中古リノベーションの限界！？キッチンの間取り変更を考えてみた話【リフォーム】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家探しの体験談を綴っていきたいと思います。
我が家のキッチンは対面式でもアイランド式でもありません。
強いこだわりがあった訳ではありませんが、やはり対面式かアイランド式が理想だったので、物件見学をした時点ではマイナスポイントかなと思っていました。
なので、キッチンのリノベーション（間取り変更）についてリフォーム会社に相談したことがありましたので、その時の相談内容についてお話しさせて頂きます。
（実際には間取り変更していません。）
１．キッチンのリノベーションを検討した経緯
２．キッチンのリノベーション（間取り変更）案
３．最後に
１．キッチンのリノベーションを検討した経緯
本気でリノベーションを考えたというより、ちょうどリフォーム会社と話をする機会があったので軽く相談してみただけです。
家探しを始める前の時点に話を遡ると、元々私と嫁ではマイホームに対する考え方が違っていました。
私は家探しの初期段階から中古と決めており、リフォームも本当に必要な分だけ数百万円で行う考えでした。
一方嫁は、元々注文住宅で自分好みの家を建てたいと思っていました。
私の勧めで中古にシフトしてからも、1千万円規模のリノベーションで注文住宅に近い気分を味わいたいという考えでした。
リフォーム（リノベーション）の予算についても全く話が噛み合っていませんでした。
キッチンに関しては、嫁はもちろん対面式かアイランド式希望で、私もこれについて反対はありませんでした。
家探しを進める途中、嫁が「リノベーション業者も目星をつけておきたい」と言い出し、当時のマンションの近くのリノベーション業者に『中古リノベーションセミナー』という形で話を聞きに行くことにしました。
私としてはイメージしているリフォーム業者とはちょっと違うのですが、話を聞くことを拒むほどではないので家族で行ってみることにしました。
この業者は純粋なリノベーション工事も行っているのですが、不動産仲介業も行っており、中古物件探し～リノベーションをワンストップで提供するというのが売りです。
またリノベーションのコンセプトとしても、おしゃれな内装にこだわった業者でした。
リノベーションセミナーの予約を取ったのと時を同じくして、家探しの方にもいい出会いがありました。
不動産サイトに何やらよさげな物件出てきました。
そう、後にマイホームとなる物件です。
すぐに見学の申し込みを行い、リノベーションセミナーの翌日で見学の予約が取りました。
この物件、今まで見てきた物件よりいい所が目立つのですが、大きなマイナスポイントとしてキッチンが対面式・アイランド式ではないという点がありました。
しかも素人目ではリフォームによる対面式・アイランド式への変更も難しそう。
そこで、ちょうど見学の前日にリノベーション業者に話を聞く機会があったので、この物件におけるキッチンの間取り変更ついても相談してみることにしました。
セミナーが終わってから、「今気になっている物件がありまして、もしこのキッチンを対面式・アイランド式にするならどのような方法がありますか？」といった感じに。
業者の方も現場を見たり正式な図面を見た訳ではないので、あくまでジャストアイデアですが、快くアドバイスをしてくれました。
２．キッチンのリノベーション（間取り変更）案
まず、我が家のキッチンとその周辺の間取りですが、下のようになっています。
対面式でないのはもちろん、リビングダイニングからはしっかり区切られた間取りになっており、シンク・コンロの配置を変えるだけでは対面式にするのは難しそうです。
リノベーション業者に相談したところ、2つの案を提案してくれました。
まず第１案。
ダイニングスペースにキッチンを移設して対面式にする間取りです。
広さ的にはキッチンを配置することは可能かと思います。
ただし、ダイニングという概念が無くなりリビングがダイニングを兼ねることになります。
また、キッチンとリビングが近すぎるので料理の匂いがリビングに染み付きそうです。
次に第２案。
リビングの脇にキッチンを移設してアイランド式にする間取りです。
我が家のリビングダイニングは凸の形をしているので、一見キッチンが上手く収まりそうに見えますが、キッチンの奥行きが収まりきらずキッチンがリビングの中央付近までせり出す形になります。
リビングダイニングがいびつな形になりそうですし、こちらもキッチンとリビングが近すぎる気がします。
そして、両案に共通した大きな欠点は、元々キッチンがあったスペースがデッドスペースになってしまうことです。
リビングの壁の向こうには洗面所があるため、LDK全体の間取りを広げることはできません。
このままキッチンを移動すると元のキッチンの場所はリビングやダイニングとして使うことは難しく、広いパントリーなどにするしかありません。
リビングダイニングは単純に狭くなります。
収納スペースが増えることはメリットではありますが、元々収納は多い家なので居住スペースを殺してまで収納を増やしたくはないです。
どちらもいい案とは思えませんでしたので、仮に予算が潤沢にあったとしても採用することはなかっただろうと思います。
この相談により、中古×リフォーム（リノベーション）には限界があるなと感じました。
リフォームも自由度が高いとは聞きますが、やはり元の間取りでどうしようもない部分はあります。
※今回のケースは洗面所や浴室まで巻き込んだリフォームを行えば、間取り変更できないことはないかと思います。
３．最後に
この物件はその後契約し今のマイホームとなりました。
リフォームについてはあまり予算の余りがなかったため、100万円で必要最低限だけ実施し、キッチンはクロス貼替え（1階全体）以外は手を付けませんでした。
少しでもキッチンとリビングダイニングの境がなくなるように、写真のように壁に切り欠きを入れる案（約6万円）を嫁に提案しましたが、特に要らないと言われました。
キッチンにはそこまでこだわらないので、他のところにお金をかけたいと。
その後入居して9ヶ月経ちますが、嫁もキッチンについてはそこまで不満はなさそうです。
今回相談に乗ってくれたリノベーション業者は親切に対応してくださいましたが、残念ながらその後お仕事を頼むことはありませんでした。
我が家においてキッチンの間取り変更を考えた話と、中古リフォームの限界についての話でした。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
中古戸建てのリフォームに関する記事を書いています。
是非読んでみてください(^^)
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中古戸建てマイホームの買い方 家探しのポイント・注意点まとめ【マイホーム購入まとめ】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
前回、中古戸建てマイホームの買い方マニュアルについて記事を投稿しました。
本日はその補足記事として、中古戸建てを買う際（条件設定～家探し～購入～リフォーム）におけるポイント・注意点をまとめてみたいと思います。
一般的に言われているポイントに加え、私の実体験として「これを最初から知っていれば。これに注意していれば。」という内容も織り込んでいますので、これから中古戸建てを探す方・マイホームを検討する方に役に立つ内容だと思います。
マイホーム購入のフェーズごとにまとめております。
【目次】
１．条件設定
■家探しの条件は途中で変わる ★
２．物件探し・物件見学
■相場を知る、需要の大きさを知る ★★★
■住宅診断士（ホームインスペクション業者）を先に見つけておく ★
■擁壁上物件には注意 ★★
■築年数に関するポイント ★★★
■見学の際は売主さんに好印象を持ってもらう ★
■見学で確認すべきはご近所さんのことや周囲の雰囲気など ★★★
■修繕履歴を聞いておく ★★
■仲介営業マンは高確率で煽って来る ★
３．申し込み・契約
■じっくり判断すべきか、急いで判断すべきか ★★★
■指値の金額 ★★★
■共有名義者は契約締結に同席を ★
４．住宅ローン・火災保険
■住宅ローンの仮審査は店舗窓口でお早めに ★★
■住宅ローンや火災保険で必要な書類を事前に把握しておく ★★★
５．リフォーム
■すぐに必要でないリフォームは先送りし、控えめにリフォームしておく ★★★
■水回りリフォームでイメージが激変する ★
■ハウスクリーニングはやるべき ★★
６．その他
■複数の不動産サイトから検索する★
■ハザードマップで災害リスクを確認★★★
■団信や火災保険・地震保険の補償内容はリスクと照らし合わせて考える★★
■リフォームは相見積もりを取る★★
７．最後に
（重要度を★3段階で評価しています。）
１．条件設定
家探しの条件は途中で変わる ★
私の実体験ですが、恐らく共感してくださる方も多いと思います。
家探しを始める前に家の条件を細かく設定しますが、家探しを始めると条件は変わっていきます。
多くの人は不動産の購入は初めてですから、どれくらいの条件が自分たちにちょうどよく、かつどれくらいが現実的なのか家探しをやってみないと分からないのです。
