家の引き渡しと決済と登記【引き渡し・引っ越し】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
本日は家の引き渡しと決済（物件代金の支払い）と家の登記についてです。
この3つは基本的に同じ日に行います。
この日を境にいよいよマイホームを手に入れることになります。
それと同時に、自分の手元から売主さんへ大金が渡り、住宅ローンという巨大な負債を抱えることになります。
以下、私が行った引き渡し・決済・登記について書かせて頂きますが、全ての人が必ずしも同じ形で行う訳ではないようですので、その点はご了承ください。
１．事前に行っておくこと
■必須で行っておくこと
■必須ではないが行っておくこと
２．引き渡し・決済・登記の流れ
■引き渡し・決済・登記の場所
■引き渡し・決済・登記のメンバー
■引き渡し・決済・登記の日程
■引き渡し・決済・登記の当日の流れ
３．引き渡し後
４．最後に
１．事前に行っておくこと
家の引き渡し日は、家購入の契約締結から1.5ヶ月程度空けるのが一般的です。
この引き渡しを迎えるにあたり、必須（もしくは、ほぼ必須）で行っておくべきことと、必須ではないが行っておくことを並べておきます。
必須で行っておくこと
銀行との契約は、引き渡しの1～2週間ほど前までに銀行へ足を運んで行います。
契約書類に必要事項を記入し署名・捺印します。
事前に役所などへ行って揃えなければいけない書類もあります。
火災保険は必須となることが多いですが、私の借入先も含め一部銀行では必須ではないようです。
司法書士の手配は基本的に仲介会社がやってくれると思います。
仲介会社がやってくれない場合は、銀行に相談してみるか、自分でネット等で探して問い合わせすることになると思います。
当日のメンバーは次章に書いておりますので、全員の都合の合う日程を調整し、場所も確保しておきます。
ここも基本的に仲介会社がやってくれます。
上記は住宅ローンで代金を支払うことを前提としています。
現金で支払いする場合は、銀行関連と火災保険関連が不要になります。
（火災保険は任意）
現金の場合は売買契約締結からほとんど期間を空けずに引き渡しするのでしょうか？
このあたりは私もよくわかりません。
必須ではないが行っておくこと
- リフォームの見積り・契約・日程調整
- 引っ越しの見積り・契約・日程調整
- 名義分割がある場合は司法書士と調整
リフォームは引き渡しが完了しないと着工できないので、引き渡し後すぐに着工できるように契約と日程調整を行っておきます。
引き渡しを受けてからリフォーム内容を考えたり業者を探し始めてもいいのですが、なるべく早く工事を終わらせてなるべく早く入居した方がよいと思いますので、基本的に事前に工事着工日まで決めておきます。
引っ越しについては、リフォームを行わない場合は引き渡し後なるべく早く引っ越した方がよいと思いますので、事前に手配しておきます。
リフォームを行う場合は、リフォーム工事完了の予定が立ってからの調整でよいと思います。
名義分割を行う場合は登記の内容に関係しますので、事前に司法書士に伝えておきます。
私も名義分割を行ったのですが、私は仲介不動産会社の担当営業マンへ伝えて営業マンが司法書士へ伝えてくれました。
また、原則として共有名義者は引き渡しへの同席が必須なのですが、当日どうしても同席できない場合は、事前に司法書士と面着で登記内容の確認を行う必要があります。
私の場合も共有名義者である妻が当日どうしても同席できないため、事前（1週間ほど前）に妻だけ司法書士事務所へ出向きました。
とにかく、共有名義者は原則立ち合いが必須ですので、理由があって立ち合いができない場合は仲介不動産会社へ相談してください。
２．引き渡し・決済・登記の流れ
同じタイミングで行う引き渡し・決済・登記の3つのイベントについて流れ等を書きますが、あくまで私のケースであって住宅ローンの借入先等によってやり方は色々あるようですので、あくまで参考としてください。
引き渡し・決済・登記の場所
