売れたはずの物件がまた売られていた？Twitterからの情報で発覚【買取再販】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
先日、＜見学に至らなかった物件 その３ いい物件はすぐ売れてしまう＞という記事を投稿しましたが、記事に関してTwitterからコメントを頂き面白い情報を得ることができました。
先に売れたと聞かされていた物件が再度売りに出されていたのです。
買取再販という販売方法です。
その経緯と再販後の物件についてお話しいたします。
１．売れたはずの物件とTwitterからの情報
■当該物件について
■ブログ読者さんからTwitterでコメントを頂く
２．買取再販とは
３．売れたはずの物件がどうなったか
■今はどのように売られているか
■買取再販物件としてどうか
４．最後に
１．売れたはずの物件とTwitterからの情報
当該物件について
その物件は以下の記事において1件目に紹介している物件です。
駅から徒歩6分の好立地で間取りは4LDK、建物面積99m2、隣は味噌屋さん。
築9年の築浅物件で、写真で見る限り状態も良さそうでした。
※元記事では築年数11～12年と書いていましたが、記憶違いでした。
価格は3000万円台前半で、素人感覚では相場より100万～200万円ほど安く、不自然な安さではなく素直に割安と思える物件でした。
とにかく、何かが飛びぬけて優れている訳ではなく、立地・広さ・間取り・築年数・状態・価格の全てがちょうどよく、優良物件と思える物件でした。
是非見学をと思い不動産サイトから申し込んだのですが、「売れてしまいました。」との返答があり見学に至りませんでした。
この物件を見て「やはりいい物件はすぐ売れてしまうのだな。」と勉強になりました。
ブログ読者さんからTwitterでコメントを頂く
見学に至らなかった物件として先日の記事で紹介したところ、ある読者さんからTwitter上でコメントを頂きました。
この方は最近まで千葉県内で中古戸建てを探されていたということで私と似た経緯をお持ちで、記事についても「似たような経験をした。」ということを教えてくださいました。
家を購入した場所も比較的近い事から、家探しについてTwitter上で意見交換をしていました。
その中で、記事の物件について以下のような情報を頂きました。
「！？」と思い、SUUMOで検索してみたところ、見覚えのある物件が今も掲載されているのです。
情報を頂いた通り、私が「売れた」と聞かされていた物件は実は業者が買い取っており、リフォームされて再販されているようです。
２．買取再販とは
Twitterのコメントにあった「買取再販」というのは中古住宅の販売形態の1つです。
中古物件を住人から買取り、リフォームを施して再度中古物件として売り出します。
再販売価格には物件本体価格＋リフォーム費用＋再販業者の利益が載っています。
主に業者さんがやっていると思いますが、一般の人でもやっている人はいるんですかね？
私も家探しをしている段階で「買取再販」という言葉は知っていたのですが、あまり意識していませんでした。
イメージとしては、築年数の古い物件を格安で買取り、今風にリノベーションして新築より安く販売するものだと思っていました。
いわゆる『古民家再生』のようなものです。
中古志向の人でも、自分のさじ加減でリフォームしたいという人には向かないかもしれませんが、自分でリフォームするのは面倒くさいor自信が無いけど綺麗な家に安く住みたいという人にはおススメかと思います。
３．売れたはずの物件は再販でどうなったか
今はどのように売られているか
さて、売れたと聞かされていた物件が買取再販でどのように売られているかというと、不動産サイトでは『リフォーム済』と表記されて3000万円台後半の売値なっています。
私が見た時は3000万円台前半でしたが、そこから500万円アップしています。
当時の価格であれば、私が家探し中に閲覧した物件の中で有数の優良物件だと思えましたが、今の価格であれば全く魅力を感じません。
完全に割高物件です。
しかも情報提供者さん曰く、昨年末に見た時は更に100万円高かったとのことですので、当初は少なくとも600万円アップで売りに出されていたということになります。
時系列に整理してみます。
私がこの物件を見つけ「売れた」と言われたのは2021年3月頃。
売り値は3000万円台前半でした。
私はその翌月に家が決まり7月から住み始めましたが、この物件もどんなにリフォーム期間を長く見ても、私の入居から2ヶ月以内ぐらいで再販できる状態になったのではないかと推測されます。
即ち、2021年9月頃には再販されていたと思われます。
再販価格は3000万円台後半で、元の価格より少なくとも600万円はアップしています。
そして、2021年末に情報提供者さんの目にも止まり、2022年3月現在も値下げして売り出し中です。
6ヶ月近く売れ残っており、その間で少なくとも100万円は値下げされています。
『リフォーム済』という表示にも違和感があります。
1年前に私が見た時はリフォーム前でしたが、築年数も9年と浅く、状態も十分綺麗でした。
私なら恐らくリフォーム無しで住みます。
私以外でも中古志向の人がこの物件を見て「状態が悪いからやめとこう」とはならないと思います。
そして、今の掲載写真を見てもトイレ・洗面台・畳ぐらいしか変えていないのではないかと思います。
例えばアクセントクロスを入れるなどして、デザインを変えている訳でもなさそうです。
元々綺麗な家をリフォームしたところで付加価値の上がり代は小さいので、高値で売ろうとしても無理があるような気がします。
買取再販物件としてどうか
結局この物件は買取再販で良いセカンドライフを歩もうとしているのでしょうか。
買取再販が商売として成り立つためには、需要に対して相場より安く物件を提供できる必要があると思います。
例えば、あるエリア・ある広さで状態の良い戸建てを3000万円で欲しいという需要があるとします。
