中古戸建ての築年数の狙い目はどこか、築古物件は築何年まで大丈夫か【マイホーム探し】

こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。

私はマイホームに関して中古戸建てをお勧めしておりますが、「中古と言えば古いほど安いが、その分リフォーム代がかかる」ということで築年数により安さと健全性のバランスが求められます。
今回は、コスト面から見た築古物件の狙い目「中古戸建ては築何年がベストか」についてお話ししていきます。

また、物件を探していると築40年、50年という超築古物件を目にすることがありますので、実際そのような物件に住んでも大丈夫なのか、最古で築何年まで大丈夫なのかということについてもお話しいたします。

結論としては、築20年～2000年完成がベストです。

内容は以下です。

１．耐震基準から見た安全圏
２．物件価格が最も下がる年数
３．築年数とリフォーム費用
４．建物の経年劣化
５．その他
６．結論（結局狙い目はどこか）

今回の記事はあくまで①コスト的に最も安くなる②地震や経年劣化による建物損壊のリスクが少ない、という視点のみで築年数の狙い目を考察していきます。

１．耐震基準から見た安全圏

いくらコスパが良い家でも、地震で倒壊するような家には住みたくないと思います。

地震に対してその家がどれだけ強いかは、最終的には物件ごとに耐震等級や構造計算書を確認したり住宅診断を受けた方が確実ですが、一旦それらを除いて築年数だけで見る際にポイントとなる2つの時期が、

①1981年6月建築基準法改正（新耐震基準）
②2000年6月建築基準法改正

です。
※2021年6月時点で①は築40年、②は築21年。

①は1978年の宮城県沖地震を受けて建築基準法が改正されたもので、これ以降に建てられた建物を一般に『新耐震基準適合』と呼びます。

この耐震基準改正は戸建て・マンション両方が対象となりますが、簡単に言えば「震度5で損壊しない、かつ震度7でも倒壊しない」強さとなっています。

また、耐震等級1とはこの新耐震基準をちょうど満たす強度を有した建物、耐震等級2は新耐震基準の1.25倍の強度、耐震等級3は1.5倍の強度を有した建物となります。

マイホーム購入や不動産投資において、この新耐震基準以前の物件は辞めた方がよいということがよく言われます。

②は1995年の阪神淡路大震災を受けて改正されたもので、人によって『新々耐震基準』と読んだり『2000年基準』と呼んだりします。

この基準改正は木造住宅を対象としたものであり、マンションや鉄骨造の住宅は関係ありません。

この基準改正により、木造住宅を建築する際に事実上の地盤調査が義務付けられたり、柱や筋交いを固定する金具についての規定が織り込まれています。
「新耐震基準の強化版」と思って頂ければ結構です。

木造住宅においては①の新耐震基準を満たしていても②以前の建物については8割の住宅で耐震性が不十分とも言われており、木造戸建てを購入する場合はできるだけ②の対象となる2000年6月に完成した物件がよいと言われています。

ただし②以前の物件が全くダメかというと、必ずしもそうではなく、物件によっては住宅診断の結果等で耐震補強を勧められることもあるという話です。

また①以前の物件でも耐震補強を行うことで安全に住むことはできます。

ちなみに耐震基準改正の適合物件かどうかは、基準改正が施行された月以降に“建築確認済証”が交付された物件かどうかで判断します。
厳密に言えば完成年月と確認済証の交付年月は異なりますので、基準改正月前後の物件の場合はよく確認する必要があります。

２．物件価格が最も下がる年数

「中古物件なんだから古いほど価格が安い」というのは大まかには正解ですが、実際は闇雲に価格が下がっている訳ではありません。

物件価格を知る上で予備知識として知っておいていただきたいのが、簿記会計上の『減価償却』という考え方で、固定資産は年数が経つごとに価値を減らしていくというルールが定められています。

例えば新車の普通自動車を300万円で購入しても、いつまでも300万円の資産価値がある訳でなく、1年後には250万円、2年後には200万円と価値が減っていき、
6年後には資産価値がゼロになります。
ただし、実際には車としては十分使えますので、利用価値がゼロという訳ではなく、上記はあくまで簿記会計上の話です。

この自動車で言うところの価値がゼロになるまでの年数『6年』というのが耐用年数と呼ばれるものであり、物によって年数が定められています。
木造住宅であれば耐用年数は『22年』であり、簿記上は木造住宅の建物の資産価値は新築から22年後にはゼロということになります。
（マンションは構造によって50年前後だった気がします。）

上記は建物に関する話ですが、一方で土地は減価償却されず、基本的に買った時の価値は半永久的に変わりません。

ただしこれも簿記会計の減価償却上の話なので、例えばそのエリアが過疎化して平均地価が下がればその土地の価値も下がります。

減価償却の予備知識を持った所で、中古物件の価格は基本的にこの減価償却に乗っ取って決まります。
（絶対ではないので、最終的には売主さんの独断で決まります。）

なので、土地の価格は変わらず、建物の価格が新築から22年掛けて徐々に下がっていき、築22年前後で建物の価格がゼロ＝土地のみの価格となります。

「古いほど安い」というのを会計の観点から説明すると上記の計算になるのですが、築22年を過ぎた物件の価格は全て土地の価格であり、土地の価値は減らないので、22年より古い分には築何年経っても価格は変わらないということになります。

※私の家探しの経験上は築25年ぐらいから最安になっているような気がします。

簿記会計上の価格は築22年で最安となり、一方で実際の建物の状態は築20年以降も基本的に年数に比例して劣化していき、それに比例して補修費用・リフォーム費用は高くなるので、ちょうど物件価格が下がりきったタイミングが一番のコスパがよいということになります。

