営業マンの言う事を鵜呑みにしてはいけない住宅ローンにまつわるエピソード【住宅ローン】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
前回、前々回と住宅ローンに関する話を書いておりますが、今回は住宅ローンにまつわる私のエピソードで、不動産営業マンや銀行マンにいい加減なことを言われた・騙されそうになったという話をさせて頂きます。
住宅ローンを借りる上で、各銀行は当然自分の銀行で借りてもらい儲け（利息）を得たいと思っています。
また、不動産仲介会社も客が提携先の銀行でローンを借りることで銀行からバックマージンをもらえるので、提携先の銀行で借りて欲しいと思っています。
そのため、色々といい加減なことを言って特定の銀行に誘導しようとされます。
住宅ローンとは別ですが、家に掛ける火災保険・地震保険についても、不動産会社や銀行と提携している保険会社があり、同様のことが言えます。
バックマージンそのものが違法という訳でもなく、私も「バックマージンの授受があるなんてけしからんから、そんなとことは付き合わん！」と言いたい訳ではありません。
バックマージンが不動産会社に入ろうが、結果的に低金利で安心してローンを借りれるなら、その方が自分にとってもプラスです。
ただ問題なのは、バックマージン欲しさやローンの契約欲しさに、大してお得でもない金融商品を押し売りされることです。
今回の内容は私の愚痴みたいなものですので、適当に流して読んで頂ければと思います。
１．不動産営業マン
■提携先銀行をいい加減な情報で勧められる
■リフォーム費用を住宅ローンで賄えるか
■必要書類が出てこない
■融資承認取得期日
２．銀行営業マン
■変動金利の上昇リスク
■住宅ローン用医療保険
３．最後に
１．不動産営業マン
提携先銀行をいい加減な情報で勧められる
住宅ローンの仮審査（事前審査）を申し込む際、不動産仲介会社の担当営業マンから
「○○銀行は金利はちょっと高めですが、団信の疾病特約が標準で付いており、疾病特約を付けるならここがが安いです。」
と言ってある地方銀行を勧められました。
一般的に地方銀行はメガバンクやネット銀行より金利は高めです。
団信や疾病特約については別途説明記事を書きたいと思いますが、簡単に説明すると、団信は住宅ローンの契約者が亡くなった場合にローンの残高をゼロにしてくれるほぼ強制加入の生命保険で、疾病特約は特定の病気に罹患しても団信を使うことができるオプションです。
上の地方銀行は疾病特約がオプションではなく標準で付いているとのことです。
疾病特約については私も付けようか迷っていましたので、どの程度安いのか自分で調べてみたのですが、疾病特約を付けても普通にメガバンクの金利の方が低かったです。
しかもこのメガバンクも不動産仲介会社の提携先の１つ。
疾病特約を付けるなら地方銀行の方が金利が低いというのはウソでした。
リフォーム費用を住宅ローンで賄えるか
購入した物件の担当とは別ですが、やはりある仲介営業マンが地方銀行を勧めてきたので「ネット銀行の方が低金利ですよね。」と聞いたところ、
「ネット銀行はリフォーム費用をローンに含めることができないので、別で高金利のリフォームローンを組む必要があります。」
と説明を受けました。
これも後で調べてみると、基本的にネット銀行でも店舗型銀行でもリフォーム費用を含めて住宅ローンを借りることができるようです。
ネット銀行だからリフォーム費用を住宅ローンに入れることができないということはありません。
ただし、大掛かりなリフォームはリフォームとみなされず、この場合は店舗型銀行でもネット銀行でも住宅ローンに含めることはできません。
また、リフォームのタイミングもあくまで入居までに行うことが条件で、入居後のリフォームは住宅ローンに含めることができません。
これもネット銀行も店舗型銀行も関係ありません。
必要書類が出てこない
このエピソードは私の憶測も含みますが、結構腹立たしいことです。
物件の売買契約後、私はネット銀行と不動産会社提携先メガバンクの2行に本審査（正式審査）を申し込みました。
この時点ではネット銀行が本命でした。
一方不動産会社は提携先で借りて欲しいと思っています。
提携先銀行の審査は手続きの半分は不動産会社がやってくれるのですが、ネット銀行の方は全て自分で手続きしなければなりません。
審査に必要な書類の中には『建築確認申請書・検査証』という物件を新築した際の書類もあり、これがないと審査が1～2週間長くなってしまいます。
この『申請書・検査証』は売主さんが持っていますので、不動産仲介営業マンに書類を提出してもらえるように問い合わせたところ、
「売主さんが紛失しちゃったみたいで、すぐにお渡しできないです。
でも売主さんの家に内容不明の書類が色々あるようなので、物件の引き渡しの時にごっそり持ってきてもらいますね。」
と答えが返ってきました。
いやいやそれじゃ遅いでしょう！
私は
「内容不明のままでいいのですぐにもらいたい。」
と伝えたところ、「・・・わかりました。」と言われたまましばらく連絡が途絶えました。
中々書類が提出されないので、「売主さんと直接連絡取りたい」と申し出ても、「個人情報の問題で」と拒否されます。