それを新築で購入しようとすると3500万円、築10年ぐらいのリフォーム不要中古物件ならちょうど3000万円が相場だとします。
ここに、築年数の古い中古を2000万円で買取りリフォームを施して、リフォーム費用と利益を載せて2800万円で売ることができれば、相場より安いので商売に成り立つ訳です。
しかし上記の物件をこの例に当てはめると、リフォームが要らない3000万円の物件を買取り、代わり映えしないリフォームを施し、3500万円で売っているようなものです。
だったら新築で買うし、そもそもリフォーム前の3000万円で買いたかったとなりますよね。
素人目には「買取再販の失敗例じゃないの？」と思ってしまいます。
ただ、専門の業者が行っているのであればそんな簡単なミスをするとも思えませんし、目利きをした上で更に値下げ交渉をやっているでしょうから、素人には分からない何かがあるのかもしれません。
割高を承知で売り出しておいて、ちょっとずつ値下げしながら、いつか誰かが高値で買ってくれればいいということでしょうか？
Twitterでコメントをくださった方のご意見を元に考察してみました。
※あくまで素人の考察です。
ちなみに元記事では、この物件について「優良物件ゆえにすぐ売れてしまった」と書いていましたが、業者が買っていくレベルということで優良物件には間違いなかったのかと思っています。
４．最後に
今回の話は、Twitter上でコメントを頂いたことに始まり、とても面白い勉強をさせてもらうことになりました。
- 中古市場には紆余曲折を経て割高となっている物件もあるので、相場観を身に着けることは大事。
- 安く綺麗な家を手に入れる上で買取再販と言う選択肢もある。
- ただし、築年数の浅い物件では買取再販はお勧めできないかもしれない。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
TwitterのS様、この度は大変興味深い情報をありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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自治会の総会に出席してきた話 自治会には加入すべきか【マイホーム生活】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
先日、この家に引っ越して初めて自治会の総会に参加してきました。
私が住んでいる地区の自治会についてと、自治会には加入すべきかどうかについての私の考えをお話しします。
１．私が住んでいる地区の自治会
■自治会の概要
■役員の仕事
■自治会の簡素化
２．総会への出席
■総会の場所と事前の監査
■総会当日
３．自治会には加入すべきか
■持ち家に住んだら近所付き合いは大事
■ご近所付き合いのために自治会への加入は必要か
４．最後に
１．私が住んでいる地区の自治会
自治会の概要
私が住んでいる地区には自治会があります。
うちも含めて15世帯で構成されています。
15世帯の全てが、18年前に建てられた同じ建売り分譲地の家です。
うち12世帯は18年前の新築時から住んでいて、我が家を含め3世帯は途中から住んでいます。
3世帯のうち1世帯は賃貸です。
（家賃がいくらか聞いてみたいですが、さすがに聞けない。）
比較的高齢の世帯が多く、恐らくリタイアしている世帯も数件あります。
子供がいる世帯はうち含め3世帯ですが、我が家が一番若い世帯です。
うちの自治会の主な活動は以下です。
- ゴミ捨て場当番：1週間交代の持ち回り
- 回覧板の回覧
- 防災自治会（大災害時の安否確認など）
- 総会：1年に1回
- 役員：1年交代の持ち回り
会長の仕事を除けば、ほとんど活動はありません。
ゴミ捨て場当番の仕事は、未回収ゴミの確認、掃除、回収が休みの日の札かけです。
全世帯で1週間交代なので、15週に1回まわってきます。
防災自治会は市から委託される形で自治会を組んおり、本当は防災訓練などを実施することが好ましいのですが、そこまでやれていないです。
震度6以上の地震の際は安否確認をすることになっています。
防災用品を買うと市から年数万円の補助金が出ます。
総会と役員については後述します。
活動は以前はもっと多かったようですが、今の会長さんがかなり簡素化してくれたようです。
ここも後述します。
年会費は廃止されており、入会金2000円だけ納めます。
自治会への加入は任意ですが、地区内の全世帯が加入していますし、私も加入しました。
役員の仕事
自治会の役員として会長×1世帯、副会長×2世帯があります。
15世帯を3世帯ずつ5グループに分け、グループ単位で1年交代で役員を回します。
即ち5年に1回役員を行います。
各年どの世帯が会長をやるかは役員3世帯で話し合いです。
実は今年度は私のグループが役員でした。
お隣さんが会長で、もう1世帯が副会長で、私も途中参加ながら一応副会長をやりました。
副会長の仕事は基本的に総会前の会計監査だけです。
会長の仕事は、
などです。
仕事は多い訳ではないですが、補助金の申請など時期が決まった仕事もあるのでそこだけは気を張っていなければいけないです。
今年度の会長さん（うちのお隣さん）はとにかくしっかりした人でした。
恐らく40代中盤で体育会系なのかハキハキした人で、自治会内では比較的若い方ながら色々と改革（簡素化）を進めてくれました。（詳細は後述いたします。）
しかもよくよく聞くと自ら手を挙げて2年連続で会長をやっていたようです。
強い改革意欲をお持ちだったんだと思います。
私はたまたま引っ越してきた年度に副会長になり、ほぼ何もせずに年度が終わり、次回の役員は5年後です。
高確率で私が会長をやることになるだろうと思います。
自治会の簡素化
上でも書いた通り、今年度の会長さんは2年かけて色々と自治会の改革（簡素化）を進めてくれました。