なのであまりガチガチに条件を固め過ぎず、芯の部分だけはしっかり決め、細かい条件は“とりあえず”でよいと思います。
２．物件探し・物件見学
相場を知る、需要の大きさを知る ★★★
本記事でお伝えしたいことの第１位です。
自分の家探しの条件において相場がいくらぐらいなのか、あるいはいくらぐらいの価格でどのくらいの需要があるのか、を把握することは非常に重要です。
これを把握できていないと、不必要に焦って購入の判断を誤ったり、相場より高い額で購入したり、逆に、ゆっくり検討しすぎて先を越されたり、指値（購入価格）で競り負けたりします。
すなわち、金額的・条件的に損したり、いい物件の購入チャンスを逃すことになります。
ではどうやって相場や需要の大きさを知るか。
不動産サイトでたくさんの物件を見て、あるいは見学して、傾向を掴むしかないです。
ただし、私もこれをできていたかと言うとそんなことはありません。
家を買うのが何度目かだったり、不動産投資の経験があれば目利きの力は付いていると思いますが、やはり不動産購入が初めての人にとっては難しいです。
多くの物件を見て条件と金額の関係性を見たり、更に、どのような物件が即売れしどのような物件が売れ残るかなども分析できるようになれば尚よいかと思います。
住宅診断士（ホームインスペクション業者）を先に見つけておく ★
中古物件においてその健全性を評価するならプロのホームインスペクション（住宅診断）に任せた方がよいです。
ただし、気になる物件が見つかってから住宅診断士を探し始めては、ホームインスペクションの結果が返ってくるまでに時間がかかり、条件のよい物件であれば先に売れてしまう可能性もあります。
なので、すぐにホームインスペクションができるように業者の準備をしておいた方がよいと思います。
また、築年数の浅い物件（20年未満）であれば、ホームインスペクションをやらないという選択肢もあるかもしれません。
擁壁上物件には注意 ★★
擁壁（崖）上の物件の場合は何点か確認すべきことがあります。
- 擁壁は誰の所有物か
- 建築確認申請が取られていて、健全な施工がされているか
- 擁壁から建物までの距離はどの程度か
詳細は下記記事をご参照ください。
築年数に関するポイント ★★★
築年数を評価する上でいくつかポイントがあります。
- 物件価格
基本的には築年数に比例して価格は安くなります。
ただし、20年～25年頃で価格は最安となり、それ以降はあまり安くなりません。 - 耐震基準
1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしており、「震度5で損壊しない、震度7で倒壊しない」とされています。
この基準をちょうど満たす強度だと耐震等級1、その1.25倍の強度で等級2、1.5倍で等級3となります。
ただ、この新耐震基準は後に強度不足が指摘され、2000年6月以降建築の木造戸建てには強化版の耐震基準が適用されています。 - 住宅ローン控除
中古戸建ての場合、築20年以内の物件で住宅ローン控除が適用となります。 - リフォーム費用
築年数が古い程必要なリフォーム費用は高額となります。
いくら必要かは物件により一概には言えませんが、目安は以下になります。
築10年・・・100万～200万円
築20年・・・300万～400万円
築30年・・・500万円～
見学の際は売主さんに好印象を持ってもらう ★
購入の申し込みが他の買い手と重なり、競合しなければならない可能性もあります。
最終的には売主さんの自由な心証で選ばれますので、見学の際は売主さんと家に敬意を払い好印象を持ってもらっておいた方がよいです。
見学で確認すべきはご近所さんのことや周囲の雰囲気など ★★★
物件探しにおいては建物のことより周囲のことに重点を置いて見学・質問すべしとよく言われます。
持ち家において隣人トラブルが発生すると非常に厄介です。
直接売主さんに聞いてみるなどして、ご近所さんについては調べておいた方がよいです。
また、物件周囲の雰囲気についても、明るいエリアがあったりなんとなく暗いエリアがあったりしますので、個人的にはここも結構重要かなと思います。
実際に周囲を歩いてみて雰囲気を感じ取ってみるとよいかと思います。
また車持ちの場合、接道（大通りからのアクセスルート）の道幅も、よく見ておいた方がよいと思います。
修繕履歴を聞いておく ★★
例えば、木造戸建ては築15年ぐらいで屋根・壁の修繕を行うことが推奨されています。
築年数がこの前後の物件を買う場合、これら修繕が済んでいるか否かは大きいです。
これも私が聞いておけばよかったと思っていることの一つです。
ただし、修繕の必要性に関してはホームインスペクションやリフォーム業者に建物の状態を確認してもらうのが確実ではあります。
仲介営業マンは高確率で煽って来る ★
売主さんとの仲介を行ってくれる仲介不動産会社の営業マンですが、物件の問い合わせや見学を行うと高確率で煽り言葉を言われます。
「他にもこの物件を狙っている人がいます。」
「すぐ売れてしまうと思うのでお早めに。」
このような言葉に惑わされず、自分の判断で購入を検討したいところです。
ただし、このような言葉も絶対にウソとも言い切れず、本当である可能性も十分にありますので、この点は中古住宅購入の難しいところです。
真実かウソかを見極めるために、２章で書いた「相場・需要の大きさの把握」が重要になる訳です。
３．申し込み・契約
じっくり判断すべきか、急いで判断すべきか ★★★
気になる物件が見つかり見学を終えたら、買うべきか買わないべきか判断します。
この判断が非常に重要なのですが、その判断に時間をかけてよいか急いで判断すべきかの見極めも大事です。
もちろん慎重に考えなければいけないのですが、優良物件であるほど他の買い手に先越されてしまう可能性もあります。
この見極めにおいても、やはり「相場・需要の大きさの把握」が重要になります。
指値の金額 ★★★
指値とは値下げ交渉として購入申し込み時に希望金額を提示することです。
値下げ交渉は原則として申し込み時の指値で行います。
指値の金額（値引き要求額）については、買主側としてはなるべく低い額を希望したいですが、場合によっては額が低すぎると他の買い手に競り負けたり売主さんから契約を拒否される可能性もあります。
なのでやはり「相場・需要の大きさを知ること」が重要です。
共有名義者は契約締結に同席を ★
家を夫婦などで共有名義にする場合、売買契約を結ぶ席には全共有名義者が同席する必要があります。
私はこれを知らず、契約締結後に申し出たため売主さんと仲介業者にご迷惑をお掛けすることとなりました。
４．住宅ローン・火災保険
住宅ローンの仮審査は店舗窓口でお早めに ★★
物件を購入する権利を勝ち取るために、なるべく早く住宅ローンの仮審査を通すことが必要です。
通常は購入申し込みを出すと同時に仮審査を申請しますが、少しでも有利に進めるために家探し中に仮審査の承認をもらっておくとよいです。
ただし、ネット銀行の審査や、店舗型銀行のネット審査は基本的に効力がありません。
店舗型銀行の窓口での仮審査を行う必要があります。
住宅ローンや火災保険で必要な書類を事前に把握しておく ★★★
本記事でお伝えしたいことの第２位です。
中古住宅で厄介なことの一つが、物件の新築時の書類を売主さんが紛失していることです。
書類によっては住宅ローンの本審査や火災保険の見積りに必要なものがあり、書類が揃わないと金銭的に損する可能性もあります。
恐らく最終的には書類の再発行ができたり、代替書類が認められたりするのですが、限られた時間の中でテキパキ手続きを進めるのは難しいです。
なので、まず大事なのは必要な書類を事前によく確認しリストアップしておくことです。
そして、自分で入手できるものは早めに入手しておき、売主さんや仲介業者から渡してもらう書類は早い段階でしっかり提出の要求を伝えます。
また、どうしても紛失している場合は、ハウスメーカーなどに再発行させたり、住宅ローンの審査などが遅れることを容認してもらった方がよいです。
５．リフォーム
すぐに必要でないリフォームは先送りし、控えめにリフォームしておく ★★★
この記事でお伝えしたいことの第３位です。
中古住宅と言えばリフォームですが、入居前に必要以上に焦ってリフォームする必要なないと思います。
理由は2つ。
- 入居後に不具合が出る可能性があるので資金を温存しておく
- 実際に生活してみて必要な仕様が変わるかもしれない
私はこの2つとも当てはまり、後悔があります。
ただし注意点もあります。
間取り変更や壁紙クロスの貼替えなど、入居後に施工しようとする面倒くさい工事は、入居前にやっておいた方がよいです。
また、入居後にリフォームしようとする場合、リフォーム費用を住宅取得価格に計上することができず、住宅ローンで資金を準備することができなかったり、非課税贈与の対象にならないこともあります。
なので、これら注意点を克服できる場合で、例えばガスコンロの交換など後からでも施工でき、かつ取り敢えず様子見できそうなものは、一旦やらないでおくのも賢い選択かもしれません。
水回りリフォームでイメージが激変する ★
築年数の古い物件を購入しリフォームして気持ちよく住みたいがリフォーム費用を押さえたい場合、水回りを優先してリフォームするとよいのではないかと思います。
