近所で売り出し中の中古戸建て物件から我が家の現在の価値を予想する【家探し】
こんにちは、やんともです。
少々バタバタして投稿の期間が空いてしまいました。
私は1年前に中古戸建てマイホームを購入し、住み始めました。
基本的には死ぬまでこの家に住むつもりですが、将来何があるかわかりませんので、持ち家の資産価値は気になるものです。
そんな持ち家の価値を知る上で近所で売り出されている物件の価格は参考になりますが、現在私の家の近くで私の家とほぼ同じ条件の家が売り出されていますので、その条件や価格について記事にさせて頂きます。
１．我が家の条件と購入価格
２．近所で売り出し中の我が家によく似た物件
３．売り出し中の物件の価格は？
４．最後に
１．我が家の条件と購入価格
まず、今私が住んでいる家について、どのような条件でどのくらいの価格帯なのか紹介いたします。
私の家は中古で購入した戸建てで、2021年4月に売買契約を結び同年7月から住み始めました。
住み始めてちょうど1年が経ちます。
エリアとしては千葉県北西部、都内には十分通勤できるエリアです。
交通事情として、普段利用する駅は２駅あります。
まず地理的に最寄駅となるのが私鉄のA駅で、そこから我が家までは徒歩13分です。
あまり大きな駅ではなく特急も停まりません。
最寄駅ではあるものの利用頻度は少なく、もう１つのＢ駅を使うことが圧倒的に多いです。
そのＢ駅はJRの駅で、こちらはそこそこ大きなターミナル駅です。
徒歩だと30分近くかかりますが、バスに乗ると最寄バス停まで約10分です。
バス停までは徒歩4分ですし、バスの間隔も5分未満のため利便性は高いです。
通勤も休日のお出かけもこちらのB駅を使うことが多いです。
家の周囲は昔からある閑静な住宅街です。
昔からあると言っても若い世帯も多く、非常に雰囲気もよいので家探しの際はその点が大きくプラスになりました。
コンビニは近いですが、スーパーはやや遠い（徒歩10分）です。
家は住み始めた時点で築18年です。
土地面積109m2、建物面積120m2の2階建て4LDKです。
都内ほどではないものの、隣家との距離は近く感じます。
ツーバイフォー工法でしっかり構造であり、前の住人の管理がよかったためか非常に健全かつ綺麗な状態でした。
購入した際の金額は3,000万円代前半です。
価格交渉で30万円値引きしてもらいましたし、そもそも私が見学する少し前に200万円値下がりしていました。
値下げ前でも3,000万円代前半です。
住み始めて1年経ちますが、家本体も周辺事情も大きな問題もなく、快適なマイホーム生活を送っています。
２．近所で売り出し中の我が家によく似た物件
このブログを書いていることもあり、家を購入した後も時々SUUMOを見ています。
あまり中古戸建て物件が多いエリアではありませんが、3ヶ月ほど前からある物件が掲載されています。
この物件、私が購入した家と条件が非常に似ています。
まず立地について、私の家からその物件までは徒歩7分程度です。
最寄のバス停は同じで、バス停からの距離も同じく徒歩4分程度ですが、位置的にはバス停を挟んでちょうど点対称の位置関係にあります。
私の家から見るとB駅（JRのターミナル駅）に近づく方向にあるため、やや市街地に近くなりますが、それでもB駅まで徒歩25分はかかります。
逆に、私の家の最寄駅でありこの物件の最寄駅でもあるA駅（私鉄駅）からは離れる方向にあります。
市街地（B駅）には近いものの徒歩でターミナル駅まで出れる距離ではなく、結局バスが必要で、最寄バス停もバス停からの距離もほぼ同じ、かつ最寄駅（A駅）からは遠くなるということで、私の家とどちらが立地がいいかは微妙なところです。
公示地価を調べてもピンポイントな地価は掲載されていませんが、おおよそ同じぐらいの地価ではないかと思います。
次にこの物件の広さですが、土地面積が125m2、建物面積が100m2です。
私の家が土地面積120m2、建物面積109m2ですので、おおよそ同程度の広さで、土地面積はこの物件の方が若干広く、建物面積は私の家の方が若干広いです。
また、この物件の築年数は現時点で築18年で、この点も私の家と全く同じです。