場所は住宅ローンを借りた銀行の店舗で行いました。
普通の支店ではなくローン専用店舗で、応接ブースをお借りしました。
ただし、銀行の店舗で行ったのは私が住宅ローンを借りた銀行が、代金の送金（決済）を手書き伝票で申し込む形式の銀行だったためで、そのような形式ではない場合は必ずしも銀行の店舗で行う訳ではないそうです。
例えば、あるメガバンクはスマホアプリを使って自分たちで送金を行うらしく、その場合は銀行の店舗で行わないと聞きました。
ネット銀行もそもそも店舗がないので、同じようなやり方だと思います。
銀行の店舗で行わない場合は、恐らく仲介不動産会社の店舗で引き渡し行います。
引き渡し・決済・登記のメンバー
メンバーは、
- 買主（自分）
- 売主
- 仲介不動産会社
- 司法書士
- 銀行員
銀行員は物件代金支払いの送金の対応を行っただけですので、引き渡しに同席したという訳ではありません。
売主さんと会うのは2度目（契約締結以来）でしたが、以前の記事でも書いていますが売主さんは偶然にも私の大学の恩師でした。
（実際は恩師と言うほどお互いに知っている仲ではないのですが）
今回は奥様も同席されており、「本当に偶然ですね」という話をしたり、共通の知り合い（私の大学の同期）の話をしたり、「とても素敵な家に住めることになって光栄です。」などといった会話を交わしました。
引き渡し・決済・登記の日程
基本的には売買契約締結から1.5ヶ月ほど空けて引き渡しを行います。（住宅ローンを借りる場合）
契約書にも引き渡し日は記載しますが、住宅ローンの審査・契約が早く進めば前倒しすることもありますし、何らか滞りがあれば売主さんと相談の上後ろ倒しすることもあります。
上記メンバーの都合と場所が空いている時間を調整します。
送金を行うので銀行が営業している平日の日中に行います。
もし引き渡し日を前倒しした場合は、火災保険の保険開始日も変更した方がよいと思います。
実は私はこれを忘れていて、1週間無保険期間がありました。（しかもその間もリフォーム工事を実施）
引き渡し・決済・登記の当日流れ
あくまで私のケースですが当日銀行の店舗にメンバーが揃ってからの流れを説明します。
(1)伝票の記入
(2)登記の手続き
(3)送金待ち
(4)引き渡し
(5)仲介手数料と司法書士報酬の支払い
(6)生命保険の勧誘（おまけ）
(1)伝票の記入
物件代金を売主さんへ送金するための伝票を記入し銀行員に渡します。
私は売主さん宛ての送金のみでしたが、住宅ローンからリフォーム費用を払う場合はリフォーム会社宛ての伝票なども書きます。
また、仲介不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士へ支払う報酬を現金で手渡ししますので、その分の現金を引き出してもらう伝票も記入します。
物件代金と仲介手数料は既に一部前金を払っていますので、ここでは残額を支払います。
(2)登記の手続き
登記とは、登記所と呼ばれる役所に家に関する情報を登録することです。
登記内容は物理的な情報と権利の情報と大きく2つあります。
物理的な情報：どこにあるどのような土地で、境界線がどこで、面積はいくらか。また、その土地の上にどのような建物が建っているか。
権利の情報：所有権は誰にあるか。抵当権（ローンを返済できない場合に担保として没収する権利）は誰が持っているか。
代金の送金を待っている間に司法書士さんと登記の手続きを行います。
（厳密には、司法書士を使わなくても自力で登記することもできるそうです。）
物件に関する情報は既に伝えてあり書類は準備されていますので、売主・買主双方が必要事項の記入と署名・捺印を行います。
また、登記内容について細かく説明があり間違いがないか、本人の意思に基づいたものか確認されます。
実際の登記はここから数日かかり、後日「登記識別情報通知」と呼ばれる書類などが発行され自宅へ郵送されます。
(3)送金待ち
最初に書いた伝票の通り代金が送金されるのを待ちます。
これが長くて、1時間ぐらいは掛かったと思います。
