住宅ローン 借り入れの流れと比較のポイント【住宅ローン】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
今回から住宅ローンの話をしてみたいと思います。
今回は住宅ローンの基本知識、借入れの流れ、複数の銀行を比較する際の比較方法（比較のポイント）についてです。
１．住宅ローンの基本知識と借入れの流れ
■住宅ローンの基本知識
■借入れの流れ
２．住宅ローンの比較方法（比較のポイント）
３．最後に
１．住宅ローンの基本知識と借入れの流れ
住宅ローンの基本知識
住宅ローンに関する知識を書きだすときりがないので、ここでは住宅ローンを借りる際に選択肢となりうる最低限の内容に絞らせて頂きます。
【基本知識】
(1)変動金利／固定金利
(2)元利均等払いと元金均等払い
(3)団信（団体信用生命保険）
言わずもがなですが、住宅ローンの返済時に銀行に払う利息の利率（金利）が、常時市況金利と連動して変動するのが変動金利、借入期間（35年ローンなら35年間）ずっと金利が変わらないのが固定金利です。
私が家を購入した時の各銀行の最低金利は
ぐらいの金利をよく見ました。
変動と固定どちらがよいかという議論に少し触れさせて頂くと、私が調べた限りこの選択はかなり難しいようです。
お金の話に強そうな人の記事を読んでいても、明確にどちらがいいと言い切っている人は少なかったです。
日本の住宅ローンの金利は長い間低金利が続いており、なんとなくこのまま低金利が続きそうにも見えるのですが、実際は金利が上昇する可能性も十分にあるようです。
「金利が上昇しても返済できる余力のある人は変動金利を選び、余力のない人は固定金利で保険を掛けるべし」とも言われていますが、選び間違えると数百万円の損となりますのでやはり難しいです。
あとは、どのタイミングでどの程度上昇するかにもよります。
例えば35年ローンを組んだとして、返済を始めて15年経った頃に固定金利の2倍ぐらいまで金利が上昇して、その後はその金利を維持した場合、35年間の総支払額は初めから固定金利を選択した場合と大差ありません。
借入期間が短い方や、繰り上げ返済に自身がある方は、変動金利でもリスクは少ないのではないかと思います。
(2)元利均等払いと元金均等払い
返済方法の違いですが、
元利均等払い：借入期間の全期間、元金返済額＋利息額が同額となるように返済する方法。
元金均等払い：借入期間の全期間、元金返済額は一定で、利息額はその時のローン残高によって徐々に減っていく返済方法。すなわち、支払額（元金返済額＋利息額）も当初は高く以降徐々に減っていく。（金利の変動がなければ）
いくつか補足すると、まずこの選択肢について、元々日本の住宅ローンは元利均等払いが当たり前というか、元利均等払いしかなかったようです。
元金均等払いは比較的最近できたものであり、今でも元利均等の方が主流のようです。
また、変動金利で元利均等払いとした場合、基準金利が上昇したとしてもしばらくは同じ支払額が維持されるという制度があります。（125%ルール）
しかしこれは、金利上昇分の支払いが免除されるという訳ではなく、支払が後ろ倒しにされるだけですので最終的に支払う額は同じです。
ではこの選択肢どちらを選ぶのがよいかと言うと、私がいくつかの記事を読んだ限りは、元利均等を選んだ方がよいという意見が多いです。
仕組み上は最初の頃に元金の減りが早い元金均等を選んだ方が総支払額は少ないことになりますが、低金利状態ではその差は僅かであり、むしろ住宅ローン減税制度においては元金が多く残っている元利均等の方が減税額が大きく有利となります。
また、最初の頃は元金均等払いより支払額が少なくなりますので、その分を貯めておいて繰り上げ返済をすれば元金均等と同じように元金を減らす事もできます。
結局のところは、低金利状態ではどちらを選んでも大差はないのですが、1つ判断基準をお伝えするとしたら、
・お金を貯めて繰り上げ返済する管理能力のある人。もしくは、そもそも最初の頃に元金均等で返済する返済能力のない人。⇒元利均等
・お金の管理が甘く、強制的に徴収してもらった方がよい人。⇒元金均等
ということかと思います。
(3)団信（団体信用生命保険）
団信とは、住宅ローンの借主契約者本人が死亡した時（もしくは高度障害になった時）に、残りのローン残高をゼロにしてくれる、住宅ローン専用の生命保険です。
一部のフラット35ローンを除き、住宅ローンを借りる際はほぼ強制的に加入しなければならず、保険料は別途支払う必要はなく金利の一部から徴収されることになります。
（すなわち住宅ローンの金利はほぼ全て、団信の保険料を含んだ金利になっています。）
よく聞く「住宅ローンが借りられない。審査が通らない。」というのは、ローンそのものの審査が通らない場合と、年齢や健康上の都合で、団信という名の生命保険の審査が通らない場合と2パターンあります。
団信の審査が通らない人のために、フラット35では団信加入義務のない住宅ローンも借りることができます。
