物件見学の手順 売主さんからの印象をよくする【マイホーム探し】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
今回は物件見学のやり方と注意点についてお話していきたいと思います。
あくまで私が調べたor私が体験した内容です。
内容としては新築建売り物件にも該当する部分はありますが、主には売主さんが個人の中古物件目線でのお話となります。
見学のやり方・注意点で最も重要なポイントは『周辺環境を確認すること』と『売主さんからの印象をよくすること』です。
１．見学の申し込み・予約方法
２．見学の心得・姿勢・準備事項
■服装・身なり
■手土産
■訪問するメンバー
■持ち物
■その他注意点
３．見学でチェックするポイント
■立地・周辺環境
■外観・周囲
■室内
４．売主さんに質問すべきポイント
■売主さんの事情
■周辺環境
■建物
５．最後に
１．見学の申し込み・予約方法
見学の申し込みは簡単です。
アットホーム、スーモ、ホームズなどの不動産サイトから気になる物件を見つけて、物件ページ上の問い合わせフォームから問い合わせを行います。
問い合わせフォームに「見学を希望する」と明記した方がよいですが、希望しなくても見学を勧められることが多いです。
メールアドレスや電話番号は、きちんと連絡が取れるものを書きましょう。
問い合わせを行うと、物件を担当している不動産仲介会社から折り返しの連絡がきます。
ただし、たまに問い合わせをしても連絡が来ないことがあります。
考えられる理由としては、
・既に他の人から購入の申し込みが入っていて、見学を受け付けていない。
（正式に契約が結ばれるとサイトから消える）
・仲介会社がやる気がない。真面目に売る気がない物件。
・単純に問い合わせを見逃されている。
があります。
連絡が来ない場合の対処としては、
・再度問い合わせフォームから問い合わせる。
・担当の不動産会社に電話してみる。
・他の不動産会社の物件ページから問い合わせる。
中古物件は複数の不動産会社が仲介を行っていて、同じ物件が複数掲載されている場合があります。基本的にどの不動産会社に仲介してもらってもOKです。
・付き合いのある仲介営業マンに頼む。
既に付き合いがあったり他の物件を案内してくれた仲介営業マンがいれば、その人に「この物件も紹介してもらえないですか？」と聞いてみるのも手です。
連絡が取れれば、あとは仲介会社が見学まで誘導してくれます。
大まかな流れとしては、こちらの空き日程を伝え、仲介会社から売主さんの予定を確認してもらい、両者の予定の合うところで日程が決まります。
日程が決まれば後は当日予定している時間に現地（物件の前）、もしくは指定された集合場所で営業マンと合流し、見学を行います。
見学の前後に他の予定や他物件の見学を入れる場合は、十分時間に余裕を持って、遅刻したり話途中で見学を切り上げたりがないように注意してください。
見学は思いの外じっくり見てしまうこともあると思いますので、少なくとも1時間は予定しておいた方がいいと思います。
不動産サイトを見て気になっている物件はあるけど見学まですべきか迷っている場合は、営業マンにその旨を伝えて詳細情報をもらったり売主さんに気になることを質問してもらったりしてください。
２．見学の心得・姿勢・準備事項
見学において最も重要なことは、売主さんに好印象を持たれることです。
家の購入はスーパーでの買い物やレストランでの食事とは異なり、お金さえ払えば誰にでも売ってもらえる訳ではありませんし、値段も両者の交渉によって決まることもあります。
売主と買主は対等な立場ですが、少なくとも買主は“お客様”ではありません。
こちらが買いたいと言っても、売主さんから「あんたには売らん」と言われればそこで終わってしまいます。
見学する物件の中には「一応見学するけど、正直この家に住む気はないな。」という物件もあると思います。
正直な気持ちはそれでもよいのですが、家探しが順調に行かず妥協で物件を決めなければならない可能性もありますので、もし買うことになってもいいように印象をよくしておいた方がいいです。
売主さんにとっては、何十年も大切に住んできた家で、愛着を持って手放す人もいるかと思いますので、売主さんと対等な立場でありながらも、家に対しては敬意を持って見学した方がよいです。
細かいポイントとしては以下です。
服装・身なり
スーツなどの正装である必要は全くありませんが、ラフ過ぎずある程度整った服装で伺いましょう。
また、まだ生活中の家にお邪魔する訳ですので、清潔感も必要です。
手土産
不要です。
あくまで売主さんとは対等な立場ですし、まだ契約もしていなければ家や代金の授受もしておりませんので、こちらが売主さんのために何かを出費する必要はありません。
それに、この先何件見学に行くかも分かりませんので、いちいち手土産を買っていたらそれだけで大変な出費になります。
訪問するメンバー
営業マンを除き、基本的には家族（その家に同居するメンバー）は同行してよいと思います。
