中古戸建てマイホームの買い方 家探しのポイント・注意点まとめ【マイホーム購入まとめ】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
前回、中古戸建てマイホームの買い方マニュアルについて記事を投稿しました。
本日はその補足記事として、中古戸建てを買う際（条件設定～家探し～購入～リフォーム）におけるポイント・注意点をまとめてみたいと思います。
一般的に言われているポイントに加え、私の実体験として「これを最初から知っていれば。これに注意していれば。」という内容も織り込んでいますので、これから中古戸建てを探す方・マイホームを検討する方に役に立つ内容だと思います。
マイホーム購入のフェーズごとにまとめております。
【目次】
１．条件設定
■家探しの条件は途中で変わる ★
２．物件探し・物件見学
■相場を知る、需要の大きさを知る ★★★
■住宅診断士（ホームインスペクション業者）を先に見つけておく ★
■擁壁上物件には注意 ★★
■築年数に関するポイント ★★★
■見学の際は売主さんに好印象を持ってもらう ★
■見学で確認すべきはご近所さんのことや周囲の雰囲気など ★★★
■修繕履歴を聞いておく ★★
■仲介営業マンは高確率で煽って来る ★
３．申し込み・契約
■じっくり判断すべきか、急いで判断すべきか ★★★
■指値の金額 ★★★
■共有名義者は契約締結に同席を ★
４．住宅ローン・火災保険
■住宅ローンの仮審査は店舗窓口でお早めに ★★
■住宅ローンや火災保険で必要な書類を事前に把握しておく ★★★
５．リフォーム
■すぐに必要でないリフォームは先送りし、控えめにリフォームしておく ★★★
■水回りリフォームでイメージが激変する ★
■ハウスクリーニングはやるべき ★★
６．その他
■複数の不動産サイトから検索する★
■ハザードマップで災害リスクを確認★★★
■団信や火災保険・地震保険の補償内容はリスクと照らし合わせて考える★★
■リフォームは相見積もりを取る★★
７．最後に
（重要度を★3段階で評価しています。）
１．条件設定
家探しの条件は途中で変わる ★
私の実体験ですが、恐らく共感してくださる方も多いと思います。
家探しを始める前に家の条件を細かく設定しますが、家探しを始めると条件は変わっていきます。
多くの人は不動産の購入は初めてですから、どれくらいの条件が自分たちにちょうどよく、かつどれくらいが現実的なのか家探しをやってみないと分からないのです。
なのであまりガチガチに条件を固め過ぎず、芯の部分だけはしっかり決め、細かい条件は“とりあえず”でよいと思います。
２．物件探し・物件見学
相場を知る、需要の大きさを知る ★★★
本記事でお伝えしたいことの第１位です。
自分の家探しの条件において相場がいくらぐらいなのか、あるいはいくらぐらいの価格でどのくらいの需要があるのか、を把握することは非常に重要です。
これを把握できていないと、不必要に焦って購入の判断を誤ったり、相場より高い額で購入したり、逆に、ゆっくり検討しすぎて先を越されたり、指値（購入価格）で競り負けたりします。
すなわち、金額的・条件的に損したり、いい物件の購入チャンスを逃すことになります。
ではどうやって相場や需要の大きさを知るか。
不動産サイトでたくさんの物件を見て、あるいは見学して、傾向を掴むしかないです。
ただし、私もこれをできていたかと言うとそんなことはありません。
家を買うのが何度目かだったり、不動産投資の経験があれば目利きの力は付いていると思いますが、やはり不動産購入が初めての人にとっては難しいです。
多くの物件を見て条件と金額の関係性を見たり、更に、どのような物件が即売れしどのような物件が売れ残るかなども分析できるようになれば尚よいかと思います。
住宅診断士（ホームインスペクション業者）を先に見つけておく ★
中古物件においてその健全性を評価するならプロのホームインスペクション（住宅診断）に任せた方がよいです。
ただし、気になる物件が見つかってから住宅診断士を探し始めては、ホームインスペクションの結果が返ってくるまでに時間がかかり、条件のよい物件であれば先に売れてしまう可能性もあります。
なので、すぐにホームインスペクションができるように業者の準備をしておいた方がよいと思います。
また、築年数の浅い物件（20年未満）であれば、ホームインスペクションをやらないという選択肢もあるかもしれません。
擁壁上物件には注意 ★★
擁壁（崖）上の物件の場合は何点か確認すべきことがあります。
- 擁壁は誰の所有物か
- 建築確認申請が取られていて、健全な施工がされているか
- 擁壁から建物までの距離はどの程度か
詳細は下記記事をご参照ください。
築年数に関するポイント ★★★
築年数を評価する上でいくつかポイントがあります。
- 物件価格
基本的には築年数に比例して価格は安くなります。