私は改革後に入居したため、改革前が実際にどうだったかは分かりませんが、話を聞く限り以下の改革がなされたそうです。
- 連合町会（市内の自治会の集まり）からの脱退
⇒年数回の会合への出席が無くなる - 市の防災自治会への参加
⇒市から補助金が貰える - 年会費の廃止と運営費の圧縮
⇒各世帯の負担軽減 - 運営費口座の作り変え
⇒名義を自治会名とすることで毎年の名義変更（会長名）が不要となる - 回覧板の電子化の立案
⇒会員・会長共に負担軽減、回覧速度UP ⇒立案するも否決される
私個人の意見としては、昔のような内容の濃い自治会活動には消極的です。
もちろん必要最低限の助け合いはあった方がいいと思います。
しかし、やり過ぎるとメンバーへの負担となることもあり、無駄も発生しやすいです。
その考え方からすると上の改革は大変ありがたく、私にとってちょうどいい理想の自治会の在り方かと思います。
仮に簡素化されていなくても自治会には加入するつもりでしたが、会長さんから説明を受けて、尚更安心して加入できました。
改革項目の一番下の「回覧板の電子化」だけは総会前に立案されたことであり、唯一私もその是非の判断に関わりました。
LINEグループや専用のアプリを使って電子版の書類を配信するということですが、このような改革は私としても大いに賛成であり絶対に進めて欲しいと思いました。
しかし、自治会には高齢の世帯も多く反対意見もあり、致命的だったのは最初に電子版の配布役となる来年度の会長さんがLINEすらやっていなかったことで、総会で多数決を取るまでもなく否決されました。
会長さんに「私は賛成だったのですが、残念ですね。」と伝えると、「5年後会長される時は是非リトライを！」と言われました。
是非そうしたいのですが、“高齢化社会”がネックであり時間が解決するとも思えないですね。
２．総会への出席
総会の場所と事前の監査
総会は毎年3月に行われます。
1ヶ月ほど前に案内をもらいました。
場所はどうするんだろうと思っていたら、道路の上で立ち話形式でやるようです。
道路と言っても自治会内の世帯だけで使う私道がありますので、自治会外の人へ迷惑を掛けることはありません。
私は一応副会長だったので、事前に会計監査を行いました。
運営費の残高を確認しましたがかなり少額で、数万円しかありませんでした。
活動を縮小した上に市からの補助金でほぼ賄えるので、少額でも回していけるようです。
総会当日
出席は任意ですが15世帯中12世帯が出席でした。
まず始めに新入りである私が挨拶。
引っ越し時に全世帯へ挨拶回りしていたので精神的に楽でした。
あとは会計報告と、新しく始まった防災自治会についての説明。
回覧板の電子化については会長から改めて説明がありましたが、次期会長が「紙で据え置きで」と言ったので多数決にも至らずでした。
30分程度の簡単な総会でした。
各世帯個別に挨拶したことはありますが、自治会として集まる姿を見たのは今回が初めてです。
ギスギスした雰囲気もなく、妙にフレンドリーな訳でもなく、特にアウェイ感も感じずちょうどいい自治会だなと思いました。
３．自治会には加入すべきか
最近は自治会に消極的だったり、義務感で加入はするものの苦手だったりする人も多いと思います。
私自身もそうです。
では、それでも自治会には入るべきか、私の考えをお話しします。
持ち家に住んだら近所付き合いは大事
まず前置きの話になりますが、持ち家に住むのであればご近所さんと良好な関係を築いておくことは非常に大事です。
もちろん賃貸であっても大事ですが、賃貸であればご近所トラブルで住み辛くなっても容易に住み替えができます。
持ち家はそう簡単にはいきません。
持ち家否定論は色々ありますが、突き詰めれば「不本意な住み替えを余儀なくされる」に対するリスクが大きいということだと思っています。
そして「住み替えを余儀なくされる」の原因として、ご近所トラブルもよくあるようです。
もし持ち家から住み替えようとする場合どうなるか。
住宅ローンを精算するためにローン残高と同等以上の額で家を売却するか、住宅ローンの返済額と同等以上の家賃で貸し出さなければいけません。
買い手・借り手がすぐに見つかればいいですが、簡単にはいかないようです。
なので、まずは家探しの段階でご近所トラブルのリスクがある物件を避けるが必要です。
中古住宅であれば、見学の際にご近所との関係についても質問しておくことをお勧めします。
そして、住み始めた後も揉め事が起きないように、適度に良好な関係を築くことも重要です。
ご近所付き合いのために自治会への加入は必要か
上で述べた通り持ち家の場合はご近所さんとの関係は重要ですので、個人の意見としては自治会にはなるべく入った方がいいと思います。
ただし、自治会などが苦手な人にとっては無理に加入するのもストレスかもしれませんので、以下のポイントで入るか入らないかを考えるとよいと思います。
- 活動内容、会費、役員の仕事内容的に参加することに大きなストレスがないか。
- 自分以外で不参加世帯がいるか。
- 自治会活動以外でご近所さんと利害関係があったり、ご近所さんが絡むコミュニティに入っていないか。
（例えば、自分の家の接道がご近所さんの私有地だったり、子供同士が同じ学校で保護者の集まりがあったり） - 引っ越し時のあいさつ回りで自治会メンバーの様子を見て、参加した方が面倒くさそうか、参加しない方が面倒くさそうか。
中古住宅であれば見学の際や契約の際などに売主さんに聞いてみてもよいかと思います。
心を無にしてご近所と関りを断っている人や、子供が大きくなったことを機に脱退する人もよく聞きますね。
ちなみに私が以前会社の社宅に住んでいた頃、社宅の代表者が地域の自治会にも出席していましたが、なかなかの地獄だったようです。
・集会が月に1回ある。
・毎回議題もないのに数時間の談笑＆飲食。
・酒とおつまみは会費から支払い。
・高齢の会長が幅を利かせる。
こんな自治会だったら、距離を取るかなと思います。