これは私がかつて築40年超の集合住宅に住んでいた時の実体験ですが、外見も内装もイメージ通りの築40年であるものの、水回り（キッチン、浴室、洗面台、トイレ）だけリフォームされていたことでほとんど不快感なく生活ができました。
参考にして頂ければと思います。
ハウスクリーニングは絶対おススメ ★★
リフォームをどこまでやるかはそれぞれかと思いますが、ハウスクリーニングは築年数に関わらず絶対お勧めです。
入居時の気持ちの良さが違います。
窓のサッシのホコリなど自分で清掃しようとするとかなり大変です。
水垢も結構綺麗になります。
費用は4LDK戸建て一式で10万円前後です。
６．その他
私の実体験として特にお伝えしたいこと以外で、一般的にも言われている中古戸建て購入のポイント・注意点を列挙します。
複数の不動産サイトから検索する ★
不動産サイトは大手ではSUUMO、アットホーム、ホームズ、他に不動産ジャパン、楽待ち、健美家などがあります。
大半の物件は大手3サイトのいずれにも掲載されます。
ただし、たまに特定のサイトのみに掲載されるものもありますので、複数サイトを見るようにした方がよいです。
ハザードマップで災害リスクを確認 ★★★
これも私が言うまでもありませんが、災害は人命的にも資産的にも大きな損害を招きかねませんので、気になる物件が見つかったら必ず自治体HP等のハザードマップから各災害のリスクを確認してください。
完全にリスクを回避できない場合も、保険による備えの考え方が変わってきますので、必ず確認してください。
＜自然災害リスクとハザードマップ 命と資産に関わる大事な話＞
団信や火災保険・地震保険の補償内容はリスクと照らし合わせて考える ★★
住宅ローンの団信（団体信用生命保険）や火災保険・地震保険は補償内容が様々です。
リスクに備えることは必要ですが、過剰保険にもならないようにリスクをよく考えて必要な保険に入るようにしてください。
リフォームは相見積もりを取る ★★
リフォームの見積りを取る際は複数業者から相見積もりを取った上で検討する方がよいです。
金額だけでなく施工の内容等にも差があるかと思います。
７．最後に
今回は中古戸建ての購入を検討する上で留意頂きたいポイントをまとめてみました。
私の実体験が強めではありますが、他の方からも共感頂いた内容もあります。
これから中古戸建てを探される方、あるいはマイホームを検討される方は、頭の片隅に入れておいて頂くと多少なりと円滑にマイホーム取得を進められると思います。
中古戸建て購入の基本的な手順については前回の記事にまとめておりますので、そちらも併せてご参照ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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中古戸建てマイホームの買い方 流れに沿った手順を解説【マイホーム購入まとめ】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
私は、マイホームをご検討中の方へ選択肢の1つとして『中古戸建て』をお勧めしています。
同じ立地・同じ広さであれば安価で入手できる可能性が高いです。
完成品を見て購入できるので、建ててみたらイメージと違ったということもありません。
実は木造戸建ての寿命は100年とも言われており、リフォームすることで長く健全に住むことができます。
そんな『中古戸建て』について、一般的な知識と私の経験を交えながら中古戸建ての買い方について解説したいと思います。
【目次】
１．全体の流れ
２．家探しを始める前の準備
２-１）予算を決める
２-２）エリア・条件を決める
２-３）相場を知る
２-４）住宅診断士を見つけておく
３．物件探し～申し込み判断
３-１）物件探し
３-２）見学を申し込む
３-３）物件を下調べする
３-４）見学する
３-５）ホームインスペクション
３-６）リフォームの概算見積りを出す
３-７）総額を計算して購入の判断をする
３-８）この繰り返し
３-９）住宅ローンの仮審査の承認を得ておく
４．申し込み～値下げ交渉～契約
４-１）申し込み・指値
４-２）値下げ交渉と他の買い手との競合について
４-３）住宅ローンの仮審査の承認を得る
４-４）リフォームの見積りを取る
４-５）契約締結の準備
４-６）契約締結
５．住宅ローンの借入れ・火災保険の加入
５-１）仮審査の申し込み・承認
５-２）本審査の申し込み
５-３）借入れの契約
５-４）火災保険・地震保険への加入
６．リフォーム
６-１）リフォーム内容を決める
６-２）リフォームの見積り
６-３）リフォーム内容の決定
６-４）工事日程の調整と進捗管理
６-５）引き渡しと代金の支払い
７．引き渡し・引っ越し
７-１）決済と引き渡し
７-２）引っ越し
７-３）インフラの開通
８．最後に
１．全体の流れ
時系列での流れは以下のチャートの通りです。
物件探し&見学は買いたい物件が見つかるまで続きます。
詳細は次章以降で説明します。
２．家探しを始める前の準備
２-１）予算を決める
まずはマイホーム取得にいくらかけるか、予算を決めます。
頭金でいくら準備できるか、住宅ローンをいくら借りるか、この合計で予算が決まります。
頭金はゼロでもよいと思いますが、住宅ローンの借入額が重要です。
一般的な借入額の目安として、
- 年収の6～7倍まで
- 返済額は収入の25%以内
- 返済額はボーナス除き収入の40%以内
と諸説ありますが、子持ち家庭なら上のいずれでも決して楽ではありません。
収入と支出のバランスをよく計算し無理のない予算を立てます。
ちなみに、予算金額＝購入できる物件の価格ではありません。
物件価格以外にリフォーム費用と諸費用がかかります。
リフォームは物件によってかかる額が変わりますので、ここが中古の難しいところです。
諸費用は物件本体の4～7%と言われます。
私の場合は、リフォーム除きで6.8%かかりました。
【ポイント】
- とにかく借入れは無理のない範囲で
- リフォーム代と諸費用を含んだ予算を立てる
２-２）エリア・条件を決める
どのエリアで家を探すか、駅からの徒歩分数はどのくらいにするか、広さ・間取りはどの程度か、駐車場は必要か、設備の条件はどうするかなどを決めます。
間取りや設備の希望はある程度リフォームで叶えることができますので、物件の条件と言うより完成した家の条件と言う事になります。
エリアと条件は兼ね合いです。
予算内に収めるためには、良いエリアに住むと建物等の条件を落とさなければならないし、建物等の条件を良くしようとするとエリアのランクをさげなければなりません。
また、『相場』が分からないとエリア・条件も決められないため、ここと２-３）は同時並行で進めていくことになります。
また、物件探しを始めたあとでも条件が変わる可能性がありますので、あまりガチガチに固める必要はないと思います。
エリアについて、よく知らない街を候補にする場合は、一度足を運んでみて、街の雰囲気を知ることも大切です。
【ポイント】
- 相場を知ることとエリア・条件を決めることは同時並行で行う
- 家探しを始めてから修正してもOK
２-３）相場を知る
エリア・条件が決まったら相場を調べます。
逆に相場を知ってからエリア・条件を決めてもいいと思います。
ここは同時並行です。
相場を知るには不動産サイトでたくさんの物件を見るしかないです。
家探しをしている間にもより精度の高い相場観が身に付きます。
なので、完全に相場観を身に着けるまで家探しを始めないという必要もありません。
【ポイント】
- 相場観（および需要の大きさ）を知ることは非常に重要なので、家探しと並行しながらでもしっかり相場観を身に着ける
２-４）住宅診断士を見つけておく
住宅診断士は、家に瑕疵がないかなどを診断するプロです。（ホームインスペクション）
ここも中古住宅にとっては重要です。
本当に買っても大丈夫な物件なのか、どのくらいのリフォームが必要なのか、を契約前に知っておいた方がよいですが、ここは自分で素人判断せずにプロに頼んだ方がよいです。
ただし、購入したいと思った物件が他の買い手と早い者勝ちになる可能性もあるため、すぐに診断を依頼できるようにあらかじめ業者を探しておいた方がよいです。
＜住宅診断（ホームインスペクション） 家の不具合探しはプロに任せる＞
【ポイント】
- 気になる物件が見つかった時にすぐにホームインスペクションできるように、あらかじめ住宅診断士を見つけておく
３．物件探し～申し込み判断
３-１）物件探し
物件の探し方は大きく2通りあります。
①不動産サイトで探す
SUUMO、アットホーム、ホームズなどの不動産サイトで探します。
決めたエリア・条件に合う物件を検索し、気になる物件を見つけます。
サイトはなるべく毎日チェックした方が良いです。
また、どのサイトもほとんど同じ物件が載っていますが、まれに特定のサイトにしか載っていない物件もあるので、時々複数のサイトを見た方がいいです。
②不動産仲介業者に探してもらう
近くの不動産屋を探し、家探しの相談をして、条件に合う物件を探してもらいます。
仲介業者から送られてくる物件の中から、気になる物件を見つけます。
①と②どちらの方法が良いかは意見が分かれますが、私は基本①でいいのではないかと思います。
仲介業者が扱う物件は基本的には不動産サイトに掲載されます。
