こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
先日、＜見学に至らなかった物件 その３ いい物件はすぐ売れてしまう＞という記事を投稿しましたが、記事に関してTwitterからコメントを頂き面白い情報を得ることができました。
先に売れたと聞かされていた物件が再度売りに出されていたのです。
買取再販という販売方法です。
その経緯と再販後の物件についてお話しいたします。
１．売れたはずの物件とTwitterからの情報
■当該物件について
■ブログ読者さんからTwitterでコメントを頂く
２．買取再販とは
３．売れたはずの物件がどうなったか
■今はどのように売られているか
■買取再販物件としてどうか
４．最後に
１．売れたはずの物件とTwitterからの情報
当該物件について
その物件は以下の記事において1件目に紹介している物件です。
駅から徒歩6分の好立地で間取りは4LDK、建物面積99m2、隣は味噌屋さん。
築9年の築浅物件で、写真で見る限り状態も良さそうでした。
※元記事では築年数11～12年と書いていましたが、記憶違いでした。
価格は3000万円台前半で、素人感覚では相場より100万～200万円ほど安く、不自然な安さではなく素直に割安と思える物件でした。
とにかく、何かが飛びぬけて優れている訳ではなく、立地・広さ・間取り・築年数・状態・価格の全てがちょうどよく、優良物件と思える物件でした。
是非見学をと思い不動産サイトから申し込んだのですが、「売れてしまいました。」との返答があり見学に至りませんでした。
この物件を見て「やはりいい物件はすぐ売れてしまうのだな。」と勉強になりました。
ブログ読者さんからTwitterでコメントを頂く
見学に至らなかった物件として先日の記事で紹介したところ、ある読者さんからTwitter上でコメントを頂きました。
この方は最近まで千葉県内で中古戸建てを探されていたということで私と似た経緯をお持ちで、記事についても「似たような経験をした。」ということを教えてくださいました。
家を購入した場所も比較的近い事から、家探しについてTwitter上で意見交換をしていました。
その中で、記事の物件について以下のような情報を頂きました。
「！？」と思い、SUUMOで検索してみたところ、見覚えのある物件が今も掲載されているのです。
情報を頂いた通り、私が「売れた」と聞かされていた物件は実は業者が買い取っており、リフォームされて再販されているようです。
２．買取再販とは
Twitterのコメントにあった「買取再販」というのは中古住宅の販売形態の1つです。
中古物件を住人から買取り、リフォームを施して再度中古物件として売り出します。
再販売価格には物件本体価格＋リフォーム費用＋再販業者の利益が載っています。
主に業者さんがやっていると思いますが、一般の人でもやっている人はいるんですかね？
私も家探しをしている段階で「買取再販」という言葉は知っていたのですが、あまり意識していませんでした。
イメージとしては、築年数の古い物件を格安で買取り、今風にリノベーションして新築より安く販売するものだと思っていました。
いわゆる『古民家再生』のようなものです。
中古志向の人でも、自分のさじ加減でリフォームしたいという人には向かないかもしれませんが、自分でリフォームするのは面倒くさいor自信が無いけど綺麗な家に安く住みたいという人にはおススメかと思います。
３．売れたはずの物件は再販でどうなったか
今はどのように売られているか
さて、売れたと聞かされていた物件が買取再販でどのように売られているかというと、不動産サイトでは『リフォーム済』と表記されて3000万円台後半の売値なっています。
私が見た時は3000万円台前半でしたが、そこから500万円アップしています。
当時の価格であれば、私が家探し中に閲覧した物件の中で有数の優良物件だと思えましたが、今の価格であれば全く魅力を感じません。
完全に割高物件です。
しかも情報提供者さん曰く、昨年末に見た時は更に100万円高かったとのことですので、当初は少なくとも600万円アップで売りに出されていたということになります。
時系列に整理してみます。
私がこの物件を見つけ「売れた」と言われたのは2021年3月頃。
売り値は3000万円台前半でした。
私はその翌月に家が決まり7月から住み始めましたが、この物件もどんなにリフォーム期間を長く見ても、私の入居から2ヶ月以内ぐらいで再販できる状態になったのではないかと推測されます。
即ち、2021年9月頃には再販されていたと思われます。
再販価格は3000万円台後半で、元の価格より少なくとも600万円はアップしています。
そして、2021年末に情報提供者さんの目にも止まり、2022年3月現在も値下げして売り出し中です。
6ヶ月近く売れ残っており、その間で少なくとも100万円は値下げされています。
『リフォーム済』という表示にも違和感があります。
1年前に私が見た時はリフォーム前でしたが、築年数も9年と浅く、状態も十分綺麗でした。
私なら恐らくリフォーム無しで住みます。
私以外でも中古志向の人がこの物件を見て「状態が悪いからやめとこう」とはならないと思います。
そして、今の掲載写真を見てもトイレ・洗面台・畳ぐらいしか変えていないのではないかと思います。
例えばアクセントクロスを入れるなどして、デザインを変えている訳でもなさそうです。
元々綺麗な家をリフォームしたところで付加価値の上がり代は小さいので、高値で売ろうとしても無理があるような気がします。
買取再販物件としてどうか
結局この物件は買取再販で良いセカンドライフを歩もうとしているのでしょうか。
買取再販が商売として成り立つためには、需要に対して相場より安く物件を提供できる必要があると思います。
例えば、あるエリア・ある広さで状態の良い戸建てを3000万円で欲しいという需要があるとします。
それを新築で購入しようとすると3500万円、築10年ぐらいのリフォーム不要中古物件ならちょうど3000万円が相場だとします。
ここに、築年数の古い中古を2000万円で買取りリフォームを施して、リフォーム費用と利益を載せて2800万円で売ることができれば、相場より安いので商売に成り立つ訳です。
しかし上記の物件をこの例に当てはめると、リフォームが要らない3000万円の物件を買取り、代わり映えしないリフォームを施し、3500万円で売っているようなものです。
だったら新築で買うし、そもそもリフォーム前の3000万円で買いたかったとなりますよね。
素人目には「買取再販の失敗例じゃないの？」と思ってしまいます。
ただ、専門の業者が行っているのであればそんな簡単なミスをするとも思えませんし、目利きをした上で更に値下げ交渉をやっているでしょうから、素人には分からない何かがあるのかもしれません。
割高を承知で売り出しておいて、ちょっとずつ値下げしながら、いつか誰かが高値で買ってくれればいいということでしょうか？
Twitterでコメントをくださった方のご意見を元に考察してみました。
※あくまで素人の考察です。
ちなみに元記事では、この物件について「優良物件ゆえにすぐ売れてしまった」と書いていましたが、業者が買っていくレベルということで優良物件には間違いなかったのかと思っています。
４．最後に
今回の話は、Twitter上でコメントを頂いたことに始まり、とても面白い勉強をさせてもらうことになりました。
- 中古市場には紆余曲折を経て割高となっている物件もあるので、相場観を身に着けることは大事。
- 安く綺麗な家を手に入れる上で買取再販と言う選択肢もある。
- ただし、築年数の浅い物件では買取再販はお勧めできないかもしれない。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
TwitterのS様、この度は大変興味深い情報をありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
中古戸建てをメインに『家探し』の記事を書いています。
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