４．最後に
私と同じで自治会にはノリノリでない人も結構いらっしゃるのではないかと思います。
私も近所付き合いのために義務感で加入しましたが、メンバー的にも活動内容的にもいい自治会でしたので取り敢えず問題なくやっていけそうです。
これから持ち家に引っ越される方は、無理のない範囲で、でもできるだけ自治会には加入しておいた方がいいと思います。
逆に2～3年後にはやる気を出して会長になって、ガンガン改革を進めてもいいかもしれません。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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見学に至らなかった物件 その３ いい物件はすぐ売れてしまう【マイホーム探し】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
私は家探し期間中に計7件の物件を見学しました。
最終的に購入したマイホームも含めて、中古4件、新築建売り3件です。
一方で何らかの理由で見学に至らなかった物件もあります。
そんな見学に至らなかった物件シリーズ、その３をお話しさせて頂きます。
エリアについて
１）いい条件だったけど先に売れてしまった
２）線路に囲まれた3階建ての家
最後に
（後日追記）
エリアについて
まず、私が家探しを行っていたエリアについて定義させて頂きます。
私は家探しにおいて、第一希望エリアと第二希望エリアを設定していました。
第一希望エリアは当時住んでいたマンションの周囲で、長男が通っていた幼稚園の学区内です。
JR・私鉄併せて3路線5駅が含まれます。
最終的にこのエリアでマイホームを購入しました。
第二希望エリアはマンションから少し離れた幼稚園の学区外で、JR・私鉄併せて2路線・6駅が含まれるエリアです。
１）いい条件だったけど先に売れてしまった
家探し中盤に第二希望エリアで見つけた中古物件です。
この頃は第一希望エリアで物件が出尽くし、検索範囲を第二希望エリアまで広げたところでした。
不動産サイトで見つけて、結構いい物件でした。
広さ・間取りについては約100m2・4LDK、ちょうど我が家の条件に一致します。
築年数は11～12年ぐらい 9年だったと思います。
駅までの徒歩分数も、私鉄駅6分・JR駅11分と好立地です。
コンビニや小学校も近かったと思います。
価格は不自然に安い訳ではなく相場の範囲内で安く、直感的に優良物件だと思いました。
同じエリア内で他に2～3件見ておりましたが、こちらの方が駅から近く、家の状態も良く、それでいてこちらの方が安かったです。
築年数的にほどよく価格が落ちていて、かつ家の状態もよく、バランスの取れた物件でした。
角地で日当たりも良好です。
ネットで見て懸念点が2つありました。
1つは接道が割と主要な道であったこと。
広い道ではありませんが、交通量が多くて落ち着けないかな、と思いました。
もう1つは隣が味噌屋さん（店の中で造っている）だったこと。
勝手な想像ですが、周囲に味噌の匂いが漂っていたりするのかな、と思いました。
スイマセン笑
懸念点はありますが、全体的にはいい物件だと思いました。
根本的なマイナス点として、第二希望エリアであるが故に長男に幼稚園を転園させなければならないということがあります。
その点を除けば購入に向けて前向きに検討したいところでした。
とりあえず不動産サイトから問い合わせてみたのですが、仲介不動産会社から来るはずの折り返し連絡が来ません。
1週間以上音沙汰なしでしたが、忘れかけていた頃電話があり、
「すいません、申し込みが入ってしまいました。」
すなわち、誰か他の人が「買います！」と手を挙げて、売れてしまったということですね。
最初しばらく連絡がなかったので、別の物件を担当していた別の不動産会社にも「この物件紹介できませんか？」と聞いていたのですが、そちらの不動産会社からも申し込みが入った旨を聞かされました。
まあでも、売れてしまうのも納得です。
色々とちょうどいい物件でした。
この物件がいつから掲載されていたかは分かりませんが、良い物件はやはりすぐ売れてしまうのだなと実感しました。
２）線路に囲まれた3階建ての家
こちらも家探し中盤に出会った中古物件です。
中古物件が出尽くしてちょっと焦っていた頃です。
エリアとしては第一希望エリアですが、最寄り駅は購入した家の最寄駅とは異なります。
こちらの駅の方が上位のターミナル駅です。
駅からの徒歩分数は11分。
築年数は25年ぐらいだったかなと思います。
この家の一番の特徴は3階建てであることです。
3階建て故に建物面積（床面積）は広く、間取りも5LDKか6LDKだったと思います。
一方で敷地面積は狭かったと思うので、よくある狭小住宅のパターンです。
リビング・ダイニングが2階にあるのもよくある3階建てのパターンだと思いますが、1階に謎の防音室があったのが気になりました。
音楽関係のお仕事の方でしょうか。
価格はうろ覚えですが、そこまで高くなかったと思います。
確かうちより安かったです。
築年数、広さ、間取り、駅からの徒歩分数だけを見れば、悪い価格ではなかった気がします。
ではなぜ見学に至らなかったか。
まずはそもそも3階建てということ。
嫁は絶対に嫌だと言っていました。
私は好奇心からちょっと住んでみたいとも思いましたが、やはり長期間住むとなると面倒くさくなってくるだろうなとも思いました。
そして非常に気になったのが、鉄道の線路に囲まれたエリアであるということ。
最寄りのターミナル駅は路線の分岐駅でもあるため、四方を線路に囲まれた土地ができてしまい、そこに住宅地が形成されています。
この物件の北側はすぐに線路と接しており、ここは列車の本数はかなり多いです。
そして、南側も60mほど行くと別の線路があります。
そして東西方向それぞれで南北の2つの線路が合流・交差して、完全に線路に囲まれた土地ができています。