1人もしくは夫婦2人で行くことが多いと思いますが、子供を連れて行くのもＯＫです。
ただし、子供を連れていく場合は、売主さんに迷惑を掛けたり失礼なことを言わないように、事前に注意しておいた方がよいです。
我が家の場合、当時長男が3歳で思ったことを素直に口にしてしまう年頃だったので、万一失礼のないようにと思い最初の見学の時は妻の実家に預けました。
しかし、それも毎回預けていてもきりがないと思い、2回目からは長男には事前によく言い聞かせた上で連れて行くようにしました。
奇跡的にいい子にしていたので、失礼はなかったと思います（ ＾ω＾）b
他にリフォーム業者や住宅診断士（ホームインスペクション）を同行させて、専門的に家を見てもらうというのも良いと思います。
それ以外の同行者については人数が多すぎると売主さんに迷惑を掛けたり、悪い印象を持たれたりする可能性もありますので、控えめで同行させた方がよいと思います。
持ち物
持ち物として絶対に必要なものはあまりありませんが、下記を参考に必要なものは準備するようにしてください。
①スリッパ：物件内に入る際は必須ですが、基本的に仲介営業マンが準備してくれます。
②雨具・着替え・タオル・ビニール袋：雨予報であれば必要です。雨に濡れたまま家に上がるのは売主さんも良い気がしませんので極力濡れないようにするのと、体を拭くタオルや替えの靴下などを用意しておいた方がよいです。
③筆記用具：物件を見たり、話を聞いたときにメモするための筆記用具、もしくはスマホなどにメモできるように準備しておいた方がよいです。
④カメラ：売主さんへの許可は必要ですが、家の外観・内装はしっかり写真に撮っておいた方がよいです。スマホでもOKです。
⑤クリップボード：見学中にメモを取るのに便利ですが、これも必要な人だけ準備すれば結構です。
⑥物件資料：基本的には営業マンが準備しますので、持参は必須ではありません。
⑦メジャー：寸法を測るのに必要ですが、これも基本的に営業マンが持っています。
⑧マスク（必須！）：とりあえずコロナ禍での話ですが、絶対に忘れてはいけません。コロナが収束したらマスク文化はどうなるのでしょうか・・・
⑨アルコールスプレー：これもコロナ禍では必須ですが、基本的に営業マンが持ってきます。私は必ず持参していました。
その他注意点
- 写真を撮る場合は、見学の最初に売主さんへ断っておきましょう。ほとんどの売主さんは快く承諾してくれると思います。
- トイレ、浴室、クローゼットなどを開ける際も売主さんの許可を取りましょう。
- 家に対しては敬意を払い、「汚い、ボロい」などの感情的に失礼な発言は控えましょう。むしろ良いところがあれば、適度に褒めておいた方がよいです。例えば「広くていいですね。お部屋綺麗ですね。」など。
- 感情的な部分を除いて、明確にリフォームや修理が必要な点は指摘してもよいです。指摘箇所は値段交渉の材料になります。ただ、やはり言い方は気を付けましょう。例えば「壁紙は貼り替えた方がよさそうですかね。」とか「ここは修理して使った方がよさそうですかね。」など。
- その場で値段交渉は辞めましょう。値段交渉は基本的に仲介業者を介して行うものですし、初対面で最初から値下げの話をされるのは気持ちのいいものではありません。
とにかく売主さんの心証をよくしておいたほうがいいです。
３．見学でチェックするポイント
見学の注意点としてよく言われるのは「建物は後で何とでもなるので、とにかく立地や周辺環境をチェックする」ということです。
と言っても建物もしっかり見ておいた方がよいですが、家の瑕疵（傾き、シロアリ、雨漏りなどの欠陥）を見つけるのは素人には少々難しく非効率なことです。
なので純粋に広さや間取りなどの使い勝手をメインに見ればよいと思います。
瑕疵を見つけることに関しては、別途プロの住宅診断（ホームインスペクション）に依頼することをお勧めします。
料金は5～10万円であり、こちらについても別途記事を書きたいと思います。
実際に見ておくべきポイントとしては以下になります。
（もちろんこれ以外にも、自分が気にするポイントはよく見ておいてください。）
立地・周辺環境
①アクセス道・接道の雰囲気、狭さ：個人的に意外と大事だったことトップ3に入ります。
②物件周辺の雰囲気：近くに怪しい施設や様子のおかしい家はないか
外観・周囲
①駐車場の寸法：大型車が入らなかったり、ドアを開けるスペースが狭かったり、進入が難しかったりしないか
②外壁を触った時に手に白い粉がつかないか：チョーキングと言って塗装が劣化している証拠であり、近いうちに外壁塗装が必要
③庭から見る視界と、周囲から敷地内を見る視線：例えば、庭にテーブルを出してお茶をしようとした場合、庭から見える視界が綺麗なものでなかったり、逆に周りからの視線が気になるような場合はゆっくりくつろげない
室内
①玄関の広さ：マイホームの後悔箇所としてよく玄関が挙がる
②リビングの広さやキッチン・和室などとの位置関係：団欒する際の快適さや家事ストレスに関わる
③キッチンの広さ：家事ストレスへの影響が大きい場所
