e-Taxで住宅ローン控除の確定申告 中古住宅の住宅ローン控除（控除額は新築より少ない！？）【住宅ローン控除】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
我が家は昨年マイホームを購入しましたので、先日住宅ローン控除の申告を行いました。
申告はe-Taxを使って全て自宅で済ませました。
住宅ローン控除の制度と確定申告についてお話しします。
１．住宅ローン控除とは
２．中古住宅における住宅ローン控除
■住宅ローン控除の適用対象となる中古住宅の条件
■控除率は新築と同じ
■中古の控除期間は10年
■新築／中古で限度額が異なる
■2022年度以降控除額は減るのか？
■住宅ローン控除において中古住宅は損か？
■中古戸建ての築年数の狙い目
３．住宅ローン控除の確定申告（住宅ローン控除を受けるためには）
■確定申告の時期
■手元に準備する物・書類・記憶
■申告の手順
■入力する上でのポイント・注意点（個人的に分かりづらかった入力項目）
４．最後に
１．住宅ローン控除とは
私が今更説明することでもありませんが、住宅ローン控除とは、家の購入のために住宅ローンを借りた人が所得税や住民税から控除を受けることができる制度です。
正式には「住宅借入金特別控除」と言いますが、通称では「住宅ローン控除」と言ったり「住宅ローン減税」と言ったりします。
まず、住宅ローン控除の適用を受けるためにはその人の所得金額に条件があります。
2021年度までに入居した場合は3,000万円以下ですが、2022年度以降に入居の場合は税制改正により2,000万円以下となります。
そして、どれぐらいの額が控除されるかですが、これは物件を契約した年月、入居した年月、省エネ性能、購入時の消費税の有無、新築or中古によって複雑な計算で決まります。
特に2021年度から2022年度にかけては税制改正で控除額の計算が変わりますので、契約年月や入居年月でも違ってきます。
2023年度以降も改正が予定されています。
基本的な控除額の計算は「毎年末の住宅ローン残高×控除率」です。
控除率は2021年度中に入居した場合は1.0%、2022年度以降に入居した場合は0.7%となっています。
また、条件によって控除の限度額が設定されたり、控除期間（年数）が変わってきます。
ここでは控除額の計算に関する細かい説明は割愛しますが、中古住宅に関しては次章で少し触れたいと思います。
2021年度までの制度：
No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁
No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁
No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
2022年度以降の制度改定：
以下の動画は制度改定を分かりやすくまとめられています。（なぎまる【プロ住宅営業】様）
２．中古住宅における住宅ローン控除
中古住宅を購入した場合でも住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、条件によって全ての中古住宅で控除が適用される訳ではなく、適用される場合も新築に比べて控除額が少ない場合があります。
住宅ローン控除の適用対象となる中古住宅の条件
住宅ローン控除を受けられる中古住宅の条件は、築20年以内（家を取得した時点で）の住宅になります。
耐火建築物であれば築25年以内となります。（主にマンション）
築20年超であっても耐震基準を満たし、かつそれを証明するための一定の条件を満たした住宅であれば適用対象となります。
詳細については、国税庁HP等をご参照ください。
No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
控除率は新築と同じ
住宅ローン控除の毎年の控除額は基本的に「年末の住宅ローン残高×控除率」となりますが、その控除率は2021年度中に入居した場合は1.0%であり、2022年度以降に入居した場合は0.7%となります。
控除率は新築も中古も変わりません。
ただし、条件によって控除の限度額が設けられたり、控除期間（控除を受けることができる年数）が変わってきますので、ここで新築／中古で総控除額に差が生じることがあります。
中古の控除期間は10年
中古の場合控除を受けることができる年数は10年です。
2021年度までは新築／中古に関わらず消費税10%適用で購入した場合は控除期間13年となりますが、中古は売主が個人であることが多く、個人間の売買では消費税は発生しないため、控除期間13年が適用される中古物件は少ないかと思います。
（一部、売主が業者で消費税が発生し控除期間13年が適用される中古住宅もあります。）
また、2022年度以降は新築は控除期間13年となりますが、中古は10年のままです。
新築／中古で限度額が異なる
上で控除額は「年末の住宅ローン残高×控除率（1.0%／0.7%）」と書きましたが、ここに限度額が設定され、控除額が限度額を超える場合は限度額分しか還付されなくなります。
そしてこの限度額も条件によって複雑に決まります。
まず2021年度入居までは新築／中古による限度額の違いはありません。