正確には、私の家の方が1年早く建てられ、1年前に私がこの家を購入しましたので、購入した時点の私の家と現時点のこの物件が同じ築年数になります。
そして何よりこの物件と私の家で共通している点は、元々同じ不動産会社／ブランドの建売り住宅であるということです。
どちらも三井不動産レジデンシャルのファインコートという都市型建売り住宅として販売されていました。
ファインコートについては以前の記事で紹介しています。
このファインコートは分譲住宅として数軒～数十軒単位で売り出されますが、当時は近いエリアで異なる分譲地が開発されていたようです。
同じエリアで同じブランドの建売り住宅ということで、家の造りも新築時の坪単価もほぼ同じであろうと推測されます。
他に類似点として、どちらも角地であるということが挙げられます。
ただし、売出し中の物件が公道と公道の角地であるのに対し、私の家は公道と私道の角地ですので、角地としての価値はこの物件の方が上かと思います。
逆に大きく異なる点として、この売出し中の物件は室内設備のリフォームが多くなされている点が挙げられます。
私の家も屋根や壁の修繕はしっかり行われていましたが、室内設備の交換はほとんどされていません。
一方こちらの物件は屋根・壁の修繕はもちろん、キッチンのIH化がなされ、家庭用蓄電池が設置され、給湯器はエコキュート（電気給湯器）に交換されています。
恐らくオール電化になっていると思われます。
これらリフォーム費用は150万～300万円程度でと推測され、工事後5年未満で家の売価にどの程度上乗せされているかが気になります。
３．売り出し中の物件の価格は？
２章で説明した通り、私の家とよく似た物件が売りに出されていますが、その価格はいくらでしょうか？
SUUMOに掲載されている額は、3,000万円代後半でほとんど4,000万円に近い価格です。
私の家は3,000万円代前半でしたが、こちらの物件は私の家より700万円以上高いです。
私の家は値下げ物件ではありますが、値下げ前の価格と比較しても500万円程度の差があります。
なぜ類似の物件でもここまで値段が違うのでしょうか？
まず、条件の違いによる価格差は50万～150万円程度ではないかと思います。
土地面積の差や角地か否かによって土地代は80万円程度差があるかもしれませんが、一方で建物面積は私の家の方が広く建物の減価償却も済んでいないため、その点は私の家より安い方向に価格差が生じます。
また、設備のリフォームについては一般的に家の売価には反映されにくいですので、100万円未満の上乗せではないかと思います。
では条件の違いによる価格差50万～150万円を除いて、それ以外の350万～650万円の価格差は一体何によるものなのでしょうか？
それは足下の不動産価格高騰によるものではないかと思います。
元々数年前から戸建ての取引価格が上昇していたのに加え、ここ１年ぐらいはウッドショックや半導体不足により新築注文住宅の価格が高騰し、その影響で中古戸建ても価格が上昇しているのではないかと思います。
わずか１年で約500万円も値上がりとは恐ろしいものです。
ただしこの物件、この価格ですぐに売れてくれれば、その価値を認めてよいのでしょうが、私が知る限りでは売りに出されてから3ヶ月は経っています。
やや売れ残り気味ですので、あと数ヶ月したら値下げされることも予想され、売れた時の価格がこの物件の価値であり、同時に私の家の価値もその程度と推測されます。
類似の持ち家を持つ者として、今後もこの物件の売れ行きについては注目したいと思います。
４．最後に
今回、近所で売り出し中の物件を調べたことで、同じエリアの不動産価格の高騰を実感することができ、早いうちに家を購入したことにホッとすることができました。
ただ、不動産市場もこのまま高騰し続けることはないと思いますので、今後も我が家の資産価値については一喜一憂していきたいと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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