契約締結 マイホームが決まります【申し込み・契約】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
今回は物件購入の契約締結について説明いたします。
内容は以下です。
1.契約までの流れ
2.契約締結
3.契約時の注意点
■契約すると後戻りできない
■手付金の準備
■説明事項の内容について
■融資承認取得期日
■共有名義者の同席
■売主さんへの手土産
4.最後に
1.契約までの流れ
契約までに最低行うことは以下の3つです。
(1)申込書の提出→売主からの承諾
(2)住宅ローン仮審査の承認
(3)手付金の準備
(1)申込書の提出→売主からの承諾
物件を購入する意思が固まったら、申込書を提出します。
値下げ交渉する場合は申込書に希望金額を書きます。(指値)
売主さんから希望金額が承諾され、「あなたに売ります」という口約束を交わしたら、契約締結に至ります。
契約は売主・買主両者が顔を合わせて行いますので、両者が出席できる日程を調整します。
(2)住宅ローン仮審査の承認
契約を結ぶには住宅ローンの仮審査を通過しておくことが条件となります。
(これも絶対ではなく、最終的には売主さんの判断になりますが。)
最終的に借入れを行う銀行でなくても、いずれか1行で承認を得ていればよいですが、ネット銀行や店舗型銀行のネット審査だけが通過した場合は、売主さんから断られてしまうことが多いようです。
理由は、ネット銀行やネット審査での仮審査は基準が甘く、仮審査が通っても本審査で落とされるケースが多いからだそうです。
通常は、購入の申し込みと同時に仮審査も申し込み3~4日で承認をもらいますが、申し込み前(家探しの最中)に仮審査を通しておくこともできます。
対象物件が他の買い手と取り合いになる場合は、早めに仮審査を通した方が圧倒的に有利です。
(3)手付金の準備
契約の際には、現金で手付金を支払う必要があります。
手付金は大きく2つあり、
①物件代金の手付金:相場は物件価格の5%であるが、最終的には売主と買主の同意で決める
②仲介手数料の前金:不動産仲介会社へ払うものであり、相場は手数料(物件価格の3%+6万)の半分
となっています。
これを銀行振り込みなどではなく、現金札束で手渡しします。
3000万円の物件であれば、約200万円の現金を準備する必要があります。
プラス印紙代など数万円も必要です。
準備するお金・物については仲介営業マンが教えてくれます。
2.契約締結
契約行為は基本的に売主側の不動産仲介会社の営業所で、売主、買主、仲介業者の3者が一同に会して行います。
仲介業者も売主側・買主側が別の場合は4者になります。
空家物件で見学の際に売主さんと会ってない場合は、ここで初めて売主さんと顔を合わせることになります。
かしこまった場ではありますが、服装はラフ過ぎなければ正装でなくても大丈夫です。
小さな子供を連れて行く場合は、営業所のキッズスペースなどで預かってもらい、極力契約の席には同席させない方がよいかと思います。
契約の場でやることは、
①重要事項説明
②契約書への署名捺印
③手付金の支払い
④その他
です。
①重要事項説明
仲介営業マン(宅建士)が法律で義務付けられた重要説明事項を買主に説明します。
売主さんの同席は必須ではありません。
どのような土地で、どのような構造で建てられた家で、接道やインフラはどのようになっていて、法律に抵触する事項はないか、など、私の場合はA3用紙×12頁の資料を全て読み上げられました。
結構時間がかかります。
一通り説明を終えて内容を承認する場合は、署名捺印を行います。
②契約書への署名捺印
重要事項説明が終わったら、『不動産売買契約書』に売主・買主両者が署名捺印します。
③手付金の支払い
売主さんおよび仲介営業マンへ手付金を支払います。
現金を手渡した後、領収証を貰いますので大事に保管しておいてください。
④その他
私の場合、重要事項説明以外の説明事項について、別紙で説明を受けました。
例えば鍵の本数や、家のどの設備が正常に稼働しないか、新築時の書類などで引き渡してもらえる書類は何か、紛失した書類は何かなどです。
このような流れで、時間としては2時間程度は掛かりますが、基本的に仲介営業マンが進行してくれますので、順調に行けば難しいことはありません。
ただし、私の経験上いくつか注意点がありますので、次章でお話しします。
3.契約時の注意点
私の体験談として、契約あるいはその前後で注意すべき点をいくつかご紹介します。
契約すると後戻りできない
契約書に署名・捺印してしまうと簡単に「やっぱりやめた」はできなくなります。
申込書の提出も安易に取り下げてはいけないとされていますが、こちらはあくまで取引上のモラルの範疇で法的拘束力はありませんが、契約書を交わすと明確に民法上の契約行為が成立します。
絶対に解約できない訳ではないですが、原則として契約後に解約すると売主さんに渡した手付金が返ってこなくなります。(すなわちその額だけ違約金を取られることになる)
ただしこれも必ず全額取られる訳ではなく、ある程度は売主さんと交渉の余地もあるようですが。
契約を行う前に今一度自分が買うべき物件なのか確認を行ってください。
手付金の準備
手付金は数百万円の金額を現金で準備する必要があります。
フルローンで考えていた人も、この時点では借入できておらず、別途現金の準備が必要です。
自力で準備できない人は、早めに親族などの当てをつけておいてください。
ここは私も当時油断していて、いざ1週間以内に100万円以上の現金が必要となると意外と準備が難しかったです。
説明事項の内容について
重要事項説明の内容やそれ以外の説明内容は、よく聞いて全て承知した上で契約書に捺印する必要があります。
よく聞く重要事項説明の例として『再建築不可物件』があります。
