名義分割 夫婦で資金を出し合う場合も【マイホームの購入】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
持ち家を持つとその家を登記することになりますが、家の所有者（名義人）を2人以上登録することもできます。
特に、複数人が共同出資して家を買った際は、その人たちの名義も登録しなければいけませんので、そのような名義分割について説明していきます。
内容は以下です。
１．名義分割の基本知識
■売買契約書について
■登記について
■名義分割について
■住宅ローンにおける共同担保者
２．名義分割する際の注意点
■契約前に仲介業者へ伝えておく
■銀行と司法書士へも伝える
■持ち分の設定
３．最後に
１．名義分割の基本知識
売買契約書について
家を購入する際は売主と買主で売買契約を結び契約書に署名・捺印します。
2人以上で名義分割して家を購入する際は、名義分割する全員が契約当事者となり署名・捺印します。
また契約の際に行われる重要事項説明も全員が説明を受ける必要があります。
後述する登記や住宅ローンの審査・契約も契約書に基づいて行う訳ですので、そのためにも名義者全員が契約当事者となることが必須です。
次章で詳細をお話ししますが、私は契約締結のタイミングでこのことを認識しておらず、後に売主さんや不動産仲介業者へ迷惑を掛けることとなりました。
登記について
名義分割の説明の前に予備知識として登記について説明しますが、家を所有すると登記というものを行います。
登記所と呼ばれる役所に、この家がどこにあって、どのような建物が建っていて、この家に関する権利は誰が持っているかを登録します。
この権利とは、持ち家の主が持っている“所有権”の他に、銀行などが持つ“抵当権”というものもあります。
抵当権とは、所有者に対してお金などの貸しがある人が、もしその貸しが返ってこないとなった時に、その家を没収できる権利です。
簡単に言うと担保です。
その家を購入する際に、銀行から住宅ローンを借りた場合、ローンを返せなくなった時に銀行はその家を没収する権利を持っています。
登記にはその抵当権者を登録することもでき、銀行は公に認められて家を没収することができます。
ちなみに、この登記は司法書士に手数料を払ってやってもらいます。
司法書士は不動産仲介会社から紹介してもらえます。
厳密に言うと自分で登記することもできるそうですが結構難しいと思います。
名義分割について
持ち家の所有者はその家のご主人1人であることが多いですが、複数人が共同で家を所有することもでき、それを登記することができます。（名義分割）
主に共同名義者となるのは、ご主人の奥さんや親など、家を購入する際に出資する人になります。
名義分割の際は、それぞれの持ち分も登記します。
例えば、夫婦で半分ずつ所有する場合は、「夫1/2、妻1/2」のように分数で登記します。
私は家を購入する際に、妻の親から資金援助を貰っておりますが、私の当初の認識としては「妻側が望むなら妻と名義分割すればよい」と思っていました。
しかし後で税理士さんに聞くと、夫以外の人も出資する場合は必ず名義分割してその人にも所有権を持たせなければいけないそうです。（任意ではなく必須）
特に私の場合は、妻の親から資金援助（贈与）を受ける際に、『住宅等取得資金の非課税制度』を使っており、妻の親から妻へ渡されたお金は家の購入に使われたということで公的（税務署）に記録が残ります。
なので、妻が家の購入に出資したということを隠すことができないため、必ず名義分割が必要になります。
住宅ローンにおける共同担保者
上は登記において共有名義者も登録するという公的な話ですが、住宅ローンを借りる際も金銭消費貸借契約に共有名義者が登録されます。
正確には共同担保提供者と言い、上で述べた抵当権を行使する際に必要となります。
例えば、2000万円の家を買う際に、1000万円は夫名義でローンを借り、1000万円は妻が持っている貯金を使うとします。（持ち分1/2ずつ）
もし、夫が1000万円を返せなくなり銀行が抵当権を行使する場合、借主（夫）の家を没収しようとしたら家の半分は借主の名義でない（妻名義）となると、銀行は没収することができません。
家を半分に切って没収するという訳にはいきませんから。
なので、妻が所有する半分も担保として没収してよいですよということで、妻も署名することになります。