ただし、購入時に消費税が発生している場合は年間限度額40万円（省エネ住宅は50万円）であるのに対し、消費税が発生していない場合は年間限度額20万円となります。
売主が個人であることが多い中古住宅においては、消費税が発生せず限度額20万円となるケースが多いと思います。
そして2022年度以降は明確に新築か中古で区別されており、新築の場合は限度額30～50万円であるのに対し、中古の場合は20万円～30万円となります。
具体的には中古で省エネ住宅の場合は30万円、それ以外の中古住宅は20万円となります。
※正確には、「新築／中古」ではなく「新築住宅・買取再販／既存住宅」とう表記で区別されます。
2022年度以降控除額は減るのか？
控除率が下がりますので、中古の場合は残念ながら2022年度以降に入居する場合は総控除額が減ります。
ただし、住宅ローンの借入額が多く限度額が適用される場合（年末のローン残高が2,000万円を超える場合）は、2021年度と2022年度で変化ありません。
一方、新築に関しては控除率が下がる一方で控除期間が延長になるため、2022年度以降で総控除額が増えるケースもあるようです。
この辺りは、国策としても新築市場を優遇するということだと思います。
住宅ローン控除において中古住宅は損か？
上で述べた通り、新築は控除額の上限が高かったり控除期間が長かったりする分、中古は損しているように感じます。
しかし、新築は売主が業者であるため取得時に消費税が発生します。
例えば4,000万円の物件であれば消費税率10%で400万円の消費税が発生しており、これを住宅ローン控除の限度額・控除期間の差で取り返すことはできないため、差し引きでは消費税が発生しない中古の方が得ということになります。
※売主が個人である中古物件の場合です。
中古戸建ての築年数の狙い目
上記で述べた適用条件の「築20年以内」というのが中古戸建ての大きな分岐点となります。
物件価格だけを考えれば建物の減価償却が完了する築20年前後で最も安価となります。
しかし、その年数を超えると年数の割に価格があまり落ちなくなり、一方で劣化が進んだ分リフォーム費用が膨らみ、かえって高くつく可能性が出てきます。
※正確にはリフォーム費用は物件ごとに異なります。
そこに住宅ローン控除まで受けられないとなると、中古住宅のメリットが大きく失われます。
そのため、築20年を超えない範囲で築20年に近い物件が、中古戸建てにおいて最も狙い目かと思います。
上記で「耐震基準を満たしてそれを証明できれば築20年を超えても住宅ローン控除が受けられる」と書きましたが、これもその分費用が発生することになります。
耐震基準の認定を受けるのに数十万円かかりますし、耐震補強を施工するとなれば百万円以上かかる可能性もあります。
一方で中古の住宅ローン控除は最大でも総額200万円しか還付されないため、費用をかけてまで住宅ローン控除を受けるべきか、十分な検討が必要かと思います。
３．住宅ローン控除の確定申告（住宅ローン控除を受けるためには）
住宅ローン控除を受けるためには住宅を取得した年の確定申告（翌年の2月1日～3月15日）において手続きを行う必要があります。
会社員等であれば2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。
大学卒業以来会社員しかやったことのない私は今まで確定申告というものをやったことがなく、医療費控除やふるさと納税の申告は全て妻が行っていました。
今回自身で初めての確定申告になりますが、e-Taxを使い全て自宅で終わらせることができました。
e-Taxとは国税庁が運営する税務に関する手続き等を行うオンラインシステムのことです。
e-Taxを使う場合申告書の提出方法として複数の選択肢があるのですが、（恐らく）一番簡単な「マイナンバーカードとスマホのIC読み取り機能を使う方法」を選択しましたので、この方法における申告時のポイントを説明いたします。
詳しい申告方法・e-Taxの使い方は、国税庁のHPや各ブログ・動画で多く解説されていますので、ここでは割愛させて頂きます。
自宅からe-Taxを始めよう（令和４年１月版） - YouTube
パソコン申告（住宅ローン控除の適用を受ける方の確定申告をe-Tax送信） - YouTube
はじめての住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）、確定申告でやるべきこと！【サラリーマンの居住1年目の確定申告をe-taxで実演】 - YouTube
また、以下は会社員の一般的なケースについて説明いたしますので、納税者の条件によって説明に不足がある場合はご了承ください。
確定申告の時期
翌年の2月1日～3月15日です。
例えば、2021年1月1日～2021年12月31日に入居した場合は、2022年2月1日～3月15日の期間に申告を行います。
この期間（日付）は住宅ローン控除に限らず全ての確定申告の期間です。
手元に準備する物・書類・記憶
- 自分のマイナンバーカード
- 子供（16歳未満）のマイナンバーカードもしくは個人番号
確定申告を提出する際に16歳未満の扶養家族の個人番号を入力します。 - マイナンバーカードの「利用者証明用パスワード」と「電子署名用パスワード」
マイナンバーカード作成時に設定していると思います。