ただし、20年～25年頃で価格は最安となり、それ以降はあまり安くなりません。 - 耐震基準
1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしており、「震度5で損壊しない、震度7で倒壊しない」とされています。
この基準をちょうど満たす強度だと耐震等級1、その1.25倍の強度で等級2、1.5倍で等級3となります。
ただ、この新耐震基準は後に強度不足が指摘され、2000年6月以降建築の木造戸建てには強化版の耐震基準が適用されています。 - 住宅ローン控除
中古戸建ての場合、築20年以内の物件で住宅ローン控除が適用となります。 - リフォーム費用
築年数が古い程必要なリフォーム費用は高額となります。
いくら必要かは物件により一概には言えませんが、目安は以下になります。
築10年・・・100万～200万円
築20年・・・300万～400万円
築30年・・・500万円～
見学の際は売主さんに好印象を持ってもらう ★
購入の申し込みが他の買い手と重なり、競合しなければならない可能性もあります。
最終的には売主さんの自由な心証で選ばれますので、見学の際は売主さんと家に敬意を払い好印象を持ってもらっておいた方がよいです。
見学で確認すべきはご近所さんのことや周囲の雰囲気など ★★★
物件探しにおいては建物のことより周囲のことに重点を置いて見学・質問すべしとよく言われます。
持ち家において隣人トラブルが発生すると非常に厄介です。
直接売主さんに聞いてみるなどして、ご近所さんについては調べておいた方がよいです。
また、物件周囲の雰囲気についても、明るいエリアがあったりなんとなく暗いエリアがあったりしますので、個人的にはここも結構重要かなと思います。
実際に周囲を歩いてみて雰囲気を感じ取ってみるとよいかと思います。
また車持ちの場合、接道（大通りからのアクセスルート）の道幅も、よく見ておいた方がよいと思います。
修繕履歴を聞いておく ★★
例えば、木造戸建ては築15年ぐらいで屋根・壁の修繕を行うことが推奨されています。
築年数がこの前後の物件を買う場合、これら修繕が済んでいるか否かは大きいです。
これも私が聞いておけばよかったと思っていることの一つです。
ただし、修繕の必要性に関してはホームインスペクションやリフォーム業者に建物の状態を確認してもらうのが確実ではあります。
仲介営業マンは高確率で煽って来る ★
売主さんとの仲介を行ってくれる仲介不動産会社の営業マンですが、物件の問い合わせや見学を行うと高確率で煽り言葉を言われます。
「他にもこの物件を狙っている人がいます。」
「すぐ売れてしまうと思うのでお早めに。」
このような言葉に惑わされず、自分の判断で購入を検討したいところです。
ただし、このような言葉も絶対にウソとも言い切れず、本当である可能性も十分にありますので、この点は中古住宅購入の難しいところです。
真実かウソかを見極めるために、２章で書いた「相場・需要の大きさの把握」が重要になる訳です。
３．申し込み・契約
じっくり判断すべきか、急いで判断すべきか ★★★
気になる物件が見つかり見学を終えたら、買うべきか買わないべきか判断します。
この判断が非常に重要なのですが、その判断に時間をかけてよいか急いで判断すべきかの見極めも大事です。
もちろん慎重に考えなければいけないのですが、優良物件であるほど他の買い手に先越されてしまう可能性もあります。
この見極めにおいても、やはり「相場・需要の大きさの把握」が重要になります。
指値の金額 ★★★
指値とは値下げ交渉として購入申し込み時に希望金額を提示することです。
値下げ交渉は原則として申し込み時の指値で行います。
指値の金額（値引き要求額）については、買主側としてはなるべく低い額を希望したいですが、場合によっては額が低すぎると他の買い手に競り負けたり売主さんから契約を拒否される可能性もあります。
なのでやはり「相場・需要の大きさを知ること」が重要です。
共有名義者は契約締結に同席を ★
家を夫婦などで共有名義にする場合、売買契約を結ぶ席には全共有名義者が同席する必要があります。
私はこれを知らず、契約締結後に申し出たため売主さんと仲介業者にご迷惑をお掛けすることとなりました。
４．住宅ローン・火災保険
住宅ローンの仮審査は店舗窓口でお早めに ★★
物件を購入する権利を勝ち取るために、なるべく早く住宅ローンの仮審査を通すことが必要です。
通常は購入申し込みを出すと同時に仮審査を申請しますが、少しでも有利に進めるために家探し中に仮審査の承認をもらっておくとよいです。
ただし、ネット銀行の審査や、店舗型銀行のネット審査は基本的に効力がありません。
店舗型銀行の窓口での仮審査を行う必要があります。
住宅ローンや火災保険で必要な書類を事前に把握しておく ★★★
本記事でお伝えしたいことの第２位です。
中古住宅で厄介なことの一つが、物件の新築時の書類を売主さんが紛失していることです。
