持ち家か賃貸か 住居のそもそも論、考えるべきポイントはこの１つ【住宅論】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
いきなりですが少々難しい問題を書かせて頂きます。
住居に関するそもそも論として、持ち家がよいか賃貸がよいかという議論があります。
実際に家探しを考えている人の中には、この議論で引っ掛かっている方もいらっしゃるのではないかと思います。
結局はこの問題に絶対的な答えはなく、私がどちらを勧めるということもありません。
ここでは、持ち家VS賃貸を議論する上で私が重要だと思うポイントをお話しします。
結論として、持ち家VS賃貸を議論する上で最も重要なポイントは、
◆将来住み替えを余儀なくされるリスクをどう考えるか
です。
そして、このリスクに備えながら持ち家を購入したいのであれば、
◆売れる家or貸せる家を買う
を考えてください。
詳細解説いたします。内容は以下の通りです。
１．持ち家VS賃貸議論の前提
２．賃貸派が賃貸を勧める理由
３．持ち家は負債
４．結局のところ持ち家VS賃貸のポイントは
５．住み替えリスクに備える
６．まとめ
１．持ち家VS賃貸議論の前提
まず、持ち家VS賃貸議論の前提について4つお話しします。
①短期間しか住まないと決まっているなら賃貸にすべき
これは車でも本でもDVDでも、短期間しか使わないのであればレンタルして使った分だけ費用を払った方がお得という話です。
こちらはご理解頂けるかと思います。
②自分の身の丈（収入・資産）に合った家に住む
これは持ち家・賃貸に限らず、自分の資力を超えた出費は避けた方がよいということです。
簡単そうで実は深い話になるのですが、よく「年収〇億、〇十憶と稼いでいた社長さんがなぜ数年後にホームレス同然の生活になる」という話を耳にします。
会社の経営が悪くなることはあるにしろ、普通に考えれば十分な資産を蓄えることができて生涯安泰なはずなのに、なぜそのようなことになるのか？
その答えは増えすぎた出費が抑えられなくなるからだと言われております。
なので、身の丈に合わない高額な出費は避けなければいけないのです。
③新築は贅沢品
これは別の回で詳しくお話しますが、単純に「築0年だから」ではなく、やはり新築は割高なのです。
新築の家を売るためには多くの“営業費”がかかりますが、新築を買う人は同時にこの営業費も負担することになるからです。
④最終的に長期間同じ家に住めば持ち家の方が安い
同じスペックの家に住むなら、家賃も住宅ローン（35年）の月々の支払いも大きく変わらないですし、いつか支払いがゼロになる持ち家に比べ、賃貸は原則として永久に家賃を払い続けますので最終的には賃貸の方が高くつきます。
更に大前提を言うと、お金持ちの人はこんなこと気にせずに持ち家でも賃貸でも好きにすれば良い話です。
これら前提を踏まえた上で、持ち家VS賃貸の議論が始まることとなります。
家探しを始める前、資産運用について勉強していた際に、持ち家VS賃貸の議論についていくつかネットの記事や書籍を目にしました。
その中でお金に強い有名人（堀江貴文さん、勝間和代さん、ロバート・キヨサキさん、など）は口を揃えて「賃貸にすべき。持ち家は持つべきではない。」と言っていました。
彼らが間違ったことを言っているとも思わなかったですし、彼らの言うことの7割程度は理解できたのですが、一部なかなか納得できない部分があり「本当に賃貸の方がよいのか？」とずっと考えていました。
２．賃貸派が賃貸を勧める理由
賃貸派の人たちが賃貸を勧める理由は主に以下の5つです。
①持ち家は資産でなく負債。ほぼ価値が下がる家をローンで買うのは負債である。
②身の丈に合った買い物をしないと資産は増えない。
③老後でも年金を受給できれば、家は貸してもらえる。
④賃貸でもリノベーションなどで自分好みの家にできる。
⑤日本はこれから不動産の価値が下がるので賃貸の家賃も下がる。
①は一旦とばします。
②は前章でも述べたことで持ち家でも賃貸でも同じ話です。
③は貸してもらえるかだけでなく家賃を払えるかも問題だと思いますが、とりあえず理解します。
④も賃貸の方がよいという話ではなく、賃貸も持ち家も優劣がないと言う話ですが、まあOKです。
⑤の不動産価格の下落については一概には言えないと思います。
確かに日本全体でみれば、これから人口は減少するし、対して戸建てもマンションもまだ新規で建設されているので、供給過多で不動産価格は下がっていくと思います。
特に地方はそのケースが多いと思います。
しかし、東京都内についてはしばらくは価格が上がり続けると言われていますし、
東京都内以外の大都市圏もすぐに価格が急落することはないと思います。
また物件のタイプについても、戸建てorマンションに加え、1人暮らし用、夫婦2人用、夫婦＋子1～2人用、大家族用など様々な住居タイプがある中で、全てのタイプの住居が供給過多という訳ではありません。
そのため、エリアやタイプによってはまだ家賃が下がらないものもあると思います。