３．築年数とリフォーム費用

前章でも述べていますが、必要なリフォーム費用は基本的に築年数が古いほど高くなります。

中古戸建て専門YouTuberのくらおさんの動画を参考に、築年数ごとのリフォーム費用の目安を算出すると

築10年：100万～200万円
築20年：300万～400万円
築30年：500万～

となります。

くらおさんが言うには上記各年数ごとの最低金額（100万円、300万円、500万円）がリフォームの目安とのことですが、不動産投資家のようにリフォームに慣れた人でない場合はプラス100万円は見ておいた方が無難かと思います。

基本的には築年数が古いほどリフォーム費用は高額になりますが、単純に金額と年数が比例する訳ではなく、例えば外壁塗装、傾きの補修、耐震補強などは、必要となれば一気に金額が跳ね上がることになります。

外壁塗装は約15年に1回の頻度でやらなければいけないので、タイミングが悪く外壁塗装が必要となれば100万～150万円の費用が発生します。

傾きは、古い物件でも傾きのない物件もあれば、築浅でも傾ている物件もあります。
これを直そうとすると150万円ほどはかかります。

耐震補強は、改正された耐震基準を満たしているかによるのですが、新基準を満たしておらず補強を勧められる場合は、50万～150万円の費用が発生します。

リフォーム費用についても、最終的には築年数だけでは一概に言えず、住宅診断による各補修工事の必要の有無を確認して費用を見積ることになります。

４．建物の経年劣化

では、リフォームや補修という以前にそもそも古い家は家としての成立するのか、築何年で家は建っていられなくなるのかという疑問についてです。

これに関しては、「築何年まで大丈夫」というのはないそうです。
基本的には、戸建てであってもマンションであっても、適切な施工で建てられて適切に維持管理されていれば100年以上持つそうです。

あとは、物件ごとに住宅診断してみるしかないそうですが、恐らく今現在家として建っているものであれば、お金を掛けてリフォーム・補修さえすれば絶対住めないということはないと思います。

ただし、そこまで手を加えてまで超築古を買う意味はないだろうと思います。

ということで、基本的に築年数の限界は決まっておらず物件ごとに確認が必要というのが答えです。

５．住宅ローン減税の対象

家を購入する際、住宅ローンを組むと住宅ローン減税の恩恵を受けることができますが、中古物件の場合減税を受けるためには築年数の制限があります。

住宅ローン減税とは、家を買ってから10年目まで、毎年年末時点でのローン残高の1%分が減税されるというものです。

正確には、購入時に消費税が掛かる場合（売主が企業の場合）で消費税率が10%の場合は適用期間が13年になったり、消費税の有無や認定住宅（優良住宅）か否かで年間控除上限額が設けられたり、所得制限があったり、細かい条件があります。

また、上記の減税額は2021年12月末までに入居の場合で2022年1月以降入居の場合は控除額がローン残高×金利の利率になります。

ただし、制度が延長されたり条件がよく変わったりしますので、正しくは国交省HP等をご参照ください。

中古住宅においてこの減税制度を受けるには、築20年以内、もしくは耐火構造であれば築25年以内というのが建物の条件となります。

ただし、この年数を超えた物件でも別のある条件を満たせば減税の対象とすることができます。
その条件とは耐震基準を満たして「耐震基準適合証明書」を取得することです。

購入時点で耐震基準を満たしていなくても、耐震補強工事を行って基準を満たせば対象とすることができます。

ただし、工事の費用分減税メリットが少なくなることになりますし、建物の条件が悪い場合は工事費用が高額となり減税合計額を上回ってしまうことがありますので、できるだけ耐震補強工事が不要か、少ない額で耐震補強を行える物件が好ましいです。

耐震補強が必要か、どの程度の費用がかかるかは、物件ごとに調査をしてみないと一概には言えませんが、1つの基準としては2000年の建築基準法改正以降に完成した物件であれば、耐震補強が無くても基準を満たしている可能性は高いかと思います。

６．結論（結局狙い目はどこか）

厳密な話をすれば、物件ごとに住宅診断を行ってみないと最終的なコスパの良し悪しは評価できないのですが、築年数だけを見て平均的な話としてコスパを考えるのであれば、

①物件価格は築22年前後で下がりきり、それ以上古くなっても価格は変わらない。
②リフォーム費用は築年数が古くなるほど高額となる。
③①②より、物件価格が下がりきっていて、かつ築年数が浅い築22年前後が最も総額が安くなる可能性が高い。
④③に加えて、現行の耐震基準を満たしていることが好ましいので、2000年6月以降に完成（厳密には確認済証取得）の物件が望ましい。

結論としては「築20年以上で、かつ2000年以降に建てられた物件が最もコスパが良い」ということになりますが、2021年10月時点では築20年～21年（22年の一部）とかなり狭い範囲になってしまいます。

建物の価値が完全にゼロになっていなくても、9割以上価値が下がっている物件まで対象とするなら、築18年以上ぐらいまで範囲を広げても十分安く家を取得できるとかと思います。

何度も言いますが、これはあくまで平均的な話であり、実際には物件を個別に見てみないとわからないというのが正解です。
参考にしてみてください。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b

【中古戸建ての買い方まとめ記事】

中古戸建てをメインに『家探し』の記事を書いています。
是非読んでみてください(^^)

よろしければクリックお願いしますm(_ _)m

にほんブログ村