（ただし、掲載準備中の物件を仲介業者が先に紹介してくれるケースはあります。）
それに自分のペースで検索できますし、仲介業者へ伝えきれない細かい条件も考慮することができます。
また、①不動産サイトから物件を探しても、見学～契約～引き渡しにおいては全て仲介業者に仲介をしてもらうことになります。
まずはサイトから探し、見学などで出会った仲介営業マンが信用できそうであれば、それ以降の物件探しをお願いする形でよいのではないかと思います。
【ポイント】
- とりあえず不動産サイトで探せばよいのではないか（筆者の感想）
３-２）見学を申し込む
気になる物件が見つかったら、見学を申し込みます。
不動産サイトから探した場合は、サイト上の問い合わせフォームから申し込み、仲介業者からの折り返し連絡を待ちます。
仲介業者を介して売主さん（物件の住人）と日程調整し、見学の日を決めます。
３-３）物件を下調べする
物件の詳細な場所が分かったところで、下調べを始めます。
まずは災害リスクについて、自治体HP等のハザードマップから地震の揺れ易さ、津波・高潮、液状化、洪水、土砂崩れ、内水の危険性について調べます。
他には、周囲に生活の支障となる施設等が無いか、Googleマップ等で調べます。
時間があれば実際に足を運んで、駅から歩いてみたり周辺を散策して、雰囲気を知ることもよいことだと思います。
見学が終わってからでもよいのですが、物件によっては早い者勝ちになる可能性もあるので、可能なら見学までの間に下調べしておいた方がよいです。
【ポイント】
- 人命にも資産にも被害を出す恐れがある災害リスクは必ず調べておく
- 自分で調べられることは先に調べておく
３-４）見学する
実際に見学します。
居住中のお宅にお邪魔して、室内を一通り見ます。
クローゼットなども許可を得て覗かせてもらい、写真も許可を得て撮影してOKです。
気になることがあれば売主さんに質問します。
もちろん広さや間取りなどもチェックしますが、実は重要な見学・質問ポイントは、
- 近隣の様子、雰囲気、家までの道の広さ
- 近隣住人の様子（トラブルなどはないか）
- 家の瑕疵・不具合
- 修繕履歴
だと思います。
入居後に住みづらくなったり、住み替えなければならなくなったり、大きな工事が必要になったりすると、資産的にも大きな損害が出ます。
【ポイント】
- 特に大事なのは、物件の周囲のこと（ご近所さんのことや接道の雰囲気）
- 個人的には修繕履歴も聞いておけばよかったと思った
- 契約を有利に進めるために、売主さんからの印象を良くしておく
３-５）ホームインスペクション
住宅診断士と再度物件を訪れ、住宅診断をしてもらいます。
ただし、費用も決して安くない（約10万円）ですので、見学して購入意欲が高まった物件だけに絞った方がよいです。
事前の物件情報を見て優良物件と思える場合は最初の見学時に同行してもらってもよいですが、見学してみないとわからない物件は出直しでよいと思います。
築年数の浅い物件であれば必ずしも必要ないと思いますが、30年近い物件などは行った方がよいと思います。
また、他の買い手に取られてしまう可能性のある物件の場合、ホームインスペクションをスキップする判断も必要となります。
ホームインスペクションは依頼してから結果が出るまでに2～3週間以上はかかります。
その物件の需要の大きさ（他の買い手の有無）を見極め、的確な判断が必要です。
リフォームを行う予定であれば、リフォーム業者の見積り時に診断してもらうのも手です。
【ポイント】
- 建物の健全性は素人目で見ずにプロに任せる
- 住宅診断を行う時間的余裕があるかの見極めは必要
３-６）リフォームの概算見積りを出す
総額がいくらになるかを計算するためにリフォーム費用を見積ります。
時間に余裕があればリフォーム業者に正式に見積りしてもらうのがベストです。
時間がなければ、リフォーム内容をリストアップしネットで調べた相場から自分で概算を出します。
それも難しければ、
築10年・・・100万～200万円
築20年・・・300万～400万円
築30年・・・500万円以上
と概算しておきます。
また、正式見積りは取らなくとも、リフォーム業者は先に見つけておいた方がよいです。
リフォームの見積りについては６章で詳しく説明します。
【ポイント】
- 購入を判断するために概算でもよいのでリフォーム費用が必要
- リフォーム業者は先に見つけておく
３-７）総額を計算して購入の判断をする
物件本体価格＋諸費用（本体の4～7%）＋リフォーム費用を合算し総額を出し、その他条件を考慮してこの物件を買うか、もしくはいくらなら買うかを判断します。
マイホーム購入が成功となるか失敗となるかはこの判断が全てです。
時間を掛けてじっくり検討したいところですが、物件によっては先に他の買い手に取られてしまう可能性もありますので、検討に時間を掛けられるかどうかの判断も必要です。
ここが中古住宅購入の一番難しいところでありますが、ここで２-３）で書いた「相場を知っていること」あるいは「需要の大きさを知っていること」が重要となってきます。
仲介業者は高確率で「他にも狙っている人がいます。」と言ってきますが、ホントもあればウソもあると思いますので、最後は自分で見極める必要があると思います。
【ポイント】
- できれば時間をかけて慎重に判断したい
- しかし、物件によっては早い者勝ちとなる可能性もあるため、相場観・需要の大きさを見極めて場合によっては判断を急ぐことも必要
３-８）この繰り返し
基本的には物件探し→見学→判断の繰り返しです。
住宅診断は本当に欲しいと思う物件だけで結構です。
３-９）住宅ローンの仮審査の承認を得ておく
家探しと並行して住宅ローンの仮審査の承認を得ておくことをお勧めします。
売主さんと売買契約を結ぶ際、基本的に仮審査の承認を得ていることが条件となります。
先に承認を得ておくことで、他の買い手と早い者勝ち勝負になった時に有利になります。
仮審査については５章で詳しくお話しします。
仮審査の承認が得られた銀行および本命の銀行に関しては、本審査に必要な書類をよく確認し、すぐに売主さんや仲介業者へ依頼できるようにしておきます。
【ポイント】
- 家探し中に仮審査の承認を得ておく
- ネット銀行やネット審査では意味がない
４．申し込み～値下げ交渉～契約
４-１）申し込み・指値
購入の意思が固まったら仲介業者へその旨を伝え、申込書（買付証明書）という書類を提出します。
これは売主さんに対して「あなたの物件を買いたいです。」という意思を伝える書類です。
用紙は仲介業者が持っていますし、書き方も教えてくれます。
また、値下げ交渉もこの時に行います。
申込書は「○○円であたなの物件を買いたいです。」という意思表示でもあり、値下げ交渉の希望金額を記入します。
これを“指値”と言います。
注意点として、申し込みは安易に出して安易に取り下げていいものではないので、本当に意思が固まってから提出します。
申込書を出したら、売主さんから「あなたに売ります。」と返事があるまで待ちます。
また、契約時に現金で手渡しする“前金”についても準備を始めておきます。
【ポイント】
- 購入の意思が固まってから申込書を出す
- 値下げ交渉はここで初めて行う
４-２）値下げ交渉と他の買い手との競合について
同じ物件に対して同じタイミングで複数の買い手が申込書を出す可能性もあります。
家は1点物ですので、この場合売主さんは1人の買い手を選ぶことになり、選ばれなかった人はその物件を購入することができません。
どのように買い手が選ばれるかというと、
- 住宅ローンの仮審査が通っていること（もしくは現金で払える）が最低条件。
- 原則は早い物勝ちと言われている。
- 高値で買ってくれる人を優先する可能性も高い。
- 最終的には売主の自由な心証で決める。
です。
ここで、指値（値下げ交渉）にも他の買い手の存在は影響してきます。
他の買い手が居なければ、ある程度強気で指値しても大丈夫だと思います。
売主さんがその額を飲んでくれなくても、折り合いのつく額を交渉すればよいので。
しかし、他の買い手が自分より高い額で申し込んだら、そちらの買い手が選ばれる可能性もあります。
他の買い手の額を聞いて自分も高値で出し直すこともできますが、同じ金額であれば先に高値を入れてくれた方が選ばれる可能性もあります。
ここが中古住宅の難しいところで、相場観を身に着け需要の大きさを見極めることができれば、値下げ交渉も有利に運ぶことができると思います。
また、見学の際に売主さんからの印象をよくしておくと、多少なりと有利になると思います。
ちなみに、他に買い手がいることやいくらで申し込みが入っているかは仲介業者が教えてくれます。
ただし、どの物件に対しても「他に狙っている人がいます。」と言うので、最後は自分で見極めなければならないと思います。
【ポイント】
- 複数の買い手がいる場合は、早い者勝ちor高値で選ばれる
- 相場観・需要の大きさを自分で見極め、指値の額を決める
４-３）住宅ローンの仮審査の承認を得る
申し込みとほぼ同じタイミングで、住宅ローンの仮審査を申し込み、承認をもらいます。
家探しのフェーズでも仮審査について書いていますが、そのタイミングで承認を得ていて、かつその銀行から借りる予定であれば、改めて仮審査する必要はありません。