そして、賃貸派が最も強調しているのは①の「持ち家は負債である」という理論ですが、私はこの理論がなかなか納得できませんでした。
３．持ち家は負債
確かに持ち家は負債です。
普通の人が買える家のほとんどはいずれ価値が下がるでしょうから、下がり代分のローンは、価値のない借金すなわち『負債』になります。
ただ一方で、家賃は『費用』であり、これもお金が出ていく話ですし別に安くはありません。
それに家賃は長年払い続けると、家そのものの価値や修繕費、火災保険料等の本当に必要な金額を超えて、大家さんの儲けや管理会社の管理費、営業費、空室の補填分まで払うことになります。（前提の④）
仮に35年住み続けると、ローンの支払いより多い額を払うことになるでしょう。
不動産投資は利回りが10%を超えるケースも少なくないため、粗計算だと大家さんは10年で元を取ってしまい、それ以降に払う家賃はほとんど大家さんの儲けということになります。
ではなぜ賃貸派は持ち家を否定するのか。
４．結局のところ持ち家VS賃貸のポイントは
それはまず、上で述べた『負債』と『費用』の性質の違いです。
『費用』は「今月使った分を今月払う」という一時的なものですので、「来月から住まないから来月分は払わない」と言えばスッパリ来月分の費用はなくなります。
（実際はいきなり来月退去は難しいかもしれませんが）
一方『負債』は一時的なものではないので、「来月から住まない」と言ってもローンは残りますし、月々の返済も続きます。
負債を無くすためには、家を売った収入もしくは何等か準備したお金でローンを完済するしかありません。
この「負債は簡単に手放せない」というところが持ち家の弱点の１つです。
しかしそれでも、間違いなく35年以上同じ家に住み続けるのであれば、負債を手放すことを心配する必要はありません。
そこで最も重要な論点は、想定していなかった住み替え（引っ越し）が発生する可能性があるということです。
死ぬまでここに住むと決めていてたとしても、こちらが望まずに住み替えを余儀なくされることがあります。
転職し勤務地が変わる、子供が独立して広すぎる家が使いづらくなる、近隣住民とのトラブル、周辺環境の変化、子供の学校の問題、離婚、など。
これらの可能性が少なからず誰にでもある以上、持ち家はリスクを含んでいると言えるでしょう。
逆に賃貸は住み替えに対する柔軟性を持っていて、その柔軟性を利用して住居費を抑えることもできます。
自分にとって今の家賃が高すぎると思ったら、家賃の安い賃貸に住み替えればよい訳です。
では住み替えリスクは恐いが、やはり持ち家を持ちたいという人はどうすればよいか。
５．住み替えリスクに備える
その答えは「売れる家or貸せる家」を持つことです。
上で述べた「負債は簡単に手放せない」というリスクも、家を売るもしくは貸し出して収入を得ることができれば対応できます。
ここで、売れる家、貸せる家とは以下の条件を満たす家です。
・立地が良い家
・万人受けする間取りやデザインの家
特に間取りやデザインは、個人的な好みや一時的な流行に合わせてお金を掛けても、その分が売る時や貸し出す時にプラスに働くとも限りません。
また、建物はある程度安く作っておいても、後でリフォーム・リノベーション・建て替えが可能ですので、同じお金を掛けるなら立地にウエイトを置いた方がよいです。
６．まとめ
改めて今日の話をまとめると、
１）持ち家VS賃貸議論の前提として
①短期間しか住まないと決まっているなら賃貸にすべき
②自分の身の丈（収入・資産）に合った家に住む
③新築は贅沢品
④最終的に長期間同じ家に住めば持ち家の方が安い
２）持ち家VS賃貸を考える上で最も重要なポイント
◆将来住み替えを余儀なくされるリスクをどう考えるか
３）そのリスクに備えるなら
◆売れる家or貸せる家を買う（立地が良く、万人受けする間取りやデザイン）
です。
と、自分なりに考えて重要な論点をまとめてみましたが、よく見ると少し前に、堀江貴文さんがマイホームについて「なんでライフスタイルが変化しないと思ってるの？」という動画を出されていました。
この動画を見た方が早いというオチですね・・・
最後に。
今回は“資産運用”の視点を中心に色々な方の意見を引用しながら持ち家VS賃貸議論について述べさせて頂きました。
しかし、１章で書いた前提さえ押さえておけば最終的には自分の価値観に従って決めた方がよいと思います。
どうしても賃貸故のストレスを感じる方もいらっしゃると思いますし、そのストレスも軽視してよいものではないと思います。
途中で「賃貸は住み替えに対する自由度があることがメリット」と書きましたが、家族がいる人にとってはその住み替えだって容易にできませんよね。
私が調べた限り、お金に強い有名人たちは賃貸派が多かったと思いますが、この方たちは未婚もしくは子供がいない人が多かったり、経営者やフリーランスの人が多かったりして、単純に同じ価値観では考えられないとも思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
【関連記事】
よろしければクリックお願いしますm(_ _)m
にほんブログ村