（実際に団信の審査が通らないような健康状態の人が、団信に入らずに住宅ローンを借りるというのは、リスクが高過ぎるのではないかと思いますが。）
また、団信には疾病特約を付けることができる場合もあり、これは死亡や高度障害の時だけでなく、ガンなどの大きな病気が発症した場合にも、ローン残高がゼロになったり、一時的に返済が免除されたりするものです。
呼び方は銀行によって様々ですが、疾病特約が標準で付加されている銀行もあれば、オプションで付加する銀行もあります。
または、団信の疾病特約とは異なりますが、同様の保証がある住宅ローンとセットで加入する専用の医療保険もあります。
この団信についても別途記事を書きたいと思います。
借入れの流れ
中古住宅（もしくは新築建売り）を購入して住宅ローンを借りる際の、基本的な借入れまでの流れです。
・家を探す
↓
・購入する物件を決めて、仲介会社経由で申込書を出す。
↓
①住宅の申し込みと同時に、銀行へ事前審査（仮審査）の申し込みを出す。
銀行によっては、物件に関する簡単な情報や収入を証明する資料の提出を求められるとがある。
↓
②銀行から事前審査の承認をもらう。
審査の申し込みから数日～1週間程度要する。
（承認がもらえなければ、他の銀行に審査を申し込むか、何らかの対応を検討する。）
↓
・住宅購入の売買契約を結ぶ。（仮審査を通過していることが契約の条件となることが多い。）
↓
③銀行へ正式審査（本審査）の申し込みを出す。
↓
④審査に必要な書類（役所からもらう書類や物件に関する書類）を提出する。
不動産会社の提携先銀行から借りる際は、一部書類は不動産会社から提出してくれる。
↓
⑤正式審査の承認をもらう。
審査の申し込みから2週間～1ヶ月程度要する。
※住宅の売買契約を結ぶ際に「融資承認取得期日」という期日が設けられる。
この日まで正式審査の承認が得られない場合は、無条件で住宅購入を解約できるし、もしくは売主さんと覚書を交わした上で承認を待つことができる。
↓
⑥借入れの契約に必要な書類を集める。
↓
⑦銀行と住宅ローン借入れの契約（金銭消費貸借契約書：以下、金消契約）を結ぶ。
決済の1週間～2週間程度前までに行う。
↓
⑧決済。銀行から借入額が振り込まれ、それを売主さんや仲介会社（仲介手数料）、リフォーム会社へ支払う。
↓
・基本的に決済と同日に物件の引き渡しを受ける。
いくつか補足事項として、
(1)①の事前審査は物件の申し込み前、家探しの途中でも審査を申し込むことができます。
住宅購入の契約を行うには少なくとも1行から事前審査の承認をもらうことが条件ですので、むしろ家探しの途中で事前審査の承認をもらっておき、いつでも契約できる状態にしておくと他の買い手と競争になった際に有利です。
ただし、事前審査の承認にも注意する点がありますので、次回詳しくお話しします。
(2)④の必要な書類の提出については、不動産会社の提携先銀行から借入れる場合は、不動産会社が書類を準備してくれるので楽です。
一方、提携先以外から借りる際は全て自分でやらなければいけないので結構大変ですし、物件の引き渡し日までに承認を得て金消契約を交わす必要がありますので、時間との勝負にもなります。
これも次回詳しく触れたいと思います。
(3)正式審査の承認を得なければならない期限については、〇月〇日までという明確な期限はありませんが、購入の契約の際に設定される受け渡し日に間に合うように審査の承認をもらい金消契約を交わす必要があります。
金消契約から受渡しまでに1週間近く必要であり、更に金消契約の1週間前には承認通知をもらいたいので、遅くとも受け渡し日の2週間前には承認をもらう必要があると思います。
また、購入の契約の際に『融資承認取得期日』というものも設定されます。
これは、もしどこの銀行からもローンを借りられなかった場合に、「この日までなら、違約金なしでローンを理由とした解約ができます。」という期日です。
買う気はあるのにローンの審査が通らなくて解約となり、それが理由で違約金を支払うとなると買主がかわいそうなので、買主を守るための特約として設定されます。
通常は契約の約1ヶ月後、受渡しの約1ヶ月前頃に設定されます。
契約書に記載した銀行（複数行を記載する場合もある）のうち最低1行でも審査が通ってしまうと、買主はこの権利（違約金なしで解約できる）は失ってしまいます。
(1)～(3)いずれも注意点がありますので、次回詳細をお話しさせて頂きます。
２．住宅ローンの比較方法（比較のポイント）
住宅ローンは審査さえ通れば自分の好きな銀行から借りることができます。
家の売買契約書に借入れ予定の銀行名が記載されますが、必ずしもその銀行から借入れる必要はありません。
複数の銀行を比較して、金利の低さなどで比較して1行を選ぶ人が多いですので、銀行の比較の仕方、比較のポイントについて解説します。
【比較のポイント】
(1)金利の低さ
(2)事務手数料・保証料の安さ
(3)繰り上げ返済の手数料
(4)団信（もしくは付帯保険）の内容