線路に近い家は過去に何度も住んだことがあり、ある程度の気密性があれば必ずしも大きなストレスではないですが、ここまでとなると気持ちのいいものではありません。
また、線路に囲まれていることと関係しているかは分かりませんが、このエリア一帯あまり雰囲気のいいところではなかったと思います。
これは私が実際にそのエリアに行ってみて感じたことです。
見た感じは普通の住宅街といった感じです。
ただ、いい静けさではないちょっとどんよりした静けさがありました。（列車の音を除いて）
偏見というかあまりいい言い方ではありませんが、線路に囲まれたようなちょっと辺ぴな地域は決して人気のある場所ではないのかなと思います。
なので、この物件もとりあえず保留としました。
あれから10ヶ月ほど経った現在は不動産サイトには掲載されていませんので、売れたのか売るのを辞めたのかどっちかだと思います。
最後に
自身のマイホーム探しを通して、「いい物件はすぐに売れる。売れ残る物件は何か理由がある。」ということは強く感じました。
特に価格ですね。
庶民にとって無理のない価格で、程よく条件がいいというのは人気物件です。
これから家探しをされる方は、そのような目線で物件を見て頂ければちょっと面白いかもしれません。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
（後日追記）
1件目に紹介した物件ですが、「先に申し込みが入った」と聞かされていたのですが、数か月後に再度売りに出されていたことが分かりました。
個人が購入したのではなく、買取再販されていたようです。
記事投稿後にTwitterからのコメントで情報を頂きました。
下の記事に詳細を記載しています。
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【関連記事】
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冬場の日当たりは良くない【入居後】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
春の陽気を感じたり寒の戻りがあったり、季節の変わり目ですね。
私はどの季節も好きですが、冬の寒さはちょっと苦手です。
我が家にとっても冬はいい季節ではありません。
あまり日当たりが良くないのです。
住んでみて分かったことでもありますし、何となく予想していたことでもあります。
見学した時は日当たり良好だったが
不動産サイトで我が家を見つけ見学を行ったのは昨年の4月でした。
空家だったので仲介業者の営業マンが鍵を開け、1階のシャッターも開けてくれましたが、よく日が当たって非常に明るい部屋でした。
今まで見学した物件と比べて格段に好印象を持ちました。
ただしそれには季節的な影響も多少あった訳です。
見学の時点でも裏（南側）のお家とはそこまで間隔が空いてないとは思っていました。
裏のお家は2階建てです。
18年前にうちが建ったのと同じ時期に、同じ建売り分譲地の1軒として建ったようです。
建物同士の間隔は4～5mぐらいでしょうか。
間にうちの小庭を挟みます。
冬場はもしかして・・・、とうっすら思っていましたが、見学の時点でかなり日が当たっていたし、それ以外の点では非常に気に入っていたので、そのまま購入することにしました。
最初の冬を迎えて
この家に住んで最初の冬を迎えました。
しばらくは日当たりも気にならなかったのですが、1階にも洗濯物を干せるように物干し竿を設置したことを機に、1階部分は日が当たっていないことに気が付きました。
暗さはそこまで感じませんが、部屋の温度は気になります。
築18年の我が家は最近の高断熱住宅のように暖かくはありません。
できれば日の光で暖めてほしいところです。
洗濯物は基本的には2階に干すので問題ありません。
（1階は予備として物干し竿を設置しました。）
そんな感じで例年より雪の多かった冬を過ごし、残冬の2月下旬ごろ、ようやく1階にも日が当たっていることに気が付きました。
やはり冬以外は日が当たるようです。
2月下旬から日が当たり出すということは、秋は10月中旬ごろから日が当たっていなかったことになります。
約4ヶ月間、我が家は日当たりが悪いです。
気になって調べてみると、冬至の東京の南中高度は32度だそうです。
そんなに低いのか。そら無理だわ。
最後に
中古住宅は『後悔』を感じることが少ないです。
間取りや設備を自分で決める訳ではなく家全体を買うか買わないかですので、全体に満足していれば「ここは失敗だった！」とは思いません。
ただ、日当たりに関しては後悔に似たモヤモヤがあります。
冬場の日当たりの悪さにうっすら気づいていながらどうすることもできなかった。
他の条件がよかったので、これ以上の物件に出会う確率は低いと思い、日当たりには目をつぶって購入を決めました。
「どこかで妥協は必要」という家探しの限界を感じました。
でも、仮に冬場の日当たりを見ていたとしても、この家を購入していただろうと思います。
それぐらい全体的な満足度は高いです。
本日は、我が家の欠点・後悔ポイントの第3位ぐらい？についてでした。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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入居後の気付き、不具合、アフターフォローについて記事を書いています。
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見学に至らなかった物件 その２ 売れ残り・値下げ・写真掲載がない⇒訳アリです【マイホーム探し】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
私は家探し期間中に合計7件の物件を見学しました。
中古ばかりではなく新築建売もありました。