書類によっては住宅ローンの本審査や火災保険の見積りに必要なものがあり、書類が揃わないと金銭的に損する可能性もあります。
恐らく最終的には書類の再発行ができたり、代替書類が認められたりするのですが、限られた時間の中でテキパキ手続きを進めるのは難しいです。
なので、まず大事なのは必要な書類を事前によく確認しリストアップしておくことです。
そして、自分で入手できるものは早めに入手しておき、売主さんや仲介業者から渡してもらう書類は早い段階でしっかり提出の要求を伝えます。
また、どうしても紛失している場合は、ハウスメーカーなどに再発行させたり、住宅ローンの審査などが遅れることを容認してもらった方がよいです。
５．リフォーム
すぐに必要でないリフォームは先送りし、控えめにリフォームしておく ★★★
この記事でお伝えしたいことの第３位です。
中古住宅と言えばリフォームですが、入居前に必要以上に焦ってリフォームする必要なないと思います。
理由は2つ。
- 入居後に不具合が出る可能性があるので資金を温存しておく
- 実際に生活してみて必要な仕様が変わるかもしれない
私はこの2つとも当てはまり、後悔があります。
ただし注意点もあります。
間取り変更や壁紙クロスの貼替えなど、入居後に施工しようとする面倒くさい工事は、入居前にやっておいた方がよいです。
また、入居後にリフォームしようとする場合、リフォーム費用を住宅取得価格に計上することができず、住宅ローンで資金を準備することができなかったり、非課税贈与の対象にならないこともあります。
なので、これら注意点を克服できる場合で、例えばガスコンロの交換など後からでも施工でき、かつ取り敢えず様子見できそうなものは、一旦やらないでおくのも賢い選択かもしれません。
水回りリフォームでイメージが激変する ★
築年数の古い物件を購入しリフォームして気持ちよく住みたいがリフォーム費用を押さえたい場合、水回りを優先してリフォームするとよいのではないかと思います。
これは私がかつて築40年超の集合住宅に住んでいた時の実体験ですが、外見も内装もイメージ通りの築40年であるものの、水回り（キッチン、浴室、洗面台、トイレ）だけリフォームされていたことでほとんど不快感なく生活ができました。
参考にして頂ければと思います。
ハウスクリーニングは絶対おススメ ★★
リフォームをどこまでやるかはそれぞれかと思いますが、ハウスクリーニングは築年数に関わらず絶対お勧めです。
入居時の気持ちの良さが違います。
窓のサッシのホコリなど自分で清掃しようとするとかなり大変です。
水垢も結構綺麗になります。
費用は4LDK戸建て一式で10万円前後です。
６．その他
私の実体験として特にお伝えしたいこと以外で、一般的にも言われている中古戸建て購入のポイント・注意点を列挙します。
複数の不動産サイトから検索する ★
不動産サイトは大手ではSUUMO、アットホーム、ホームズ、他に不動産ジャパン、楽待ち、健美家などがあります。
大半の物件は大手3サイトのいずれにも掲載されます。
ただし、たまに特定のサイトのみに掲載されるものもありますので、複数サイトを見るようにした方がよいです。
ハザードマップで災害リスクを確認 ★★★
これも私が言うまでもありませんが、災害は人命的にも資産的にも大きな損害を招きかねませんので、気になる物件が見つかったら必ず自治体HP等のハザードマップから各災害のリスクを確認してください。
完全にリスクを回避できない場合も、保険による備えの考え方が変わってきますので、必ず確認してください。
＜自然災害リスクとハザードマップ 命と資産に関わる大事な話＞
団信や火災保険・地震保険の補償内容はリスクと照らし合わせて考える ★★
住宅ローンの団信（団体信用生命保険）や火災保険・地震保険は補償内容が様々です。
リスクに備えることは必要ですが、過剰保険にもならないようにリスクをよく考えて必要な保険に入るようにしてください。
リフォームは相見積もりを取る ★★
リフォームの見積りを取る際は複数業者から相見積もりを取った上で検討する方がよいです。
金額だけでなく施工の内容等にも差があるかと思います。
７．最後に
今回は中古戸建ての購入を検討する上で留意頂きたいポイントをまとめてみました。
私の実体験が強めではありますが、他の方からも共感頂いた内容もあります。
これから中古戸建てを探される方、あるいはマイホームを検討される方は、頭の片隅に入れておいて頂くと多少なりと円滑にマイホーム取得を進められると思います。
中古戸建て購入の基本的な手順については前回の記事にまとめておりますので、そちらも併せてご参照ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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