しかし、以下の場合はここで仮審査の承認を取り直します。
- 売主さん（仲介業者）からその銀行の仮審査承認ではダメだと言われる
- 別に本命の銀行がある
- 借入額が増えたり物件の条件が変わる
- 同じ銀行でも仲介業者の紹介を受けた方がメリットがある
仮審査については5章で詳しく説明します。
仮審査が通ったら、本審査に必要な書類をよく確認しておいてください。
売主さん（仲介業者）から提出してもらう書類はリストアップしておき、役所などから自分で取得するものは取得を始めておいてください。
【ポイント】
- 売買契約を結ぶには仮審査の承認が必要
- 本審査に必要な書類を確認し、準備を始めておく
４-４）リフォームの見積りを取る
ここも、申し込み前に見積りを取ってない場合、もしくは複数業者から見積りを取る場合はここでリフォーム見積りを取ります。
６章で詳しくお話しします。
４-５）契約締結の準備
売主さんから「あなたに売ります。」との返答があり、住宅ローンの仮審査の承認が得られたら、契約締結の準備を行います。
まずは、契約締結の日程を決めます。
売主さん、仲介業者、買主（自分）が集まれる日程を決めますが、もし家を共有名義にする場合は共有名義者全員（親、配偶者など）が出席する必要があります。
また、契約時に手渡しする“前金”を現金で準備します。
住宅ローンを借りれば手元に戻ってくるので一時的な出金ではありますが、大きな額ではありますので早めに準備しておいてください。
【ポイント】
- 共有名義者は全員出席が原則
- 前金（現金）も早めに準備しておく
４-６）契約締結
売主さんと売買契約を結びます。
場所は仲介業者の事務所であることが多いです。
仲介業者から重要事項説明があり、2時間ぐらい掛かります。
両者で契約書に署名・捺印を行い、前金を渡したら契約締結完了です。
この際、住宅ローンの本審査に必要な書類や火災保険・地震保険の見積り・契約に必要な書類について、売主からすぐに提出してもらうように依頼します。
※建築確認書や耐震・耐火構造の証明などが該当
もし書類を紛失したと言われても、家を建てたメーカーや役所から入手してもらうように依頼してください。
もし準備できない・準備が遅れる場合は、住宅ローンの審査に遅れが出る可能性があることも伝えてください。
【ポイント】
- 住宅ローンや火災・地震保険で必要な書類は売主さんからきっちり提出してもらうように依頼する
５．住宅ローンの借入れ・火災保険の加入
５-１）仮審査の申し込み・承認
仮審査については、売買契約を結ぶ前までに最低1行から承認をもらう必要があります。
売主さんも代金を支払えるか分からない人と契約する訳にはいきませんので。
通常は買いたい物件が決まり購入の申し込みを出した段階で仮審査を申し込みますが、購入や値段交渉を有利に進めるために、できれば家探しの段階で仮審査の承認をもらっておくことをお勧めします。
最近はネット上で仮審査を行うことができますが、そのようなネット審査は信用がないとされる場合が多いので、店舗窓口での審査が必要です。
ネット銀行も同様の扱いです。
審査には物件の情報が必要ですが、家探しの段階で仮審査を行う場合は最も購入気になっている物件か条件が厳しい（立地が悪く、年数が古く）物件の情報を使用しておき、借入額も少し高めに設定しておきます。
後で条件が甘くなる分には問題ありませんが、条件が厳しくなると再審査になります。
また、家探しの段階で仮審査を行う場合は、本命の銀行でなくても結構です。
地方銀行や信用金庫など比較的規模の小さい銀行の方が審査が通りやすいと言われていますので、取り敢えず通りやすいところで通しおいてよいかと思います。
審査の承認をもらっても他に本命の銀行があれば、必ずしもそこで借りなくても結構です。
物件購入の申し込みを出した以降は本命の銀行にも仮審査を出します。
仲介業者には提携している銀行があり、そこで借入れすると色々とメリットもあるため1行は提携先に審査を出してもいいと思いますが、他に条件のいい銀行もあるかもしれませんので、必ず他の銀行も検討してください。
【ポイント】
- できれば家探し中に仮審査の承認をもらっておきたい
- ただし、ネット銀行・ネット審査の承認は意味がない
- 厳しめの条件で承認をもらっておく
- 事前に本命の銀行も見つけておく
５-２）本審査の申し込み
売買契約を締結し必要書類が揃ったら、すぐに本審査を申し込んでください。
本審査の承認は物件引き渡し予定日の遅くとも3週間前にはもらいたいところですが、審査には3～4週間要しますので時間勝負です。
売買契約を結ぶ前に本審査に必要な書類を確認しておき、売主さん（もしくは仲介業者）に提出してもらう書類はすぐに提出してもらうよう、契約時にはっきり伝えます。
仲介業者の提携先銀行の審査は比較的簡単です。
書類の半分は仲介業者が準備してくれますし、恐らく一部書類は提出を免除されていると思います。
一方、提携先以外の銀行は自分で全ての書類を準備するので大変です。
ネット銀行の場合は、何か不明点があった時なども電話オペレーターが機械的に対応するだけなので尚更大変です。
引渡しに間に合うように本命の銀行から承認を得られない場合、もしくはどこの銀行からも承認が得られない場合などは、対応は様々ですが売主さんから契約を切られなければもう少し待ってもらえるように交渉してもよいと思いますので、取り敢えず仲介業者に相談です。
【ポイント】
- 本審査も時間勝負なので、契約後すぐに審査を申し込む
- 必要書類は予め確認しておき、売主さんから直ぐに提出してもらう
- 仲介業者の提携先銀行は手続きが楽であるが、それ以外の銀行は大変
５-３）借入れの契約
本審査の承認をもらい借入先の銀行を決定したら、銀行と借入れの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
契約に必要な書類は銀行から指示があるので準備します。
遅くとも引渡しの1～2週間前には契約を結びたいところです。
一部フラット35を除き団信（団体信用生命保険）への加入が必須であり、団信の補償内容にも種類がありますので、自分にあった補償を選択します。
借入先の銀行が決定したタイミング、および契約が完了したタイミングで仲介業者へ連絡し、引き渡し日を確定させます。
【ポイント】
- 物件引き渡しの1～2週間前までに契約を完了する
- 団信は自分の今後のリスクを考慮して検討する
５-４）火災保険・地震保険への加入
住宅ローンの審査を待っている間に火災保険・地震保険の見積りを取ります。
住宅ローンを借りる場合、火災保険だけは必須となる場合が多く、地震保険は任意です。
保険についても仲介業者や銀行の提携先を斡旋されることがあると思いますが、自分でも探してみて条件の良い保険会社を選びます。
保険の見積り・契約に必要な書類の中にも、売主さんから渡してもらわなければならない書類がありますので、しっかり提出してもらうようにしましょう。
書類が揃わないと保険料で損する可能性があります。
住宅ローンの借入先が決まり引き渡し日も確定したら、保険も正式契約します。
【ポイント】
６．リフォーム
６-１）リフォーム内容を決める
まずは自分の好みにする以前に、健全な生活をするために必要なリフォーム内容を決めます。
屋根、外壁、傾き、シロアリ、水漏れ、給湯器、コンロ、トイレなどです。
必要に応じて耐震補強なども検討します。
次に見た目や使い勝手を良くするためのリフォームを検討します。
最終的には見積り額を見ながら決定しますので、とりあえず物件を見ながらやりたいことを全てリストアップすればよいと思います。
【ポイント】
- 必須項目と贅沢項目も含めやりたいことを一通りリストアップする
６-２）リフォームの見積り
リフォームの見積りは理想としては物件購入の申し込み前に取りたいですが、他の買い手と早い者勝ちになりそうな場合は、一旦申し込みを優先します。
その場合は申し込み後すぐに見積りをとってください。
最終的にどこまでやるかは見積り後に決めればいいので、とりあえずやりたいこと全て見積りを取ります。
見積りはなるべく複数社から相見積もりを取った方がよいです。
大手リフォーム会社、地場の小規模業者、仲介業者からの紹介先、ネットの一括見積り比較サイトなど、見積り先の探し方は様々だと思いますので、いくつかのパターンで取るのもよいかと思います。
【ポイント】
- できれば物件購入の申し込み前に見積りを取りたいが、時間がない場合は申し込み後すぐに見積りを取る
- 複数社から相見積もりを取る
６-３）リフォーム内容の決定
見積りと予算額から最終的に実施するリフォームを決めます。
入居後も設備の不具合が見つかる可能性があるので、個人的には控えめに実施しておいた方がよいのではないかとも思っています。
一方で、間取り変更や壁紙クロスの貼替えなどは入居後にやろうとすると少々面倒なので、先にやっておいた方がよいです。
また、リフォームとは少し異なりますが、是非ハウスクリーニングも実施することをお勧めします。
内容が決まったら工事を発注します。
小規模な工事の場合を除いて、工事の請負契約書を交わします。
見積り書と請負契約書は住宅ローンの契約時にも使いますので、内容が固まったら確定版の見積書も作ってもらいましょう。
【ポイント】
- ハウスクリーニングは絶対お勧め