一方で不動産サイトなどで目に止まったものの、何らかの理由で見学に至らなかった物件もあります。
以前「見学に至らなかった物件 その１」という記事を投稿しましたが、続編としてその２を書かせて頂きます。
１）不動産サイトの写真マジック
２）めっちゃオイシイやん、と思ったら
最後に
１）不動産サイトの写真マジック
新築建売りの話になります。
不動産サイトで見つけた時点で完成済でした。
最寄り駅は我が家と同じ駅ですが、駅からの方向は異なります。
駅からの徒歩分数は10分ちょっとで、マイホームより若干近いです。
広さは90～100m2ぐらいだったと思いますので、我が家の条件をギリギリ満たすかどうかといったところでした。
建売りしては珍しく、建物の1階の一部が駐車スペース（ガレージ）となっていたのが特徴でした。
見た目でローコストメーカーかなと思いました。
この家で最も目を引いたのは価格です。
このエリアの新築にしては安いです。
私が購入した中古より安いです。
そして、私が不動産サイトを見つけた時点で200万円値引きされていました。
そもそも値引きの前に、このエリアの建売りは完成前に売れてしまうことも珍しくありません。
私は家探しを始めて間もなかったので、「なんか知らないけれど売れ残ってるんだなぁ」ぐらいにしか思っていませんでした。
見学をしなかったというよりは、価格以外そこまで気にならなかったと言った方が正しいです。
しかし、ある中古物件を見学した際、こちらの新築物件がすぐ近くだったので余った時間で覗きに行ってみました。
そして物件の前に着いた瞬間、売れ残って値下げしている理由が分かりました。
物件の南側すぐに2階建てのアパートが建っていたのです。
建物どうしの間隔もあまり空いていないので、日当たりはほぼないと思います。
そしてこのアパート、失礼ですがなかなかのボロアパートです。
学生向けの1人暮らし用アパートかと思いますが、今どき大学生でも避けて通るような見た目です。
南側どの窓を開けてもすぐ目の前にボロアパートが見えます。
しかもアパートの物件寄り（北側）にアパートの通路がありますので、通路を歩く住人とも目が合いそうです。
私と妻は直感で「無理！」と思いました。
ここで、不動産サイトの掲載写真を思い出してみると、こんなアパートの存在など微塵も感じさせるものではありませんでした。
うろ覚えですが、外観写真の背後には何の建物も無かったような気がします。
どうやって隠したのか？
更に、数ヶ月経ってまたこの物件のページを覗いてみたところ、まだ残っていて更に200万円値下げされていました。
そして今度は、家の写真（外観・内観）がほとんど掲載されていませんでした。
載っていたのは、最寄りのスーパーとか小中学校の写真。
ちょっと戦慄が走りました。
この物件を見て、
・売れ残っていたり値下げしている物件
・家の写真が掲載されていない物件
は要注意だということを強く感じました。
ただ、現在は不動産サイトの掲載は終了しており、どなたかが住まれているようです。
２）めっちゃオイシイやん、と思ったら
これはちょっと恥ずかしい話です。
この時はまだ家探しのエリアも絞っておらず、広いエリアを見ていました。
なのでこの物件の所在地は、私がマイホームを希望していたエリアではありません。
まず目についたのは外観です。
洋館風のステキな外観で（語彙が少なく上手く表現できません・・・）、かと言って古い感じでもなく、上位メーカーが建てたのではないかと思われる佇まいです。
築年数は15年ぐらいだったと思います。
間取りも5LDKで我が家が求める家より広いです。
外構もお金が掛かっている感じです。
そして最寄駅から徒歩6分の好立地。
この時は知らなかったのですが、このエリアはプチ高級住宅街のようです。
そして何よりすごいのは価格。
めっちゃ安いです。
家のランクは私が購入した家より格段に上ですが、価格は圧倒的に安いです。
感覚的には、相場の4割ぐらいの価格だと思います。
家探しを始めたばかりの当時の私でも安いと分かりました。
夜中に不動産サイトを見ており、妻にも不動産サイトのページを見せましたが「ふーん」とだけ言って先に寝てしまいました。
しかし、私は1人でサイトを見ていて思いました。
「いやこれ絶対買いだよな！これだけ安いんだったら、勢いで買って仮に気に入らなかったとしても、売るか貸すかすれば儲かるだろう！」
興奮した私は、寝ようとしていた妻を起こして、「これ買った方がいいって！」と言って本気で説得を始めていました。
妻は眠気眼でしばらく不動産サイトを見て、あることに気づきました。
「これ、土地代が入ってない。土地は借地になっている。」
・・・
確かにそう書いてある。
そして、土地代は別途毎月5万5千円払い続けなければならない。
35年とか住み続けたらまともな額になります。
勉強になりました。
このように、建物は自分の所有物だけど土地は借地というパターンもあるのかと。
そして妻は寝室へ帰っていきました。
自分の弁護のために付け加えておくと、この物件は他の物件に比べてお気に入り登録者数が3倍ぐらいありました。
きっと皆私と同じ勘違いをしているのだと思います。
最後に
前回も書きましたが、とにかく「相場より異常に安い。値下げしている。売れ残っている。」は要注意です。
何か理由があると思います。
また、完成済の新築物件で家の写真が掲載されていないのは高確率で地雷だと思います。
（中古は売主さんのプライバシーの都合で掲載されないこともあります。）
そのような物件を買うことが必ずしも悪い訳ではありませんが、欠点を十分に理解した上で購入を検討する事は必要かと思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
中古戸建てをメインに『家探し』の記事を書いています。
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贈与税の確定申告 非課税枠内であっても申告は必要【住宅購入資金】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
