家は今買ってよいのか？ 住宅不動産価格【マイホーム探し】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
マイホームを購入する際、「家の価格ってこれから上がるの下がるの？今って買い時なの？しばらく待った方がいいの？」ということを気にされる方も多いと思います。
特に現在は、コロナによる経済停滞があったり、アフターオリンピックだったり、そうでなくても我が国は低い経済成長率が続いていたり、今後家の平均価格が下がりそうな雰囲気が漂っています。
果たして今は買い時なのか、持論を書いてみたいと思います。
今回の論点は以下の通りです。
１．不動産価格と住宅不動産価格
２．日本の人口減少
３．都市部への人口集中
４．コロナ影響
５．価格が下がるならまった方がよいのか
６．総じて
■価格が下落するのか
■下落を待つのがよいか
■最終的な資産価値の低下について
■最後に
１．不動産価格と住宅不動産価格
まずは前置きとなる話です。
よく「日本の不動産価格が上がった、下がった。」という言葉を耳にすることがあります。
例えば、コロナが最初に騒がれ始めた2020年3月頃は不動産価格が急落しています。
しかし、この「不動産価格」の変動と私たちが住む住宅の平均価格の変動は同じではありません。
広く耳にする「不動産価格」は様々な種類の不動産価格の平均になります。
不動産の種類としては、
・住宅
・オフィス
・ホテル
・商業施設
・物流
・福祉施設
などがあります。
私たちが気にする『住宅』の不動産価格はその1つに過ぎず、全体平均の不動産価格と住宅の平均不動産価格は変動の仕方が異なります。
住宅の平均価格はホテルや商業施設と比べ景気などの影響が小さく、同等の価格を維持することが多いかです。
景気の影響による変動が少ない理由は、「景気が良かろうと悪かろうと、人は住む場所が必要だから。」とのことらしいです。
なので、広く言われている「不動産価格の変動」で住宅の平均価格を考えることは間違いであります。
２．日本の人口減少
1つの大きな論点として「日本の人口減少」がありますが、この影響はどうなのでしょうか。
確かに今後日本は人口が減少すると思います。
現時点でまともな少子化対策は打たれていないですし、仮にこの先政府がやる気を出して少子化対策を行ったとしても、増加に転じることは期待できないと思います。
対して、戸建て・マンション問わず、新築の住宅は建設され続けていますので、大まかに言えばいつかは家が余り、需要＜供給の形となり住宅価格は下落することが予想されます。
しかしこれは、日本全国かつ全てのタイプの住宅を含めた全体的な話であり、地域や住宅のタイプによっては一般的に言われているほど下落しないケースもあると思います。
地方においては人口が減り過疎化が進む地域も多いでしょう。
対して、首都圏周辺や都市圏においては、まだ人口が増加が続くエリアもあります。
住宅のタイプについても、大家族向けの住宅は需要が減り、シングル向けの住宅も供給過多になりつつあると言いますが、夫婦2人もしくは夫婦＋子供1～2人向けの住宅はまだ供給過多にはないそうです。
このように、エリアと住宅のタイプによってはすぐに価格が下落しないケースもあると思いますので、一概に「日本は人口が減るから」と言うだけでは議論のネタとして不足があります。
ただし長期的に見れば、やはり日本中のほとんどのエリアで人口減少がおきます。
最も長く人口増加が続くと予想される東京都でも、2030年を過ぎたころで人口増加は頭打ちと言われています。
３．都市部への人口集中
２章に関連した話です、1つ大きな社会的トレンドとして、「これから日本人は都市部に身を寄せ合って生活するようになる。」ということがあります。
なぜそのようなことになるか。
それは「地方の過疎地にバラバラに住んでいては、インフラとして生活の面倒を見きれなくなるから」です。
JR北海道がよい例ですが、JR北海道は毎年のように路線の廃止があり鉄道路線がどんどんなくなっています。
単純に「人口が減るから廃線になる。」ということで間違ってはいないのですが、実際はもっと奥が深く、
人口が減って鉄道の利用者が減る→鉄道事業の採算が悪くなる→収益改善のため列車の本数を減らす→本数が減って不便になるのでますます人がいなくなる→ますます鉄道事業の採算が悪くなる・・・
と言うことで負のスパイラルに陥ります。
当然人口が増える地域はその逆で、利便性も上がるし人も更に集まります。
鉄道だけでなく、商業や医療でも同じことがおきます。
また、民間企業で採算が取れないとなると、次は自治体が面倒を見ることになるのですが、自治体も人が住んで税金を納めて成り立ちますので結局は同じことです。
よって、このような負のスパイラルが発生することから、過疎地域に住んでしまうと普通に生活することも難しくなり、都市部に集まって住んで利便性を良くしていこうという方針になるのです。
また、日本は今後もますます高齢化社会となりますので、この“利便性”も尚更重要になります。