６-４）工事日程の調整と進捗管理
物件の引き渡し後なるべく早く着工できるように、日程調整を行います。
工事期間中は鍵を預けて自由に出入りしてもらうようになりますので、鍵の管理についても相談しておきます。
工事完了予定日も確認しておきますが、途中で前倒し・後ろ倒しになることも多いですので、逐次進捗を確認するようにしてください。
また、時々物件に足を運び、気になる点は指摘するようにしてください。
【ポイント】
- 物件引き渡し後すぐに着工させる
- 逐次進捗を確認する
６-５）引き渡しと代金の支払い
リフォーム工事完了の連絡を受けたら、なるべく早く現物の確認を行います。
気になる点があれば指摘し、なければ指定された方法で代金を支払います。
７．引き渡し・引っ越し
７-１）決済と引き渡し
住宅ローンの借入れ契約（金銭消費貸借契約）が完了したら、仲介業者を通して決済・引き渡し日を確定させます。
当日は売主・買主・仲介業者が一同に会します。
借入れたばかりの物件代金を売主さんの口座へ振り込み、振り込みが確認出来たら鍵の引き渡しを受けます。
司法書士も同席し、振り込みを待っている間に登記の手続きを行います。
引き渡しを受けたら、なるべく早くリフォーム工事を開始させます。
７-２）引っ越し
リフォーム工事完了の目途がたったら、引っ越しの見積りを取ります。
直前でリフォームが伸びると厄介なので工事完了予定日から1週間以上は余裕を見た方がよいと思います。
引っ越し繁忙期は希望した日が空いていない可能性もあるので、早めに見積りを取った方がよいです。
また、引っ越しもなるべく相見積もりを取った方が安くできる可能性があります。
見積りを取ったら日程を確定させ、当日引っ越しが完了すればマイホームでの新生活が始まります。
【ポイント】
- リフォーム工事完了が見えたら早めに引っ越しの見積りを取り、日程を確定させる
７-３）インフラの開通
引っ越し日が確定したら、電気・ガス・水道・下水道のインフラ開通の手続きを行っておきます。
各管理会社や役所の窓口に連絡し、使用開始日を伝えればよいです。
テレビアンテナやインターネット回線は、中古の場合開通している場合もありますが、そうでない場合もありますので、確認しなるべく早く開通するように手配します。
【ポイント】
- 引っ越し後すぐにインフラが使えるように事前の手続きを忘れずに
８．最後に
今回は虎の巻を作るつもりで中古戸建ての買い方マニュアルを作ってみました。
基本的な流れは合っていると思いますが、私の家探し・家購入体験に基づいていますので、指摘事項がありましたらコメント頂けますと幸いです。
次回は今回の補足記事として、中古戸建てを購入する上でのポイント・注意点を抜き出してまとめてみたいと思います。
個人的な教訓・反省点も織り込んでいますので、これから中古戸建てを検討する人は是非参考にして頂けると嬉しいです。
最後に、各カテゴリごとの個別記事一覧へのリンクを貼っておきます。
長文お読み頂きありがとうございました。
筆者（やんとも）とこのブログについての紹介です（ ＾ω＾）b
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ガスコンロが寿命に近かったのでIHヒーターに取り替えた IHヒーター機種選びの注意点【入居後・リフォーム】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
入居後に見つかった不具合の話です。
元々付いていたガスコンロが劣化しており、火力が弱くなったり着火し難くなっていましたので、入居5ヶ月でIHヒーターに交換しました。
IHヒーターの選び方や取り換え工事、本件から生まれたマイホーム最大の後悔についてお話しいたします。
１．入居間もなくガスコンロの劣化に気づく
■ガスコンロかIHヒーターか
２．IHヒーターの機種選び
■IHヒーターを選ぶ際のポイント
■おススメ機種
■今回購入した機種
３．取り替え工事について
■一括見積りサイトについて
■ECサイトからの工事依頼について
４．電力容量アップも必要
５．IHヒーターを使ってみた感想
６．給湯器も電気にしておけばよかった（後悔）
７．最後に
１．入居間もなくガスコンロの劣化に気づく
ガスコンロについては、家の引き渡しの1週間前に動作確認していました。
不動産仲介業者立ち合いの元、家中の設備の最終確認を行い、その際ガス屋さんに開栓をしてもらいガス設備の確認もしました。
当然コンロも着火して確認したのですが、入居前に火だけ着けても正常な火力なのか判断がつきません。
お湯でも沸かしてみれば火力の弱さに気づいたかもしれませんが。
おかしいと思ったのは入居後間もなく。
私がお湯沸かそうと思いコンロのツマミを回したところ着火しません。
何回か回して着火したのですが、今度は火力が弱くお湯が沸くのに時間がかかります。
嫁とは「まあ、古いし。使えないことはないし。いずれ交換するし。」と言った感じで、あまり気にしてはいませんでした。
しかしその後も、着火の悪さと火力の弱さに不便を感じながら使っていて、3ヶ月ほど経った頃、嫁の我慢が限界に達しました。
「ちょっともういい加減どうにかしたいんだけど。」
確かに、大きい鍋だとお湯が沸きません。
ガスコンロかIHヒーターか
このまま寿命いっぱいまで粘ってもしょうがないと思い、コンロを交換することにしました。
そうなると大きな選択肢として、引き続きガスコンロにするか、IHヒーターにするかの２択が出てきます。
しかし、ここは珍しく夫婦で意見が割れることなく、迷うこともなくIHとなりました。
ガスコンロとIHヒーターの比較については以下の記事に詳細を書いています。
要約すると、
【ガスコンロ】
- 料理のレベルが上がる。
- 初期投資が安い。
- コンロ単体では光熱費も安い。
- オール電化メリットを受けられない。
- 火を使うので危ない。
【IHヒーター】
- 火を使わないので安全。
- 掃除が楽。
- オール電化メリットを受けられる。（トータル光熱費を下げられる。）
- コンロ単体だと光熱費高い。
- 初期投資が高い。
他にもIHの場合は太陽光発電と組み合わせることで、理論上光熱費をゼロに近づけることもできます。
我が家は安全という理由だけでIHを選びました。
4歳と0歳（当時は生まれていない）の子供がいますので、極力家の中で火は使いたくないという考えです。
オール電化ではないので光熱費は高くなります。
オール電化を考慮した光熱費の詳細な比較については上の記事をご参照頂きたいのですが、私の試算ではガスコンロ→IHで1.7倍ぐらい光熱費が上がります。
（総光熱費が1.7倍ではなくコンロに掛かる光熱費のみが1.7倍ということです。）
初期投資については、一般的にはガスコンロ：15万円／IH：20万円と言われています。
機種や電源工事の有無によって変わると思いますが、我が家においてリフォームの見積りを取った時はガスコンロ：13万円／IH：26万円でした。（本体＋工事費）
２．IHヒーターの機種選び
IHヒーターを選ぶ際のポイント
ビルトイン型もしくは据置型のIHヒーターは、主に国内大手3社が販売しています。
本体価格は10万円～50万円ですが、これはあくまでメーカー価格であり、リフォーム業者経由やECサイト経由で購入すればかなり安く購入できます。
IHヒーターの機種を選ぶ際の主なポイントは以下3つです。
(1)天板のサイズ
(2)ヒーターの口数・種類・火力
(3)操作性
(1)天板のサイズ
天板のサイズ（幅）は60cmと75cmの2サイズがあります。
キッチンのサイズに決まりますが、詳細な設置可否基準は各社HPに掲載されていますので、購入前にご確認ください。
(2)ヒーターの口数・種類・火力
ヒーターの口数は2口か3口があります。
使い方に応じて選択してください。
ヒーターの種類は3種類あります。
- 通常のIHヒーター
基本的なヒーターです。IH用の鉄orステンレスの鍋が必要です。 - オールメタル
IH用鍋だけでなく、全ての金属製鍋に対応したヒーターです。
主にハイグレード機種に付いています。 - ラジエントヒーター
IHヒーターと原理が異なり、ヒーターそのものが熱くなるタイプです。
金属製以外の土鍋などでも使えます。
火力は強くないため、3口のうちの1口で補助的役割で付いています。
通常のIHヒーターを基本に、いずれか1口～2口がオールメタルもしくはラジエントヒーターという組み合わせが多いです。
火力（パワー）はグレードによって2.0～3.2kW（1口あたり）があります。
国内メーカーでは3.2kWが最大です。
3.2kWでガスコンロの強火以上の火力が得られると言われています。
3口の場合は手前2口が高火力で、奥1口が低火力という組み合わせが多いです。
(3)操作性
操作パネルは主に、天面ガラスがタッチパネルになったガラスタッチ式と、物理的なボタンが付いたプッシュボタン式があります。
ミドルグレード～ハイグレードはガラスタッチ式が多く、スタイリッシュでお手入れも楽なのですが、個人的には操作性は悪いかなと思っています。
タッチの反応が悪かったり、吹きこぼれたお湯がタッチパネルを覆い隠して触れなくなったり。
これに関しては、5章でも詳細に触れています。
三菱電機製は天面のガラスタッチに加え、前面にダイヤル・プッシュボタンが付いているものもありますので、これはおススメかと思います。