利用者証明用パスワードは数字4桁、電子署名用パスワードは大文字英数字6～16桁です。 - ICカード読み取り機能付きスマートフォン
ここ数年以内の機種は概ね付いていると思いますが、対応機種は以下から確認できます。
- 不動産売買契約書もしくは請負契約書
契約日、物件価格等の入力のため売買契約書を確認します。 - 登記事項証明書
物件引き渡し時に司法書士により手続きされ、後日渡されるものです。
床面積や登記番号をの入力のために登記事項証明書を確認します。 - 住宅ローンの残高証明書
毎年年末に借入先銀行から送られてきます。 - 源泉徴収票
毎年年末に会社からもらいます。 - 住宅購入費用の決済を行った日付・入居した日付
入力が必要になるので、思い出しておいてください。 - 還付金振込先口座の口座情報（通帳・キャッシュカード）
振り込み先口座も登録します。
※e-Taxで申告を行う場合は、いずれの書類も原本・写しともに提出する必要はありません。
※上記の中にはe-Taxでの確定申告が2回目以降の場合は不要となるものもあるかもしれませんので、ご了承ください。
申告の手順
私はPCからe-Taxを操作しながら、スマホと連動させてマイナンバーカードの読み取りを行いました。
IC読み取り機能つきのスマホをお持ちであれば、この方法が便利かと思います。
手順の詳細は割愛しますが、大きな流れとポイントを書かせて頂きます。
はじめての住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）、確定申告でやるべきこと！【サラリーマンの居住1年目の確定申告をe-taxで実演】 - YouTube
①マイナポータルアプリのインストール
事前にスマホにマイナポータルアプリをインストールしておきます。
e-Taxを操作する途中でもアプリのインストールができます。
②ブラウザからe-Taxを開く
下記URLからe-Taxのページを開き、確定申告書等の作成画面から申告を進めます。
③税務署への提出方法を選択
すぐに申告書を提出方法を選ぶ画面が表示されますので、「マイナンバーカード方式（2次元バーコード）」が便利だと思いますので、ICカード読み取り機能付きのスマホがあればこの方法を選択します。
④必要事項の入力
質問に回答したり、源泉徴収票、売買契約書、登記事項証明書、住宅ローン残高証明書等を見ながら必要事項を入力します。
⑤申告書の提出
必要事項の入力が終わり還付額が計算されたら、そのままe-Tax上で電子送付を行う。
入力する上でのポイント・注意点（個人的に分かりづらかった入力項目）
(1)質問項目：土地を購入した年月日
購入代金を支払った日でいいそうです。
(2)質問項目：住宅・土地は共有名義か？
私の場合はYesなのですが、Yesを選択すると後に共有名義者の氏名と持ち分を入力することになります。
(3)質問項目：翌年以降に年末調整もしくは確定申告でこの控除を受ける際に利用する書類が必要か？
少なくとも会社員はYesにしておいた方がよいと思います。
(4)質問項目：(3)の交付は書類の交付に代えてe-taxでの交付を希望するか？
会社員はNoの方がよいかと思います。（書面での交付を希望）
(5)質問項目：取得価格にかかる消費税の税率
「10%か？」「8%か？」と順番に聞かれますが、消費税が発生していない場合はどちらもNoでよいです。
(6)質問項目：土地の取得対価の額
中古戸建てで土地と建物の金額の内訳が無い場合は、空欄で結構です。
(7)還付額の確認
入力後に計算結果確認画面があり、「還付される額は○○円です。」と表示されますが、自分で計算した控除額より少ない場合があります。
これは、当年支払った所得税の額が控除額より少ない場合に、所得税額分しか還付されなくなってしまうからです。
その場合、所得税から還付しきれなかった分は住民税から還付されます（翌年の住民票が減額される）ので、ご安心ください。
ただし、住民票から還付される額も上限があり（136,500円）ここに収まらない分は最後まで還付されないことになります。
(8)入力の途中保存
e-Taxでの申告は入力の途中で一時保存することができ、別日にその続きから入力することができます。
(9)住宅ローン控除以外の確定申告
住宅ローン控除と併せて医療費控除やふるさと納税などの申告がある場合は、なるべく同年の申告期間中に申告を行った方がいいようです。
従来医療費控除やふるさと納税の申告は過去5年遡って申告できるのですが、住宅ローン控除を申請した翌年以降に提出済の確定申告の追加・訂正を行う場合は、ちょっと面倒くさくなるようです。
４．最後に
住宅ローン控除の制度については既に多くの記事で説明されているため、私の方では詳しい説明は割愛させて頂きましたが、中古住宅における適用についてはそれほど記事が多くないため今回簡単に説明させて頂きました。
e-Taxによる確定申告については30分～1時間程度かかるかと思いますが、入力に必要な書類が手元に揃っていればそこまで難しい手続きではないと思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
住宅ローン、火災保険、資金管理など住宅購入のお金に関する記事を書いています。
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