④コンロ、レンジフードの状態：あまりに古かったり汚れが酷いと取り替えた方がよい場合もある
⑤トイレ、洗面所、浴室、水回りの水栓金具（蛇口等）の状態：汚れが酷い場合にはリフォームやハウスクリーニングした方がよい場合もある
⑥各部屋の広さや位置関係：寝室、子供部屋など用途によって広さや使いやすさを考える
⑦収納の広さと位置関係：物が増えることを想定して収納はなるべく多く欲しい
⑧壁紙の状態（汚れや剥がれ）：使用感が出やすいが貼り替えで綺麗にできるので、必要範囲を確認
⑨畳の状態（傷み）：こちらも使用感が出やすいので貼り替えの要否を確認
⑩フローリングの状態（汚れや傷み）：状態によってはリフォームが必要になる
⑪日当たりと各部屋の明るさ：朝・昼・夕でどの部屋にどれだけ日が当たるか
⑫窓の位置と窓から見える視界：窓の位置が隣家と重なっていると、窓の外を見た時に隣人と目が合う可能性がある
⑬ドアやふすまの位置関係：個人的にもっとよく見ておけばよかったと後悔した
⑭ドアや窓の開閉のスムーズさ：スムーズに開かなければ家が傾いている可能性もある
４．売主さんに質問すべきポイント
見学は目で見るだけでなく、売主さんに質問して物件に関する情報を入手してください。
ここでも大事なのは周辺環境のことと売主さんの事情（売却理由）です。
少々聞きにくいものもありますが、お金を払って買う立場である以上質問する権利はありますし、ほとんどの売主さんはきちんと回答してくれると言われております。
実際に私が見学した物件でも、皆さん快く回答してくれました。
売主さんの事情
①今回売りに出す理由は何か：
理由によって買い手有利か売り手有利かが変わってきて、値段交渉の有利不利に影響します。
相続した家を早く手放したい、離婚していい思い出がないので早く手放したいという人などは、多少値段が下がっても翌年の固定資産税を払う前に手放したいという人が多く、値下げしてくれる可能性が高いです。
一方、住み替えを理由としている場合は、ローンの残債の清算や新居の資金の確保のために値下げに応じてくれない場合が多いとのことです。
私が見学した中では「仕事を引退したので実家に移住する」という人が多く、売り急いではいないので値下げしにくそうな印象がありました。
②どのような家族構成で住んでいたか：自分の家族が生活するのに問題がないか参考にします。
また、子供が小さい家は今後の教育資金のため値下げに応じてくれない可能性がありますので、それを確認する意図もあります。
③タバコは吸うか、ペットは飼っているか：アレルギーがある方などは確認しておいてください。
周辺環境
①隣家はどのような方が住んでいるか：どうしても関りは発生すると思うので、安心して付き合える人かどうかは重要です。
②ご近所トラブルがあったり、変わった人・気難しい人がいたりしないか：聞きにくい質問ですが、ほとんどの売主さんが快く回答してくれます。ただし、もしトラブルなどが存在したとして、売主さんが本当に正直に話してくれるのかはわかりません。
③町内会はどのようになっているか：行事や役員などを面倒くさいと思っている方は、確認しておいた方がよいです。
④コンビニやスーパーはどこを使っているか：地図上で見る最寄りより、生活に便利な店がある場合もありますので、参考までに聞いてみるとよいです。
建物
①家の傾き、シロアリ、雨漏りはないか：最もリフォーム費用がかかるところですので、不具合が多い場合は家の購入そのものを考えた方がよいかもしれません。
②その他、家の不具合や瑕疵はないか：あまり細かく聞いても隠れた瑕疵を見つけるのは難しいため、質問はこの程度にして別途住宅診断を行った方がよいです。
③外壁の塗り替えは行ったか（いつ）：外壁は15～20年で塗り替えが必要になるため、最近塗り替えを行っていなければ注意です。
④その他、リフォームはいつ何を行ったか：物件の健全性を評価したり、住んだ後の修繕費の必要度合いを評価するために重要です。
⑤設備の不調はないか：給湯器などは年数が経つと交換が必要となるので注意です。
⑥ハウスメーカーの保証は残っているか：築年数が浅くても二番目の持ち主には適用されないこともあるので要確認です。
５．最後に
何度も繰り返しになりますが、売主さんにとっては思い入れのある大切な家です。
家には敬意を払って見学し、売主さんからの印象をよくして、購入の申し込み時に優位になるようにしてください。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
＜はじめての中古物件見学 築11年・オール電化・買い物が遠い＞
＜3件目の新築物件見学 駅9分・コンビニ3分・車が通れない＞
【中古戸建ての買い方まとめ記事】
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
中古戸建てをメインに『家探し』の記事を書いています。
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