おススメ機種
人気機種は以下になります。
- Panasonic：G32シリーズ
ミドルグレード／3口（3.0kW×2口、1.25kWラジエント×1口）／
60cm幅／プッシュボタン式
7万2千円～ - Panasonic：Aシリーズ A7タイプ・A5タイプ
ハイグレード／60cm幅・75cm幅／ガラスタッチ式／
3口（3.2kW×2口、2.0kW×1口）3.2kWのうち1～2口はオールメタル
27万8千円～ - Panasonic：Bシリーズ BNFタイプ
ミドルグレード／60cm幅・75cm幅／ガラスタッチ式／
3口（3.0kW×2口、2.0kW×1口）
11万9千円～37万3千円 - 三菱電機：G321Vシリーズ
ミドルグレード／60cm幅・75cm幅／プッシュボタン式／
3口（3.2kW×2口、1.2kWラジエント×1口）3.2kWのうち1口はオールメタル
12万1千円～32万5千円 - HITACHI：M8Tシリーズ
ミドルグレード／60cm幅・75cm幅／ガラスタッチ式／
3口（3.2kW×2口、1.6kW×1口）
10万5千円～
Panasonic：G33シリーズ／KZ-G32EST
リンク
Panasonic：Aシリーズ／KZ-CA57NS
リンク
Panasonic：Bシリーズ／KZ-BNF36S
リンク
三菱電機：G321Vシリーズ／CS-G321VSR
リンク
HITACHI：M8Tシリーズ／HT-M8STF-S
リンク
今回購入した機種
今回我が家ではPanasonicのKZ-YSF36Sという機種を購入しました。
リンク
現在は廃盤になっており楽天より在庫品を購入しました。
メーカー価格34万円に対し、楽天では13万8千円。
入居前にリフォームの見積りを取った時は本体価格17万8千円でしたので、やはりECサイトは安いですね。
ヒーターは3口（3.2kW×2口＋2.0kW×1口）で、オールメタルもラジエントもない通常IHのみの3口ですが、ミドルグレードでとにかく通常IHの最高火力にこだわる方にはお勧めです。
グリルは2.1kW、操作はガラスタッチ式です。
感想については5章をご参照ください。
当該機種は廃盤ですが、現行ではBシリーズが相当します。
リンク
３．取り替え工事について
安く済ませたかったので、本体は楽天で購入し、工事業者は家仲間コム（リフォーム業者一括見積りサイト）で探しました。
見積りを依頼したところ3～4件の回答があり、金額は大きくは変わりません。
最安で概算5万～7万円が2件あり両社ともお隣茨城県の会社でしたが、なんとなく家族経営している方の会社に詳細見積りをお願いすることにしました。
概算金額は提示されていて他社との比較もできているし、出張費もなく隣県から来てくれているので、とりあえず他社には声を掛けず、概算金額から足がでなければここに決めるつもりでした。
見積りに来た方にもそう伝えました。
家を見てもらったところ詳細見積り額は7万円とのことです。
キッチンに電源が来ていないため配線工事が必要であり、その際壁に穴を開けるかもしれないと言われ、穴開け工事費含めこの金額でした。
当日工事してみて、穴開けが不要であれば値下げしますとのことです。
概算金額の通りなので基本的にOKですが、追加費用の可能性がないかだけ念入りに確認し、発注することとしました。
予定が詰まっていると言われながらも、発注から3週間ぐらいで工事してくれました。
作業員2人で3時間ぐらいの作業でした。
問題の電気配線も壁に穴を開けず床下から通してくれたので、費用的にも建物的にも助かりました。
1万円引かれて最終的に6万円でした。
工事完了後使ってみて、今のところ問題は起きていません。
一括見積りサイトについて
今回我が家は家仲間コムというリフォーム業者一括見積りサイトで業者を探しましが、特にトラブルもなく利用してよかったと思います。
元請け業者を介さないので工事費も安く済みました。
入居前にリフォーム業者から見積りをもらった際は工事費8万6千円だったのに対し、今回は6万円でしたので、2万6千円安く済みました。
ただし、このように一括見積りサイトを通して下請け業者と直接契約する場合は、トラブルに発展する可能性も否定できませんので、以下の点は留意しておいた方がよいと思います。
- 正式に見積りを出してもらう。
- 工事範囲を明確にし、追加料金の可能性をよく確認しておく。
- 工事後のアフターフォローについて確認しておく。
- 口頭や電話だけでなく、メールなどで文章を残しておく。
今回の業者さんは奥様（社長）と旦那さんと息子さんの3人で家族経営されており、旦那さんが見積りに来られ、作業当日は息子さんと馴染の電気屋さんの2人が来られました。
職人さんは家族経営で会社をやれて羨ましいです。
ECサイトからの工事依頼について
楽天・AmazonのようなECサイトから本体を購入した場合は、同じECサイト上の業者へ取り付け工事を依頼する方法もあります。
工事とセットで販売している業者も多く、同じページ上から発注できます。
工事対応エリアが限られていると思いますので、事前にご確認ください。
今回私はこの方法は考えませんでしたので、見積り比較した訳ではありませんが、基本的には安価で工事してくれると思います。
とにかく安くされたい方は、近くのリフォーム業者、一括見積りサイト、ECサイトの業者と比較されるとよいかと思います。
４．電力容量アップも必要
工事完了後IHヒーターを使い始めてみたらブレーカーがボコすか落ちました。
契約を確認したら30Aでしたので、それはさすがに落ちますね。
近く子供が生まれる予定があり、子供が生まれたらエアコンをフル稼働すると嫁に宣言されていたので、2段階上げて50Aにしました。
オール電化ではない普通の戸建ての場合は40Aの家庭が多いですかね？
そこにIHやエコキュート（電気給湯器）が加わって50A～60A必要な家庭も出てくると思います。
うちも子供が落ち着いたら40Aにするか、どうするかな？
５．IHヒーターを使ってみた感想
使ってみてトラブルはありません。
ちゃんと使えています。
やはり火を使わなくなったので安心感は大きいです。
かつては地震発生時の対応としてガスコンロの元栓を閉めることを念頭に置いていましたが、3/16の福島沖地震の時にその必要がなくなったことに気が付きました。
また、油などが飛び散ってもすぐにタオルで拭くので、綺麗な状態が保たれています。
一方、マイナスの感想が2つほどあります。
- 火力が弱い？
- ガラスタッチパネルが不便
火力に関しては、以前のマンションで使っていたガスコンロに比べてお湯が沸く時間がちょっと長い気がします。
ただし、これにはちょっと解せない部分があります。
昔はIHの火力は弱いと言われていましたが、現在ではそのようなことはなく、むしろIHの方が火力が強いと言われています。
嫁も実家でIHを使っていて、お湯が沸くのはかなり早いと言っていました。
そして私が購入した機種についても決して上位機種ではありませんが、火力については3.2kWと国内メーカーの上位機種と同じ出力となっています。
何かIH本体以外に原因があるのではないかと思っていますが、現時点ではよく分かっていません。
機種選定において火力にこだわる場合は、1口あたりの最高出力は3.2kWとなります。
ミドルグレードで比較的に安価で3.2kWのヒーターを備えた機種は以下があります。
- Panasonic：BNFシリーズ
3口（3.2kW×2口、2.0kW×1口）
11万9千円～37万3千円 - HITACHI：M9Tシリーズ
3口（3.2kW×2口、2.0kW×1口）
9万9千円～ - HITACHI：M8Tシリーズ
3口（3.2kW×2口、1.6kW×1口）
10万5千円～
Panasonic：Bシリーズ／KZ-BNF36S
リンク
HITACHI：M9Tシリーズ／HT-M9TF-H
リンク
HITACHI：M8Tシリーズ／HT-M8TF-S
リンク
タッチパネルについては、問題の1つ目は反応の悪さです。
スマホなどのタッチパネルと比べれば反応が悪く、プッシュボタン式と違って押した感覚もないので使いづらいです。
そしてタッチパネルでもう1つ困っているのが吹きこぼれた時です。
まず、上で書いた通りタッチパネルの反応が悪いので、吹きこぼれそうになって直前で回避ということがなかなかできません。
また、ヒーターとタッチパネルが同じガラスでツライチになっているので、吹きこぼれたお湯がタッチパネルを覆い隠し、次の操作ができなくなります。
火力を弱める・止めるのも、加熱を再開するのも、こぼれた熱いお湯を拭きとる必要があります。
吹きこぼれ防止機能はありますが、吹きこぼれた後でないと作動しません。
私としては、プッシュボタン式やダイヤル式であったり、加熱部とタッチパネルがツライチでないものをお勧めしたいです。
国内大手のミドルグレードだと以下の機種があります。
- Panasonic：G33シリーズ
3口（うち2口は3.0kW）／プッシュボタン式
12万6千円～26万8千円 - Panasonic：XJシリーズ
3口（3.0kW）／ダイヤル操作式
12万1千円～29万7千円 - 三菱電機：T321Vシリーズ
3口（うち2口は3.0kW）／ガラスタッチ＋ダイヤル
12万9千円～34万5千円