一方、並行して審査を申し込んでいる提携先銀行はその間も順調に審査が進んでいます。
必要書類も半分は不動産会社が準備してくれるのですが、何かの書類が不足しているという話は聞きません。
ネット銀行の方で必要としている『申請書・検査証』はどこの銀行でも必要なはずではないか？
提携先の特権で書類の提出が免除されるのか、それとも書類は見つかっているが提携先銀行にだけ渡して、私には見つからないことにしているのか？
結局、2週間後ぐらいに『申請書・検査証』は私の元に提出されました。
普通に見ればわかる書類なので、「探すのに時間がかかるものではないだろう。最初からあったんじゃないか。」と思いつつも、急いでネット銀行に送付しました。
結果的には、引き渡しに十分間に合うようにネット銀行からも提携先銀行からも承認をもらうことができました。
そして最終的には提携先銀行から借りることになりました。
この件で私がまず思ったのは、不動産会社は必要書類『申請書・検査証』をわざと私に提出せずネット銀行の審査を妨害したのではないかということ。
ネット銀行の審査が遅れれば必然と提携先銀行で借りなければいけなくなるので。
まあ、それはちょっと考えすぎかもしれませんが、そうじゃないとしても書類の提出を求められた時の不動産会社の対応は怠慢ではないかと思います。
融資承認取得期日
上のエピソードに関連した話です。
物件の売買契約を締結する際、『融資承認取得期日』という期日が設定されます。
契約日と物件受け渡し日の中間ぐらいの日程です。
契約の際、私が不動産会社営業マンにネット銀行で借りたい旨を話したところ、
「ネット銀行と並行して提携先の店舗型銀行にも最低１行は審査を申し込んでもらう。
また、融資承認取得期日までにネット銀行から承認が貰えなければ提携先銀行に決めてもわなければならない。」
と言われました。
でも、「融資承認取得期日までに」というのは本当は間違った話です。
前々回の記事でも書いていますが、融資承認取得期日はその日まで借入先を決めなければいけないという訳ではありません。
融資承認取得期日とは、どこの銀行も住宅ローンの審査が通らない場合に、この期日までなら違約金なしで物件の契約を解約できるという期日です。
では審査の承認はいつまでにもらわなければいけないのか？
これに関しては明確な期日は設けられません。
あくまで物件の受け渡しに間に合うように借入れを行うことが条件であり、それに間に合うように審査の承認をもらって借入先を決め、借入れの契約（金銭消費貸借契約）を結べばよいのです。
受渡しの2週間前でギリギリかと思います。
少なくとも融資承認取得期日からはまだ若干の余裕があります。
なので、営業マンが言うように「融資承認取得期日で審査待ちを打ち切る」というのは間違いです。
２．銀行営業マン
変動金利の上昇リスクについて
銀行の営業マンから固定金利／変動金利の説明をされた際に、以下のようなことを言われました。
「今は変動金利なら0.5%以下で借りれますが、日本の住宅ローン金利のピーク期の金利っていくらだったか知ってますか？
船橋にスキー場（ザウス）があった頃がピークで、当時は10%でした。
変動金利なら今後それぐらいになる可能性も含みます。」
家に帰って調べてみましたが、日本の住宅ローンの金利はピークの1991年でも8%代でした。
しかも8%代というのは基準金利の話なので、実際はそこから金利引き下げがあるはずです。
「0.5%が10%になる可能性がある。」という説明は、ちょっと話を盛りすぎではないでしょうか？
銀行としては固定金利に誘導したいんですかね？
よくわかりませんが。
ちなみに変動金利について、私は金融素人なので「このまま上がらないじゃない？」と思ってしまいますが、「これから上がる」と言っている人は結構いますね。
どなたか詳しい方教えて頂きたいです。
住宅ローン用医療保険
提携先銀行の住宅ローンは、団信の疾病特約の代わりとして、住宅ローンとセットで加入する専用の医療保険がありました。
よくある疾病特約のように金利の中から保険料を払うのではなく、別途設定された保険料を払います。
その説明において、
「月々数百円で補償が受けられます。」
と言われたのですが、パンフレットをよく見ると年齢が上がるにつれ保険料が上がるタイプで、50代のころには数千円になるるものでした。
３．最後に
今回の内容は、ほとんどが私の愚痴であり、憶測で書いている部分もありました。
これから住宅ローンを借りたり家を購入する人は、軽く参考にしてもらい営業マンたちの言うことを鵜呑みにしない気を付けて頂きたいと思います。
話を聞いていて違和感を感じたら、その違和感はけっこう当たっていることが多いと思います。
＜不動産営業マンのテクニック その１ ～惑わされないように注意～＞
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
家を購入する際の『住宅ローン』や『火災保険（地震保険）』について記事を書いています。
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