若い人のように多少の利便性の悪さも体力でカバーという訳にはいかず、公共交通機関などのインフラの充実は死活問題となってきます。
このような背景から、国も都市部で住居を持つことを推奨しています。
家探しをしていると物件の紹介で「都市化計画区域」という文字を目にすると思いますが、これがそのことです。
地方自治体により「都市化計画区域」を設定しており、「家を探すときはなるべくこの区域で探しましょう」ということです。
よって物件のある場所が都市化計画区域に該当するかどうかは重要です。
前置きが長くなりましたが、このようにこれから日本人は都市部への大移動を行うことになります。
前章で日本の人口減少には地域差があると述べましたが、このような理由からもその格差は大きく広がると思いますし、住宅不動産価格にもその影響は表れると思います。
４．コロナ影響
昨今のコロナウイルス感染拡大により経済停滞が発生し、しばらく続くこと予想されますが、住宅価格への影響についてはどのように考えればよいでしょうか？
結論としては、私はあまり気にしなくてよいと考えています。
コロナ影響以上に、前章で述べた都市部への人口集中影響が大きいと思われます。
理由は、最初の方でも述べましたが、「不景気になっても人が住むところは必要だから」ということです。
実際に、リーマンショック時でも住宅価格の低下は5%程度だったと言われております。
余談ですが、住宅以外のホテル、商業施設、オフィス関連の不動産価格はもっと影響が大きいと思います。
もちろん住宅も全く影響がない訳ではありません。
不景気でも住むところは必要ですが、「不景気だから新築はやめて中古にしよう。小さめの家にしよう。」という流れは起きる可能性はありますので、ある程度は住宅平均価格も下がると思います。
その点、中古は比較的有利なのではないかと思います。
５．価格が下がるなら待った方がよいのか
では、仮に今後短期的に住宅価格が下落するとして、その時を待った方がよいか。
もちろん価格が下がった時に購入すればその分安く買うことはできます。
しかし、もし現在賃貸に住んでいる人であれば、待った分だけ家賃を多く支払いするというデメリットもあります。
例えば、家賃10万円の賃貸に住んでいる人が、4000万円の家を購入するとします。
価格の下落を予想して購入を2年遅らせたとすると、その間に家賃240万円が出費となりますので、家の購入価格が240万円以上下がらないと損したことになります。
4000万円に対して240万円となると6%であり、住宅価格が2年間で6%下がるというのは可能性としては低いと思います。
なので短期的な値下がりを期待して住宅の購入を遅らせるということは、あまりよい考えではないかもしれません。
６．総じて
総じて住宅の買い時をどう考えるか。
価格が下落するのか
日本全体の長期的な話としてはやはり住宅不動産価格は下がっていくと思いますが、２章～４章で述べたようにエリアによってはそこまで急な下落が起こらない地域もあると思います。
価格の下落を待つのがよいか
それまでに支払う家賃を上回るだけの値下がりを期待して購入を遅らせることは、あまり良案ではないと思います。
最終的な資産価値の低下について
住宅価格の変動や期待値について述べましたが、購入してから30年以上先のことを考えれば、やはりに平均価格は下がると思っておいた方が良いです。
特に庶民が買えるような物件は、価値が向上することはあまり期待できません。
では、買った時より価値が下がるから・価値が上がらないからその家を買わない、という考え方はどうなのでしょうか？
そもそも、マイホームを購入する目的として「広い家で家族と過ごしたい。安定した住居が欲しい。自分好みの家に住みたい。」など住居としての本質的価値に重きを置く人であれば、資産価値に捕らわれ過ぎる必要はないと思います。
逆に、マイホームを購入する目的として資産運用に重きを置く人であれば、最初の持ち家VS賃貸の議論から見直してみた方がよいのではないかと思います。
持ち家か賃貸か 住居のそもそも論、考えるべきポイントはこの１つ【住宅論】 - 中古×戸建て マイホームブログ
賃貸の場合、長年家賃を払っても退去するときにはそのうちの1円も残りません。
自分たちが住んだ分は費用として出費するのが当然の考えです。
なので持ち家においても売却益を期待して家を買うのではなく、資産価値の目減りを覚悟した上で、自分が住みたいから・住む必要があるからその必要経費として住居費（＝家の購入費≒住宅ローン）を払うというのも1つの考え方だと思います。
最後に
上記をまとめると、世に言われている資産価値の下落リスクに捕らわれ過ぎず「今購入する必要があるのであれば今が買い時」ではないかと思います。
あくまで私の考えです。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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