中古戸建て物件の買い方 物件探し～契約～入居の流れ【マイホーム探し】
こんにちは、やんともです。
中古戸建を購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
リメイク版を作成しておりますので、こちらをご参照ください。
前回までの記事で個人的に中古×戸建てをお勧めしてきましたが、今回は中古×戸建ての購入の流れについて説明いたします。
大きな流れは以下のチャートの通りです。
各項目について補足しますが、詳しい解説は別途個別の記事を書きますので、ここでは大まかな流れを説明します。
(1)予算、エリア、条件の設定
自身の収入と資産から予算を決め、家族のライフスタイル・価値観からエリア、条件を決めます。
条件については全てを満たす物件はなかなか見つからないと思いますので、
松：これぐらいあると高得点
竹：基本的にこのぐらいは欲しい
梅：妥協してここまで
のように幅を持たせて設定しておくとよいでしょう。
また、家探しを進める途中で条件を修正してもOKです。
＜マイホームの予算設定＞
＜マイホームの条件設定 最初は意外と難しいです＞
＜エリアの絞り込み 50駅から4駅へ＞
(2)価格の相場を掴む
相場は予算、エリア、条件を決める上でも必要となることもありますので、１と並行して行うこととなります。
不動産サイトで自分が設定したエリアの物件を複数閲覧し、どのような条件でどの程度の価格であるか相場観を掴みます。
私も最初は「素人に相場なんかわからないだろう」と思っていましたが、頻繁にサイトを見るうちに目も慣れてきて、「このエリアで、このぐらいの年数で、このぐらいの広さならいくらぐらいか」というのが分かるようになってきます。
(3)不動産サイトで物件探し
不動産サイトで条件に合った物件を探していきます。
私は主にアットホームとスーモを使いましたが、他にホームズ、不動産ジャパンなどの不動産サイトもあります。
気になる物件が見つかったらサイト上の問い合わせフォームから問い合わせを行い、見学のアポを取り実際に見学することになります。
この「探す→見学」を、良い物件が見つかるまで繰り返すことになります。
(4)物件の見学
気になる物件を探し見学のアポを取ったら、実際に物件を見学します。
通常は売主と不動産営業マンと自分の3者が立ち会いますが、物件が空家の場合は不動産営業マンと自分の2者の場合もあります。
外観、室内、周辺環境を自分の目で見たり売主に質問したりして確認します。
(5)住宅診断
これは必須ではありませんが、築年数が古い物件はやっておいた方がよいです。
一番の目的は、大きな瑕疵（傾き、シロアリ、雨漏りなど）がないか、それによってリフォーム費用が高額にならないかを確認するためです。
住宅診断のベストなタイミングは申し込みの前で、見学時に診断士に同行してもらったり、見学とは別に住宅診断の日程を確保してもらったりします。
ただし、他の買い手と物件の購入を争っている場合は、住宅診断をおこなって結果を待っている間に先を越されてしまう可能性もあるので、その場合はある程度の瑕疵は覚悟した上で、先に申し込みを行うパターンもあります。
＜住宅診断（ホームインスペクション） 家の不具合探しはプロに任せる＞
(6)申し込み
不動産会社（仲介業者）経由で売主に対し申込書あるいは買付証明書と呼ばれる書類を提出し、「私はこの物件を買いたいです」と意思表示します。
価格交渉を行う場合もこのタイミングで申し出ます。
民法上は「申し込みを出したらキャンセルできない」という縛りがある訳ではありませんが、安易に取り下げてよいものではなく、基本的に買う意思が固まった際、もしくは「この価格以下なら買う」と決まった物件に対して申し込みを行います。
原則として、売主は申し込み順が最も早かった買手に家を売ることになりますが、複数の申込者がいる場合は、最終的には売主の心証で買い手が選ばれることもあります。
(7)契約
申し込みを行ってから数日後ないし1週間程度で銀行から住宅ローンの事前審査の承認をもらい、それを受けて売主から「あなたに売ります」との返事をもらったら、両者顔を合わせたところで物件の売買契約書に署名・捺印を行います。
この際に現金で手付金を払います。（物件購入の手付金＋仲介手数料の前金⇒物件件価格の7%前後の現金が必要）
これ以降は原則購入をキャンセルすることはできず、キャンセルする場合は手付金を手放す（すなわちキャンセル料を取られる）ことになります。
(8)住宅ローンの審査
住宅ローンの審査は事前審査（仮審査）と正式審査（本審査）の2段階になっており、原則として物件購入の申し込みと同タイミングで事前審査を申し込み、事前審査が承認されたことを条件に物件の売買契約を結ぶことが多いです。
ただし、事前審査の承認までに時間を要すると、他の買い手に先を越されたり売主から契約を断られることがあるため、物件探しを行っている段階であらかじめ事前審査の承認をもらっておくことをお勧めします。
事前審査の承認は6ヶ月間有効であり、また承認を得たからと言って必ずしも借入れを行う必要もありません。
複数の銀行に審査を出して、金利等の条件を比較することも可能です。
契約後に正式審査を受け、承認を得た銀行の中から最終的な借入先を選びます。
(9)住宅ローンの借入れ、購入代金の支払い
正式審査が承認されれば銀行から借入金が振り込まれますので、そのまま物件の代金を払います。
(10)物件の引き渡し
(9)とほぼ同タイミングで物件の引き渡しを受けます。
これ以降、その家に住むのも、リフォームするのも、ただ持っておくのも自由となります。
(11)リフォームの見積り
リフォームも必須ではありません。
大掛かりなリフォームが必要なさそうであれば、相場のリフォーム費用を押さえておき、物件の契約と並行して正式な見積りを取ればよいと思いますが、リフォーム箇所が多い、もしくはリノベーションで大掛かりな改築を行う場合は、申し込みを行う前にリフォーム業者に相談し見積りを取っておくことをお勧めします。
中古の場合、このリフォーム費用と物件本体の価格との兼ね合いが難しいですね。
物件価格が予算内に収まっていても、建物の状態が悪くリフォーム費用が高額となる場合もありますので。
(12)リフォームの発注・施工
リフォーム業者と請負契約を結び工事を発注します。
原則としてリフォームを着工できるのは、物件の引き渡しを受けた後です。
リフォームは長い場合2ヶ月以上を要します。
(13)引越し、入居
リフォーム工事が終わったら、引越しを行い入居となります。
以上、大まかな流れを見ただけでも結構大変だということが分かって頂けると思います。
最短でスムーズにいっても3ヶ月はかかるのではないでしょうか。
各項目の詳細についてはイマイチよく分からなかったと思いますので、個別に説明記事を書きたいと思います。
最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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