建築基準法の接道義務などを満たしていない物件のため、今ある建物には住むことができるものの、古くなって取り壊しても新しい建物を建てることができないという物件です。
※詳細は接道の記事で記載しています。
本当に重要なことを契約の直前で言われても困る部分がありますので、基本的にそのような内容は見学などの時点で告知してくれるとは思いますが、気になる場合は事前に営業マンに「重要な告知事項はないか」と確認しておいた方がよいです。
私が体験談として、重要事項ではありませんがもっとよく確認しておけばよかったことが2点あります。
(1)耐震基準・耐火基準
耐震基準や耐火基準は意外と説明の義務はないようです。
火災保険・地震保険に加入する際に必要となりますし、そもそも自分が住む家なので把握しておきたいものですので、自ら質問しておいた方がよいです。
(2)引き渡し書類
購入した物件が新築された当時の書類は必ずしも引き渡す義務はないようですが、後に必要となる書類もありますのでよく確認しておいた方が良いです。
契約の日に色々と説明を受ける中で、新築時の書類について「ほとんど紛失しており引き渡しできない」と説明されました。
仲介業者へ「無くても困らないのか?」と聞いても「まず困ることはない」と言われてました。
しかしその後すぐ、住宅ローンの本審査や火災保険の審査の際に早速新築時の書類が必要となりました。(建築確認申請済証・検査済証など)
少々バタつきましたが最終的には書類が見つかり引き渡してもらうこともでき、ローンや火災保険の審査も通過できましたが、もし見つかっていなければ希望の条件でローンや火災保険が契約できなかったかもしれません。
この件での反省点は、どの書類が必要になるかということを事前に把握しておかなかったことです。
特にローンの審査と火災保険・地震保険の審査は色々な書類が必要ですので、事前に銀行や保険会社の案内を読み、必要書類を確認しておいてください。
融資承認取得期日
契約書には『融資承認取得期日』と『融資借入先』が記載されます。
借入先銀行は必ずしもそこで借りなければいけない訳ではありませんので、仮の予定で結構です。
複数銀行を書くこともできます。
融資承認取得期日とは、「この日までローンの審査が通らなければ、無条件(違約金なし)で売買契約の解除ができる」という期日です。
買主にとって「買う気はあったけど、ローンが借りられなくなって売買契約を解除する」という場合に、違約金を払わされる(手付金を没収される)のはかわいそうということで、買主を守るためにあります。(融資特約と言います。)
逆に言いば、「契約書に記載している銀行のいずれか1行でも承認が下りると、無条件(違約金なし)での解約はできなくなる」ということです。
私は、住宅ローンの借入先として、不動産会社の提携先銀行(A銀行)とそれ以外のネット銀行(B銀行)の2行に審査を出していました。
(その時点ではネット銀行(B銀行)が本命で、最終的には本審査後に決定する予定でした。)
営業マンにネット銀行(B銀行)を検討している旨を伝えると、「融資承認取得期日までにネット銀行(B銀行)の承認がもらえなければ、提携先銀行(A銀行)で確定してもらう。」ということを言われました。
しかし、営業マンの言っていることは間違いであり、融資承認取得期日までに借入先を決定させなければならないと言う決まりはありません。
融資承認取得期日以降まで借入先の決定を伸ばすことはできます。
そもそも、いつまでに審査の承認をもらわなければいけない、あるいはいつまでに借入先を決めなければならないという期日はありません。
『審査の承認→借入先の決定→銀行との契約→借入&決済&引渡し』という住宅ローン借入れの流れの中で、契約書に記載された引き渡し日まで借入れができるように借入先を決定しなければいけないというだけです。
(手続きに必要な日数を考慮して、引き渡しの2週間前には借入先を決めたいところです。)
ネット銀行など不動産会社の提携銀行以外の銀行からの借入を検討している方は、念のため融資承認取得期日についての契約内容や、いつまでに本審査の承認を得ればよいか、あるいは本審査が遅れた場合はどうすればよいかを、契約の時までに確認しておいた方がよいかと思います。
共有名義者の同席
もし購入した家を、奥さんや親御さんなどと持ち分を分けて登記する場合(共有名義)、共有名義者も契約当事者として契約に同席し署名・捺印する必要があります。
また、その旨を事前に営業マンに伝え、それ用に契約書を作成しておいてもらう必要もあります。
私の場合は嫁の実家から資金援助があったため、その分は嫁に持ち分を与えなければいけなかったのですが、契約締結の時点でその事を知らず、別日に嫁のためだけに再度重要事項説明を行ってもらったり、契約書も追記させてもらうなど、営業マンや売主さんにご迷惑をお掛けすることとなってしまいました。
売主さんへの手土産
基本的には売主さんへの菓子折りなどはいりません。
売主と買主は対等な立場であり、家の引き渡しと代金の支払いが契約の全てです。
しかし、値下げ交渉に応じてもらった場合は、気持ち手土産があってもよいのかと思います。
私は持って行きました。
4.最後に
契約はマイホーム購入において最も重要な行為の1つですが、準備や当日の進行は仲介業者がやってくれますし、持参物も指示してくれるので特に難しいことはありません。
ただし、本当に重要な説明事項がある場合は、しっかり確認を行ってから署名捺印してください。
それより私の場合は、この時初めてお会いした売主さんが自分の大学の恩師であったことに驚きました。
これについては、別の記事で詳細を書いています。よかったら読んでみてください。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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