前回、住宅ローン控除の確定申告についてお話ししました、我が家は住居に関してもう1つ税務署へ申告することがあります。
家を購入する際に妻の親から資金援助をもらったことに関する贈与税の申告です。
我が家においては非課税枠内での贈与で、納税の必要はありませんが、それでも申告は必要になりますので申告の内容についてお話しします。
１．住宅購入における親族からの資金援助
２．贈与税の申告
■手元に準備する物・書類・記憶
■申告の手順
３．最後に
１．住宅購入における親族からの資金援助
贈与に関しては以前の記事に詳細を書いております。
住宅購入において親族から資金援助をもらうには以下のいずれか1つもしくは複数の方法で受贈することになります。
(1)基礎控除額内での贈与（非課税）
年間110万円以内であれば非課税で贈与を受けることができます。
これは住宅購入に限った話ではありません。
(2)住宅取得資金等の贈与における非課税枠枠内での贈与（非課税）
住宅取得のための贈与であれば非課税枠が設けられていますので、この範囲内で贈与を受けます。
非課税の限度額は家の条件等によって異なりますので国税庁HP等でご確認ください。
No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
(3)非課税枠を超えた贈与（課税）
(1)(2)の非課税枠を超えて贈与を受ける場合は、贈与税を納めることを前提に贈与を受けます。
※他にも何らかの免税・減税の方法があるかと思います。
(4)一旦借りたことにして、翌年以降に基礎控除枠を使って贈与を受ける（非課税）
お金を借りるだけであれば贈与税を納める必要はありませんので、一旦借りたことにして、翌年以降基礎控除の範囲内（110万円以内）で返済→贈与を繰り返し、最終的に贈与を受として完全に受け取ります。
詳細は下記をご参照ください。
(5)費用として援助を受ける（非課税）
資産性のないものにお金を出してもらうことは贈与に当たりませんので、引っ越し代などの費用として援助を受けたり、60万円未満の家具等の購入で援助を受けることで非課税とすることができます。
２．贈与税の申告
親族等から贈与を受けたら申告しなければなりません。
ただし、前章(1)の基礎控除の範囲内（110万円以内）であれば申告不要です。
(2)住宅取得資金の非課税贈与と(3)課税贈与を受けたら申告を行います。
(2)の非課税範囲内であっても申告が必要です。
私の家は省エネ等住宅ではなく購入に際して消費税が発生していないので、非課税枠は500万円です。
(1)＋(2)で最大610万円の非課税枠があります。
今回は(2)も使い非課税枠内で贈与を受けましたので、申告を行いました。
申告は住宅ローン控除と同じようにe-Taxで行うのが便利です。
手元に準備する物・書類・記憶
- 自分のマイナンバーカード
- 子供（16歳未満）のマイナンバーカードもしくは個人番号
確定申告を提出する際に16歳未満の扶養家族の個人番号を入力します。 - マイナンバーカードの「利用者証明用パスワード」と「電子署名用パスワード」
マイナンバーカード作成時に設定していると思います。
利用者証明用パスワードは数字4桁、電子署名用パスワードは大文字英数字6～16桁です。 - ICカード読み取り機能付きスマートフォン
ここ数年以内の機種は概ね付いていると思いますが、対応機種は以下から確認できます。
- 不動産売買契約書もしくは請負契約書
契約日、物件価格等の入力のため売買契約書を確認します。 - 登記事項証明書
物件引き渡し時に司法書士により手続きされ、後日渡されるものです。
床面積や登記番号をの入力のために登記事項証明書を確認します。 - 贈与を受けた額と受けた日付
お金を受け取った日（口座に振り込まれた日）と金額を確認しておいてください。 - 住宅購入費用の決済を行った日付・入居した日付
入力が必要になるので、思い出しておいてください。
※e-Taxで申告を行う場合は、いずれの書類も原本・写しともに提出する必要はありません。
※上記の中にはe-Taxでの確定申告が2回目以降の場合は不要となるものもあるかもしれませんので、ご了承ください。
申告の手順
細かい申告手順は割愛しますが、ブラウザからe-Taxのページを開き、確定申告書等の作成画面から申告を進めます。
スマホにはマイナポータルアプリをインストールしておきます。（申告の途中でもインストールできます。）
申告書の提出方法は「マイナンバーカード方式（2次元バーコード）」を選ぶのが最も簡単かと思います。（IC読み取り機能付きスマホを持っている場合）
全て自宅で済ませることができます。
・・・と言いたかったのですが、受贈者である妻がマイナンバーカードのパスワードを忘れてしまい、ロックがかかったためe-taxが使えませんでした。
e-Tax上で申告書を作り、紙に印刷して郵送で提出しました。
マイナンバーカードのパスワードロックがかかると、役所に行って解除してもらわなければならないようです。
住宅ローン控除の時も私のパスワードが失効していて結局役所に行くことになりましたので、我が家は確定申告について2件ともズッコケています・・・
３．最後に
家の購入に際して親族等から援助を受けた方は、申告の要否を確認して忘れずに申告してください。
非課税範囲内であっても申告しないと脱税になります。
それより、e-taxに限らずマイナンバーカードはどんどん利用拡大して欲しいですね。
今回の確定申告と併せて、マイナンバーカードでの健康保険証利用手続きも行いました。
まだ使える医療機関は少ないですが。
運転免許証は2025年3月にマイナンバーカードと一体化される予定のようです。
一元管理されて便利なのはいいのですが、パスワードの管理はちょっと大変ですね。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
