近所で建設中の建売り物件を参考に、我が家の新築価格を推測してみた【家探し】
こんにちは、やんともです。
今の家を中古で購入し、住み始めて9ヶ月が経ちます。
大きな問題もなく快適なマイホーム生活を送っておりますが、本当に買っていい物件だったのか、この場所の地価は大丈夫なのか、この家は割高物件ではなかったのか、常に気にしています。
その答えは住宅ローンを返し終わるまで分からないと思いますが、そのヒントを得るには近くで売り出し中の物件価格を調べるという方法があります。
ちょうど近所に新築物件がありましたので、価格を調べてみました。
１．我が家の周辺について
２．私が入居したころに近所で売られていた物件
３．現在建設中の建売り物件
４．私の家を今新築で買うならどれぐらい？
５．最後に
１．我が家の周辺について
私は昨年4月に千葉県内に築18年の中古戸建てを購入し、7月から住み始めました。
具体的な取得価格は公表を控えておりますが、本体価格は3000万円台です。
最寄駅からは徒歩13分で、バスで他のターミナル駅に出ることもできます。
昔からある住宅地と言った感じで、見た感じでは築30～40年ぐらいの家が多いように感じます。
新しい住宅地ではありませんが、同世代の子育て家庭も多く、雰囲気もよいので庶民には暮らしやすい地域ではないかと思います。
古い家も多いですが、築数年以内の家も所々あり、空き地や売り出し中の新築物件もちょくちょく見かけます。
２．私が入居したころに近所で売られていた物件
私が今の家に入居して1～2ヶ月ほど経った頃、家から徒歩2分のところで建売り物件が3棟売られていることに気が付きました。
売り出しが始まった時期や建物が完成した時期は分かりませんが、恐らく私がこの家に住み始めた頃に完成したのではないかと思います。
売り出されていることに気が付いて間もなくして売れてしまったので、今では家の仕様や価格を調べることができません。
外から見た感じでは、建物面積100m2弱の4LDKかと思います。
売り出し中は物件の前に価格が貼りだされていましたが、確か4000万円台中盤だったかと思います。
３．現在建設中の建売り物件
現在は家から徒歩1分の場所に建売り物件2棟が建設中です。
家から建設現場が見えますが、棟上げは一瞬の出来事なんですね。
こちらの物件は現在も売り出し中ですので、不動産サイトで調べてみました。
まず土地面積は133m2で、我が家の120m2より広いです。
建物面積は105m2で、こちらは我が家の109m2より若干狭いです。
家の前の駐車スペースがしっかり取られているようです。
間取りは4LDKで特殊な間取りではありませんが、2階建ての屋上にルーフバルコニーが付いるのが特徴です。
２章の物件もそうですが、ルーフバルコニーは流行っているのでしょうか？
最近は雨漏りリスクからバルコニー・ベランダは付けない方が良いという意見もよく聞きますね。
うちもバルコニーはありますので、ガクブルしています。
そして価格ですが、・・・5000万円台前半です。
ウソやろ、と思うぐらい高いです。
私なら住宅ローンの審査が通りません。
我が家と比べて1500万円以上高いです。
もちろんこちらは新築ですし、設備も最新で住宅性能も高い、おまけにルーフバルコニー付きですので、高いのは当然です。
それでも、土地も特別に広い訳ではないですし、注文住宅ではなく建売りですのでここまで高いという感覚はありませんでした。
また、同じ新築でも２章の物件と比べても500万円ほど高いです。
この乖離は何でしょうか。
まずは単純に条件や仕様の差があると思います。
我が家にはないルーフバルコニーは、追加で100万～200万円程度かかるそうです。
２章の新築にもルーフバルコニーはありますが、外から見た感じでは土地面積・建物面積はこちらの物件の方が広そうですので、更に金額を押し上げていると思われます。
次にハウスメーカーです。
この5000万円台の物件のメーカーはヤマダホームズです。
坪単価を調べてみると60万～80万円/坪とのことで、中位～上位メーカーにランクされると思います。
ただ、この坪単価はあくまで注文住宅の単価のようですので、建売りとなるともう少し下がるかと思いますが、決してローコストの分類ではなさそうです。
また、2020年以降の戸建て不動産価格の上昇も、相場より高く感じさせている原因の1つかと思います。
下記のグラフは不動産種別（住宅地、戸建て住宅、マンション）の不動産価格指数の推移です。
2010年の平均価格を100とした指標です。
マンションの価格高騰が目立つのはここでは置いておいて、ほぼ横ばいで推移してきた戸建てにおいても2020年以降で僅かながら上昇が見られます。
グラフは全国平均ですが、私が住んでいるエリアでもほぼ同じ推移となっています。
そして、昨今のウッドショックおよび電子機器高騰の影響もあります。
ウッドショックは2020年頃から発生している建築用木材の高騰です。
海外での建築需要の増加や世界的な物流ひっ迫に加え、コロナ禍による伐採作業の停滞が原因と言われています。
ここにウクライナ情勢も効いているのでしょうか？
また電子機器の高騰も、コロナ禍による半導体生産の停滞で、住宅用機器に限らずあらゆる電子機器で生産の遅れが生じ、販売価格が高騰しているというものです。
今年建設が始まった戸建てでは1棟あたり数百万円の値上げとなるケースもあるようですので、２章の物件との価格差はここも大きいのではないかと思います。
上で書いた戸建て不動産価格の上昇にも影響していると思います。
４．私の家を今新築で買うならどれぐらい？
冒頭の話に戻ると、結局私が昨年購入した家を今新築で買うといくらぐらいになるのでしょうか？
もちろん正確な額は分かりません。
立地はほぼ同じか、僅かに私の家の方が良いです。
広さは恐らく２章の物件と３章の物件の中間ぐらいかと思います。
最新の設備でないことや、ルーフバルコニーが付いていないことを考慮すれば、両物件より300万～400万円程度はマイナスになるかと思います。
ハウスメーカーについて、私が購入した家は三井不動産のファインコートという建売りブランドの中古です。
現在でも同ブランドは存在します。
現在と当時（18年前）ではブランドのコンセプトが若干異なるかと思いますが、建売りの中では比較的上位のブランドのようです。
そのため、メーカーとしての坪単価は３章の物件に近いのではないかと思います。
それらをざっくり考慮すれば、私の家と同等の家を新築で購入するなら、昨年であれば4000万円台中盤、今年建設されていれば4000万円台後半ではないかと推測されます。
よって、昨年中古で購入したことで1000万円以上は安く取得できていることになります。
不動産のプロであればもっと値を下げて購入できるのかもしれませんが、素人の私なりには合格点ではないかと思います。
あとはこの5000万円台の物件がすぐに売れてくれればホッとします。
長く売れ残るようであれば、同じエリアに住む者として不安になってきますね。
５．最後に
今回は近所で売られていた物件、および現在建設中の物件を元に、私の家を今新築で取得するならいくらかかるかを推測してみました。
とは言っても、この推測の精度が高い訳でもなく、今後想定以上の地価の暴落があるかもしれませんので、そういうことも覚悟しながらマイホーム生活を続けていかなければなりません。
住宅ローンを完済する日はちゃんとやってくるのでしょうか。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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