ちなみに上の例では、1000万円の借金が返せないだけなのに、2000万円の家をまるごと没収されることになりますが、この場合家が競売にかけられ2000万円の現金になったら、余分に没収した1000万円は返ってきます。
（本当に2000万円で売れるかはわかりませんが）
２．名義分割する際の注意点
契約前に仲介業者へ伝えておく
親や妻など、主契約者以外の人からも出資をもらい名義分割を行う場合、必ず契約前に仲介業者へ伝えておいてください。
はっきり名義分割するか分からない場合も、仲介業者へ一言相談しておいてください。
この場合、主契約者も共同出資者も2人とも買主になりますので、2人とも契約書に署名します。
売主1人＋買主2人で合計3人が署名することになります。
契約書もそれ用に3人分の署名欄が準備されます。
私は契約する時点でこのことを認識しておらず後から妻の名義分割を申し出たため、別途追加契約書を作って妻が署名することになり、さらに元々の契約書と追加契約書がセットであることを示す覚書も交わさなければいけなくなりました。
覚書は、私たち夫婦だけでなく売主さんも署名しますので、売主さんに余計な手間を取らせてしまいました。
更に、妻は重要事項説明も受ける必要があり、本来は契約の際の1回の説明を夫婦一緒に聞けばよかったのですが、上記の経緯で仲介業者は妻のためだけにもう一度説明をすることになりました。
仲介業者の担当者にも迷惑をかけました。
また、住宅ローンの正式審査も、妻の署名を含めた契約書が必要であったため、審査のスタートも遅れました。
銀行と司法書士へも伝える
名義分割の旨は銀行や司法書士にも伝える必要があります。
銀行は前章で述べた共同担保提供者の登録で必要となります。
審査の申し込み用紙に、共同担保提供者の記入欄がありますので、そこに記入します。
不動産会社の提携先銀行であれば、基本的に不動産会社から名義分割の旨を伝えてくれます。
司法書士に関しては名義分割の登記をお願いすることになりますが、こちらも不動産会社が連絡してくれると思います。
持ち分の設定
登記の際に持ち分を決めなければいけませんが、持ち分は適当に設定できる訳でなく、きちんと出資比率に従って決める必要があります。
といっても、多少はアバウトでよいみたいで、私の場合も厳密には夫79/100・妻21/100だったのですが、登記は夫4/5・妻1/5としました。
持ち分を計算する際は、“住宅取得費”に対してどちらが何割出資したかということを計算します。
ここで“住宅取得費”に含まれる費用／含まれない費用は以下です。
【住宅取得費に含まれる】
・土地、建物の購入代金
・建物の建築費用
・仲介手数料
・購入にかかる税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税（初年の精算金のみ））
・融資手数料
・登記費用（司法書士の報酬）
・リフォーム代
【住宅取得費に含まれない】
・火災保険料、地震保険料
・テレビ、インターネットの敷設費用
・引っ越し費用
・住宅ローンの利息、保証料、団信保険料（家の使用開始までに発生するものは取得費に含めることができる）
例えば、夫名義で1000万円の住宅ローンを借り、妻は自分の貯金1000万円を出して家を買うとします。
ぱっと見は夫1000万円・妻1000万円で1/2ずつに見えます。
しかし、最終的に住宅取得費として計上できる額が1500万円、引っ越しや家具など住宅取得費に含まれない額が400万円となり、残った100万円を予備費として貯金した場合、住宅取得費の1500万円をいくらずつ出したかが持ち分比率ということになります。
できればここは夫・妻で750万円ずつとしたいのですが、夫が借りた1000万円は全て住宅取得費として使う必要があり、必然と夫の出資額は1000万円となり、よって妻の出資額は残りの500万円となりますので、持ち分は夫2/3・妻1/3となります。
３．最後に
今回は名義分割についてお話ししましたが、内容は私の体験談の範囲で書いたまでですので不足があった場合はご了承ください。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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