度でも指値を入れたこと自体が気に食わない」ということかと思います。

 

上記のように2番手以降の申し込み者が選ばれるというのは、あくまで契約締結までに申し込みを入れた場合に限ったことであり、契約締結後は他の買い手に変更することはできません。
(契約破棄となり売主は1番手の買主に違約金を支払うこととなります。)

 

また上記以外でも住宅ローンの審査が通らないことで断られるケースもありますが、代金を支払えない人には売れないというのは当たり前のことですので、上記からは外してあります。

 

2.買いたい物件を確実に購入するためのポイント

上記のように必ずしも売主さんから契約してもらえるとは限らない中で、買いたい物件を確実に購入するための注意点をいくつかお話しします。

 

見学時の注意点

見学時はとにかく売主さんからの心証を良くすることに努めます。

ポイントとしては、

・最低限の身なりや礼儀には気を付ける
・見学時点ではお金の話(値下げ交渉)はしない
・家に対して敬意を払った言動をする

その物件が買い手にとって魅力的な物件かどうかは別として、売主さんにとっては長年生活した大事な家です。
いきなりお金の話をされたり、敬意に欠けた言動をされると普通は気分のいいものではありません。

見学中に良いと思う箇所があれば、適度に褒めるぐらいはあっていいかと思います。

ただし、こちらも買い手として売主さんとは対等な立場ですので、聞くべきことは遠慮なく質問し、物件としての明確な欠点は確認しておいてください

 

他に狙っている買い手の存在を把握しておく

需要の大小によって買い手有利か売り手有利か決まりますので、他にこの物件を狙っている人がどの程度いるかを把握しておいた方がよいです。

結局はここが一番大事なのですが、一番難しいです。

 

これを確認する方法は仲介してくれている営業マンに聞くしかないのですが、 営業マンとしては早く売りたいし、高く売りたいと思っていますので、ウソの情報を流す可能性があります。

実際に物件の見学に行くと、高確率で「他の人もこの物件を狙っているので、早めに購入を決めた方がよいです。」ということを言われます。
その割にその物件がなかなか売れないことも多いです。

 

私が最終的に購入した物件においても、「もう1人狙っている人がいる」と言われていましたが、果たして本当にいたのかはわかりません。

営業マンとしては、ウソの情報だと勘づかれてもいくらでも誤魔化しようがありますので。

 

では正しい情報を得るにはどうしたらよいか。
私も確実な方法はわかりません。

 

1つは長期間不動産サイトに掲載され続けている物件であれば、基本的に狙っている人はいない(少ない)と判断してよいと思います。

しかし、いつから掲載されているか分からない物件や、新着の物件の場合は、判断がつきません。

 

その場合、ある程度そのエリアの物件調査ができていれば、その物件が優良物件(条件が良くて割安な物件)か否かを自分で判断し、需要の大きさ(狙っている人の有無)を予測することはできます。

 

そうでなければ、最後は営業マンとの駆け引きになります。

 

申し込みを急ぐ

もし多くの人が狙っている物件と分かれば、なるべく早く申し込みを入れた方がよいです
前章でも述べていますが、原則は早い者勝ちです。

 

申し込み前に物件について色々調査したいかと思いますが、ハザードマップなど自分で調査できる内容は急いで調査してください。

 

住宅診断は思い切ってスキップするのも選択肢です。

診断を依頼してから結果が返ってくるまでに数週間かかります。

また、住宅診断を行うには売主さんにも時間を作ってもらう必要がありますが、買い手の多い物件なら売主さんも「どうせ誰か買ってくれるし、住宅診断なんて言ってくる人は後回し」と時間をなかなか作ってくれない可能性もあります。

お金に余裕がある人は、条件がよいと思う物件に対しては最初の見学の時点で住宅診断士を同行させるのもよいかもしれません。

 

あまり良い事ではありませんが、とりあえず申し込んで、後で瑕疵や欠陥が分かればキャンセルするということもできなくはありません。(法的には問題ありません。)

ただし、取り引きのモラル上やってはいけないことですし、不動産会社からは今後の仲介を断られる可能性もあります。

 

指値(値下げ交渉)をしない

多くの人が狙っている物件を確実に購入したいと思うのであれば、申し込みで指値をしないことをお勧めします

理由はお分かりだと思いますが、複数の申し込みがあれば当然売主さんは高い額を払ってくれる人に売りたいと思います。

 

控えめに「10万円だけ下げてもらおう」というのであれば、いっそ満額を入れた方がよいかもしれません。
その10万円で他の買い手と負ける可能性もありますし、10万円であっても指値指値ですので、売主さんにとって気持ちのいいものではありませんから。

 

中古物件で指値をしないのは損だと思うかもしれません。

しかし、物の価格は需要と供給のバランスで決まりますので、「この物件が欲しい」と強く思うのであれば、それだけ需要が高いということで高い額が適正価格となります

本当に優良物件なら、自分が安い金額を入れても、誰かが金額を吊り上げるはずです。

「満額でも買いたい」と思うのなら満額が適正価格となりますし、「値下げしないと買わない」と思うのであれば、誰かが満額で買っても後悔はないはずです。

 

と言うのは理屈の話ですので、人間の感情はそう単純には整理することはできないと思いますが、最後はそう解釈するしかありません。

 

3.最後に

今回は1点モノである不動産取引について、買いたいと思っても買えない場合があることをお話ししました。

 

私も自分の家を購入した時は、この辺りの駆け引きが上手くできなかったと後悔しています。

情報収集をしっかり行い、冷静な駆け引きができるよう頑張ってください。

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

 

 

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