しかも私の場合は、私も売主さんも同じ銀行同士だったのでまだいい方で、異なる銀行間で相性が悪い場合はセキュリティの都合などで数時間かかることもあるようです。
送金が完了したことをなぜか銀行員が教えてくれず、たまたまネットバンキングアプリを開いたことで送金されていることに気づきました。
(4)引き渡し
物件代金が送金されたことを双方が確認したら、いよいよ引き渡しです。
売主さんが家の全ての鍵を渡してくれましたので、「大切に住ませて頂きます。」と言葉を添えて受け取りました。
併せて売主さんから物件代金の領収証ももらいます。
不動産会社からは鍵入れとしてちょっと高級そうな巾着をもらいました。
売主さんは基本的にここで解散です。
瑕疵担保期間の3ヶ月以内に家の瑕疵が見つからなければ、基本的にその後売主さんと関わることはありません。
(5)仲介手数料と司法書士報酬の支払い
銀行員が仲介手数料と司法書士報酬の金額分の現金を持ってきてくれますので、その場でそれぞれ支払います。
これで決済・引き渡し・登記は完了です。
(6)生命保険の勧誘（おまけ）
決済・引き渡し・登記のいずれとも関係ありませんが、銀行の保険担当者から生命保険とiDeCoの勧誘を受けました。
厳密には、2週間前に住宅ローンの契約に来た時から勧誘を受けていました。
「勧誘あるだろうな～」と思っていたら案の定、契約が終わった後に担当のおばちゃん（FP1級）がフラっとやってきて、「ちょっと時間いいですか？」と話し始めました。
お金を貸してもらっている立場として無下にはできないので、話は聞きました。
契約の日の勧誘の際は「決済の日に続きの話をしましょう。」と言われていたので、引き渡し後にしっかりやってきました。
ちょっと金融についてかじっていた時だったので、FP1級と論破合戦をやってみました笑
勝ち負けはありませんが、特に保険もiDeCoも加入することはありませんでした。
３．引き渡し後
引渡しを受けたら家は自分のものです。
基本的には誰に伺いを立てるでもなく、自分が好きに使うことができます。
住むのも住まないのも、リフォーム工事を行うのも自由です。
ただ、元々住んでいた賃貸の家賃も早く終わらせたいですし、瑕疵担保期間の3ヶ月以内になるべく瑕疵を見つけたいので、できるだけ早く住み始めるのがよいと思います。
なので、リフォームを行う場合も引き渡し後なるべく早く着工させます。
引き渡し日が決まったら、あらかじめリフォーム会社と着工日（鍵の預け）の調整を行っておきます。
私の場合も、引き渡しを受けたその日の午後に家で待ち合わせしてリフォーム会社へ鍵の預けを行い、翌日から着工してもらいました。
それから約1ヶ月かけてリフォームを行いました。
リフォーム中も頻繁に家に来て、郵便受けを覗いたり、新しい家具などが届くのを受け取ったり、リフォーム工事の進捗を確認したりしていました。
リフォーム完了の予定が立ってから引っ越しの日程調整も行い、引き渡しから約1.5ヶ月後にマイホームでの生活を始めました。
一方、登記関連の書類については1～2週間程度で元のマンションの方へ郵送されてきました。
４．最後に
家の引き渡しはいよいよマイホームの所有者となる大きなイベントです。
ただ、私の場合はリフォームがあったのですぐに入居できる訳でもなく、鍵を受け取ったからと言って特別深い思いはありませんでした。
それよりも、家の購入にあたって色々やり取りがあった仲介不動産会社、売主さん、銀行との関係が峠を越えたということでちょっと寂しさと清々しい感じを覚えた記憶があります。
今回書いた引き渡し・決済・登記は基本的に不動産会社や銀行がやり方を指示してくれるし、何か急がなければいけないこともはないので、特に難しいことはありません。
流れの参考として頂ければと思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
家購入後の『引き渡し』や『引っ越し』について記事を書いています。
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