住宅ローン、火災保険、資金管理など住宅購入のお金に関する記事を書いています。
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＜e-Taxで住宅ローン控除の確定申告 中古住宅の住宅ローン控除（控除額は新築より少ない！？）＞
＜e-Taxによる確定申告の補足 電子署名用パスワードの失効に注意＞
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e-Taxによる確定申告の補足 電子署名用パスワードの失効に注意【住宅ローン控除・マイナンバーカード】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
昨日、住宅ローン控除の確定申告について記事を投稿しました。
「e-Taxで全て自宅で完結」と得意気に書いておりましたが、後に手続きの不備が見つかり結局役所に出向くことになりましたので、補足記事を書かせて頂きます。
不備の内容としては、マイナンバーカードの電子署名用パスワードが住民票を移したタイミングで失効しており、確定申告が正しく提出されていませんでした。
市役所でパスワードを再設定してもらい、確定申告を再提出することとなりました。
１．税務署からの電話で不備が発覚
２．電子署名用パスワードは引っ越しのタイミングで再設定が必要
３．最後に
１．税務署からの電話で不備が発覚
前回の記事で書いた通り住宅ローン控除の確定申告を自宅でe-Taxを使って行いました。
その時はマイナンバーカードを使って提出まででき、正常に処理されたという表示も出ていました。
しかし、1週間ほど経ったところで税務署より電話があり、
「引っ越しのタイミングで電子署名用パスワードが失効しているようで、確定申告は未提出の状態となっています。」
とのことでした。
※電子署名用パスワードについては次章で説明します。
対応としては2通りあり、
- 役所に行って電子署名用パスワードを再設定してもらい、確定申告を再提出する。
- 作成した確定申告を紙に印刷して郵送で提出する。
確定申告の期限まで1週間ほどしかなかったので、いずれの方法にしても急がなければなりません。
対応1つ目のe-Taxでの再提出については、最初に提出した際に入力内容の保存を行っていれば容易に再提出できます。
対応2つ目の紙で提出については、入力内容の保存を行っていても、入力の初期段階で「紙で提出」を選択していなければ最初から入力し直しになるようです。
（私がやってみた限りではそうでしたので、間違っていたらすいません。）
入力からやり直すは勘弁して欲しいのでe-Taxで再提出することにしました。
ただし、税務署から電話をもらった日はワクチン3回目接種のために出社していた時であり、翌日も副反応に備えて家に居るようにしましたので、翌々日に市役所へ行くことにしました。
２．電子署名用パスワードは引っ越しのタイミングで再設定が必要
前章で書いた通り、マイナンバーカードの電子署名用パスワードは引っ越した（住民票を異動させた）タイミングで一度失効します。
そもそも電子署名用パスワードとは、マイナンバーカードに対して4種類設定されるパスワードの1つです。
①署名用電子証明書暗証番号（電子署名用パスワード）
②利用者暗証番号
③住民基本台帳用暗証番号
④券面事項入力補助用暗証番号
②～④は数字4桁ですが、①署名用電子証明書暗証番号だけ大文字英数6～16桁です。
基本的にマイナンバーカードを作る際にパスワードを設定します。
署名用電子証明書暗証番号は印鑑の代わりのようなものだと認識しています。
住民票が変わっても②～④は失効しませんが、①署名用電子証明書暗証番号だけは必ず失効します。
正確に言うとパスワードが失効するというより、電子証明書そのものが失効するようです。
住所だけでなく、結婚などで名前が変わった場合なども失効します。
また電子証明書には有効期限がありますので、有効期限切れでも失効します。
有効期限は3年で、マイナンバーカードの表面に記載してあります。
電子証明書が失効したら、市区町村役場で再発行し、パスワードも再設定しなければなりません。
私は昨年マイホームを購入して住民票の異動等の手続きを行いましたが、同じ役所内でもパスワードの再設定は別の窓口で行わなければならなかったようです。
（少なくとも私の市では）
住民票を異動させた時も役所の人から「後日でいいので再設定に来てください」と言われた記憶はあるのですが、そのまま放置して忘れていました。
今回、確定申告ができないことでパスワードの失効に気づき、市役所に行って再設定してもらいました。
これで「全て自宅で確定申告」が成立しなくなりました。
パスワード再設定後の注意事項として、再設定後は翌日9:00頃にならないとシステムに反映されないことがあるようです。
私も再設定した夜に確定申告の再提出をしようとしてエラーになったため、かなり焦りました。
確定申告の期限が迫っている場合は特に注意です。
３．最後に
今回は住宅ローン控除の確定申告が発端で電子署名用パスワードの失効が発覚しましたが、住宅ローン控除を申請する人は基本的に住民票の異動があると思いますので、パスワードの再設定を忘れないように気を付けてください。
（そもそもパスワードの再設定を先延ばしにするのは私だけかもしれませんが。）
また、e-Taxで住宅ローン控除等の確定申告をする場合は、入力途中・提出後に入力情報の保存を行うことをお勧めします。
正しく手続きしたつもりでも何があるか分かりませんので。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
住宅ローン、火災保険、資金管理など住宅購入のお金に関する記事を書いています。
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