住宅ローンの審査においてマイホーム購入を有利に進めるためのポイント・注意点【住宅ローン】

こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。

前回から住宅ローンの話をしております。

今回は住宅ローンを借りる際に避けては通れない“審査”のポイントや事前にやっておいた方が良い事、注意点をお話しします。

１）あらかじめ事前審査を通しておく
２）あらかじめ正式審査の必要書類を準備しておく
３）最後に

１）あらかじめ事前審査を通しておく

前回の記事で、住宅ローンの基本的な流れとして「住宅購入の申込書を出した後にローンの事前審査を申し込む」と書いておりましたが、これはあくまで基本的な順番で、実際は家探しをしている段階で事前審査を通しておくことをお勧めします。

理由は、

• 住宅の売買契約を結ぶために原則として銀行の事前審査を取っていることが条件となるから。
• 同じ物件に複数の買い手から申し込みがある場合、先に事前審査に通った買い手が有利となるから。

です。

もし銀行の事前審査が通って、後から住宅の購入を辞めたり、他の銀行からローンを借りることになっても問題ありません。

事前審査に通った後にキャンセルすることは可能ですし、複数の銀行に事前審査を出してもOKです。

ちなみに、正式審査も複数出しておいてキャンセルすることは可能です。
ただし正式審査はそれなりに大掛かりなものですので、やりすぎには注意しましょう。

家探しの間に事前審査を出す上で注意することが何点かあります。

①収入を証明する書類

銀行によっては自分の収入を証明する書類の提出を求められることがあります。

これは基本的に源泉徴収票を出すことになると思いますので、前年のものを探しておいてください。

②借入額と物件情報

事前審査を申し込むためには申請フォーマットにいくら借りるかを入力する必要があります。
しかし、家探しの段階ではいくら借りるか、そもそもどの物件を買うかも決まっていません。

なので、この場合は適当に多めの額を入れておいてください。

後で借入額が増えると審査やり直しになりますが、額が減る分にはそのままの審査結果で進めることができます。

また、例えば「予算2,500万円だから満額の2,500万円で審査を出す」と考えて、ちゃんと2,500万円に収まるように家探しをしても、なんだかんだ予算よりちょっとオーバーということもありますので、結構多めに入れておいた方が良いです。

ただし、額を大きくしすぎて事前審査に落ちてしまうと、額を減らして審査やり直しということになりますので、その辺のバランスは必要です。

また、銀行によっては購入する物件の住所や築年数などの入力を求められることがあります。

この場合は、いくつか候補に上がっている物件のどれかをとりあえず入力しておくことになるかと思います。

では、物件情報は仮の情報を入力しておいて後で問題ないかというと、これに関しては問題ないとも言えません。

例えば、仮に『築5年』で申請しておいて実際に買う物件は『築35年』となった場合、銀行としては「築5年なら貸せるけど、築35年となると担保としての価値がないので同じ額は貸せないよ」となる可能性もあります。

立地なども同じですね。

なので、仮の物件情報は実際に購入する物件に近い条件とするか、悪い条件（価値が付きにくい物件）で申請しておいた方が良いかと思います。

③ネット銀行の仮承認・ネット審査の仮承認はあまり意味がない

事前審査の承認を得る目的は、住宅の売買契約において「この買主は物件代金を支払うことができる（その額のローンを借りることができる）であろう。」ということを売主さんに証明することです。

しかし事前審査の承認を得ている銀行がネット銀行であれば、「ネット銀行の事前審査は信用できない（正式審査で落とされる可能性がある）ので、正式審査が通ってからでないと契約しないよ。」と言われることがあるそうです。

実際に、店舗型銀行（ネット銀行でない銀行）の場合、事前審査が通れば正式審査もほとんど通ると言われておりますが、ネット銀行の場合は事前審査が通っても正式審査で落とされるということがよくあるようです。
ネット銀行の事前審査はシステムを使って非常に簡易的かつ短時間で行われますので。

なので、最低1行は店舗型銀行で事前審査を通しておくことをお勧めします。

また最近は、店舗型銀行でも自宅からネットで事前審査ができるのですが、この店舗型銀行のネット審査も同様に信用がないようです。

私の場合、家探しの時点でネット銀行1行＋地方銀行1行（ネット審査）の事前審査を通していたものの、購入申し込み時には両方とも信用がないと言われ、結局申し込み時点で再度事前審査を申し込むこととなりました。

ただし、いくらネット銀行の事前審査が信用されないからと言って、ネット銀行を本命で考えている人は、ネット銀行の事前審査も予め通しておいてください。

少しでも早く手続きが進められるに越したことはありませんので。

２）あらかじめ正式審査の必要書類を準備しておく

ネット銀行を本命としていたり、ここの銀行で借りたいという強いこだわりがある人は、前章で述べたように事前審査は通しておくことをお勧めしますが、加えて正式審査に必要な書類を調べ、すぐに提出できるように準備しておいてください。

正式審査は限られた期間内に必要書類を提出し承認をもらわなければいけませんので。

特にネット銀行の場合は他銀行以上に審査に時間がかかる上、そこそこ面倒くさい手続きを全て自分でやらなければなりません。

その上中古物件の場合、銀行から提出を求められる書類を売主さんや仲介会社からもらう必要があり、たまに「紛失したみたいです。入手にちょっと時間かかります。」などと言わる可能性があります。
そうなると尚更審査に時間がかかります。

なので購入の目途が立ったら、

• 事前審査を通過すると正式審査の案内が送られてくるので、必ず事前に正式審査の方法・必要書類を確認しておく。
• 役所に取りに行く書類などは事前に取っておく。
• 売主や仲介会社から提出してもらう書類は事前に有無を確認し、契約後すぐに提出してもらえるように伝えておく。
• どうしても入手できない場合は、銀行に問い合わせて対処方法を確認しておく。
• 入手できない場合は、売買契約を結ぶ際に「必要書類が準備できないなら、審査に時間が掛かるかもしれないので。」と言って、物件の受渡し期日を遅めに設定してもらう。

特に売主や仲介会社からもらう書類については、基本的に買主としてもらう権利のある書類です。

私の場合は『建築確認申請書・検査証』という新築時の書類について仲介会社を通し提出を求めたところ、最初は「紛失した」と言われ正式審査が滞りそうになりました。

私は不動産会社の提携先銀行（店舗型）とネット銀行の2行に正式審査を出しており、上記の『確認申請書・検査証』が必要となったのは当時本命であったネット銀行の正式審査だったのですが、このままネット銀行の審査だけが遅れると本命でない提携先銀行に決めなければならないところでした。

このエピソードについては次回詳しくお話しします。

上記の確認申請書・検査証についても、「この物件が役所から承認されて建てられた物件である」ことを証明する書類であるため、当然買主としてもらう権利があります。

「すぐに出せない」と安易に言われた場合も、「購入する上で確認しないと不安だし、銀行の審査でも必要になるかもしれないので。」と強く主張してよいかと思います。

正式審査の書類に関する私のエピソードについては、次回詳しくお話しします。

３）最後に

今回は住宅ローンの事前準備に関する話でした。

私の場合は今回書いたことについて結構手こずったり失敗したなと思いますので、今回の内容は住宅ローンを借りる予定のある方は是非読んで頂きたい内容です。

次回は、住宅ローンに関する私のエピソード、不動産営業マンや銀行マンから適当なことを言われた話や、騙されそうになった話をさせて頂きます。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b

家を購入する際の『住宅ローン』や『火災保険（地震保険）』について記事を書いています。

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