(5)審査の厳しさ（借りやすさ）
(6)審査期間の短さ
(1)金利の低さ
一番大事なポイントだと思います。
同じ額を借りるとしても、金利によって返済額が大きく異なります。
例えば、3,000万円を35年ローンで借りて元利均等で返す場合、金利が0.5%違うと月々の払いは約7千円違い、35年総額で約300万円の違いがでます。
ネットで「○○銀行 住宅ローン」と検索してその銀行のホームページに入れば、すぐにその銀行の金利が分かると思いますが、各銀行の金利を調べる上で何点か注意点があります。
また、ホームページの目立つところには、引き下げ幅最大の場合の引き下げ金利率が表示されています。
引き下げ金利とは、各銀行ごとに定められた基準金利（店頭金利）から、借入者個人ごとに設定された引き下げ幅を差し引いて設定された優遇金利のことです。
例えばその銀行の基準金利が2.5%として、借入者個人の“属性”によって2.0%金利の引き下げ幅が設定されると、2.5-2.0=0.5%でローンを借りることができます。
個人ごとの引き下げ幅を設定する“属性”は、その人がどこの会社に何年勤めていているか、収入はいくらか、住宅ローン以外で現在借金がないか、過去に借金の返済を延滞したことがないかなどによって決まるようです。
よって、金利何%で借りることができるか、ホームページに大きく表示された金利で借りることができるかは、人によって異なります。
もう1点、ホームページの目立つところに表示される金利は、新規ではなく借り換えローン用の金利であったり、オプション（投資商品を購入するなど）を付けた場合の金利であることが多いですので、その点も注意してください。
(2)事務手数料・保証料の安さ
事務手数料や保証料はローンを借りる際に1回だけかかる費用になりますが、こちらの安さも比較対象にはなると思います。
ただ、実際にはほぼ全ての銀行が借入額の2.2%だったと思いますので、ほぼ差はつかないと思います。
注意点は、事務手数料と保証料はどちらか一方だがほぼ全ての銀行の住宅ローンに課せられますので、「保証料ゼロ」と謳ってあっても事務手数料がかかる場合もありますので注意してください。
(3)繰り上げ返済の手数料
住宅ローンを借りた人は、頑張って繰り上げ返済して少しでも早く返済を終わらせようとするのですが、以前はこの繰り上げ返済に結構な手数料がかかったそうです。
最近はこの繰り上げ返済手数料をゼロにしている銀行も多いですので、ここも比較ポイントです。
(4)団信（もしくは付帯保険）の内容
団信については上でもお話ししましたが、疾病特約が標準で付いていたりオプションで付加できたりしますが、保証内容も様々ですので、これらの保証内容とそれを含めた金利（もしくは支払額）のバランスで比較する必要があります。
団信については別記事で詳細お話しします。
(5)審査の厳しさ（借りやすさ）
同じ人が同じ金額を借りようとしても、銀行によって貸してくれたり貸してくれなかったり審査の基準は異なります。
「あまり収入がないけど高い額を借りたい」という人は、審査の甘い銀行に限られてくることもあります。
基本的に金利の低い銀行ほど審査が厳しくなるケースが多いので、審査は厳しいですがダメ元で金利の低い銀行に審査を出してみるのもいいと思います。
一般に言われている審査の厳しい銀行／甘い銀行は、
です。
地銀や信用金庫はイメージ的には地域に根付いた人情派銀行といった感じで、事業用ローンでも地域の中小企業などを相手にすることが多いです。
対してメガバンクやネット銀行は、リスクの低い人だけを集めて低金利で貸す、ちょっと冷酷なイメージです。
(6)審査期間の短さ
これは一度審査が通ってしまえばそれ以降は関係ありませんが、住宅を契約してから限られた期間でローンを借りなければいけませんので、審査期間は短いに越したことはありません。
希望の銀行があっても期限までに承認がおりずその銀行から借りられないということもあります。
審査期間もネット情報である程度の目安を知ることはできます。
一般にネット銀行は審査が長いと言われており、金利が低いにも関わらずネット銀行で借りない（借りられない）人がいる理由の一つはこれです。
メガバンクや地銀は担当者が付いて個人の事情（審査の期限）を聞いて審査を急いでくれたりしますが、ネット銀行にはそのようなものはなく、申し込まれた順に淡々と審査されるだけです。
またネット銀行の審査は書類に不備があると送り返されて訂正して再度審査となるので、長期間かかる傾向にあります。
３．最後に
今回は住宅ローンの基本的な知識について解説しました。
次回は住宅ローンを借りる際の注意点についてお話しいたします。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
家を購入する際の『住宅ローン』や『火災保険（地震保険）』について記事を書いています。
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