Panasonic：G33シリーズ／KZ-G33XST
リンク
Panasonic：XJシリーズ／KZ-XJ26DST
リンク
三菱電機：T321Vシリーズ／CS-T321VSR
リンク
ハイグレード～ミドルグレードはガラスタッチ式が多いようですね。
三菱電機製は天面のガラスタッチに加え、前面にダイヤル・プッシュボタンがあるので、吹きこぼれ時の操作には強いです。
６．給湯器も電気にしておけばよかった（後悔）
今回コンロをガスから電気に変えたことで、我が家のガス設備は給湯器のみになりました。
ガス給湯器については入居前に新しいものに交換したのですが、これを電気給湯器（エコキュート）にしてオール電化しておけばよかったと後悔しています。
なぜエコキュートにすべきだったかというと、エコキュートを導入することで電力会社のオール電化用料金単価で電気を使うことができるからです。
オール電化用料金単価について
- 適用条件はエコキュート（電気給湯器）を入れていること。
- 電気料金単価が安い。
適用条件はあくまでエコキュートを入れていることが条件ですので、完全にオール電化である必要はなく、コンロや乾燥機などはガスが残っていてもOKです。
単価がどれだけ安いかは一概には言えないのですが、東京電力の一般家庭向けプランは以下のようになっています。
全く節電ができていない我が家は、春秋で月間300kWh前後、夏冬で月間400～500kWh程度使用します。
とにかくオール電化プランは夜間料金が安いので、エコキュートは夜の間にお湯を沸かし、タンクに溜めて昼間使うようにできています。
上手く使えば20%ほど料金単価を下げられるのではないかと思います。
また、エコキュートは給湯器としての能力そのものが優れています。
ヒートポンプを使って水を温めますので、エネルギー効率が最大350%とも言われています。
一方でエコキュートは、
- ガス給湯器より初期投資が高い。
- 大型の装置を屋外に設置する必要がある。
というデメリットもあります。
デメリットを克服できるのであれば、IHヒーターを入れる際は給湯器もエコキュートに変えて光熱費を安く抑えることが望ましいです。
給湯器がまだまだ使えるのであれば無理に変える必要はないと思いますが、私の場合は入居時にガス給湯器を変えていましたので、その時にエコキュートにしておけばよかったです。
マイホームに関する後悔ごとの第１位です。
リンク
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７．最後に
IHヒーター（および給湯器）については後悔や悩みもありますが、火を使わない安全性を手に入れることができましたので、IHに変えたこと自体は後悔していません。
取り替え費用については、本体はECサイトで13万7千円＋工事は一括見積りサイトから6万円で合計19万7千円でした。
入居前にリフォーム会社から見積りを取った時は26万4千円でしたので、6万円以上安く済ませることができました。
そして、事の発端となったのが入居後間もなくのガスコンロの不調ですが、やはり築18年の中古物件となると多少の不具合は避けられません。
今のところ想定内の不具合ではありますが、入居後の不具合を見越して入居前のリフォームは控えめにやっておくのが賢いのかなとも思っています。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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会社の独身寮と社宅に住んでいた時の話 築40年超の集合住宅【過去の家】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
家系ブロガーとして自分が過去に住んでいた家の話をしてみたいと思います。
以前に長崎の実家と、マイホーム購入前のに住んでいたマンションについて記事を投稿しましたので、過去の家シリーズ第３段ということにします。
今回お話しする家は、今の会社に入ってすぐ大分に配属されてから7年半住んでいた、会社の独身寮と妻帯者用社宅についてです。
今の家から数えて2つ前と3つ前の家になります。
１．独身寮時代（通称：独房）
２．社宅時代（水回りはきれい）
３．最後に
１．独身寮時代（通称：独房）
大学を卒業して今の会社に入ったのはちょうど10年前です。
本社は東京ですが、入社前から全国転勤については告げられており、例に漏れず新入社員研修終了後すぐに大分県の事業所に配属となりました。
社会人1年目で結婚はしていませんので、独身者は独身寮に入ります。
入寮は必須ではないのですが、勝手にアパートを借りて住む分には家賃補助は出ません。
男子寮なので、女性社員は借上げアパートに住めます。
『寮』と聞いて、設備の整った綺麗な建物をイメージすることもあれば、古いボロボロの建物をイメージすることもありますが、私の会社の寮は完全に後者でした。
5階建ての寮は当時で築40年を超えており、耐震補強こそされているものの外観も内装もイメージ通りの築40年です。
部屋は50部屋ぐらいあったと思いますが、各部屋の広さは6帖です。
室内の設備は・・・
備え付けのエアコンとベッドだけです。
扉のない収納スペースもあります。
そして、トイレ、風呂、洗面台、キッチン、洗濯機、ありません！
トイレ、洗面台、洗濯機は各階で共同、風呂は寮全体で共同、キッチンはなく代わりに食堂があります。
社員の間では通称『独房』と呼ばれていましたが、私個人的には「トイレが無いんだから独房未満だろう」と思っていました。
トイレに行くにも手を洗ったり歯を磨くのにもプライベート空間の外に出なければなりません。
当然会社の人間が住んでいるので、真夜中も休日もすれ違えば挨拶しなければなりません。
洗濯機は各階に2つずつ。
干すところが無いので、乾燥機も2つずつ付いています。
その2セットを各階10人ぐらいで取り合うのですから、洗濯・乾燥が終わったらすぐに取り出さねばなりません。
うっかり放置していると勝手に取り出されて、床に捨てられていることもあります。
もっと最悪なのは風呂です。
古い銭湯といった感じで、大きな浴槽が1つと体を洗うシャワー水栓が10箇所ぐらい。
うちの会社の現場は三交代勤務なので、そっちに合わせて16時ぐらいにお湯が溜められます。
一方スタッフは定時上がりでも18時帰宅、多いのは20時代ぐらい、遅い時はいくらでも遅いです。
帰宅して風呂に入ろうと思っても、冷めてる、お湯が少ない、汚れが浮いてる、です。
自分で溜めなおしてもよいのですが、面倒くさいのでまずやりません。
なので、浴槽に入ることは滅多になく、真冬でもコンクリートの浴室でシャワーだけで済ませていました。
食堂は3日前までに予約すれば朝食と夕食が食べられます。
これはこれで色々と酷いのですが、悪口が止まらなくなるのでこの話は辞めておきます。
次に立地ですが、これまた酷いです。
田舎の割に会社から車で20分も離れています。
そして小高い山の上に建っているので、周囲に何もありません。
今でこそ住宅地になりましたが、昔は本当に森の孤城だったとか。
交通機関については、最寄り駅という概念はなく、最寄りのバス停も徒歩30分近くかかります。
最寄のコンビニ・スーパー・飲食店も徒歩30分です。
しかも四方を坂道に囲まれているので自転車でもきついです。
唯一自転車圏内だったファミリーマートは私が入社して数ヶ月後に潰れました。
なので、徒歩で用事を済ませることがなく、敷地の外にでる時はほぼ車です。
建物も最悪、立地も最悪、そして会社の寮なので住人との関係も面倒くさい。
早く出たいと思いながら結婚までの3年間を何とか耐えました。
そうは言いつつ、当時はまだ若かったので淡々と生活できていましたが、もう一度住めと言われると無理ですね。
たぶん会社辞めます。
それにもうどんな身分になっても、この独身寮には住むことはできません。
私が寮を出て（結婚して）3年後ぐらいに新しい寮に建て替わりましたので。
トイレ、シャワー、洗面台、洗濯機、全て個室になりました。
後輩たちのことは意外と羨ましくありません。
そして取り壊された古い寮に対して、微塵も名残惜しさはありません。
２．社宅時代（水回りはきれい）
会社に入り独身寮に住んで3年経ったところで今の嫁と結婚しました。
嫁とは学生時代から付き合っており、遠距離恋愛の末でした。
結婚すると独身寮から妻帯者用の社宅に移ることになります。
社宅に住むのも必須ではないので一般のアパートに住んでもよいのですが、家賃補助は出ません。
社宅は独身寮と同じ敷地内にあり、こちらは4棟建っています。
5階建てで1棟30世帯×4棟です。
寮と同じ時期に建てられたので、こちらも当時で築40年超です。
見た目もそのまま40年超ですので、夜見ると幽霊団地みたいです。
独身寮と隣同士ですので、引っ越しは自力で行います。
元々独身ですので荷物も少なく、リアカーを何往復かさせれば済みます。
間取りは3DKで、70m2ぐらいだったと思います。
普通の集合住宅と同じですので、トイレや風呂なども個別に付いています。
社宅に引っ越してしばらくはとにかく感動の毎日でした。
トイレも風呂もプライベート空間から出る必要がなく、水道やキッチンや洗濯機も個人で占有でき、おまけに部屋は広い。
一般のマンションでは当たりまえのことですが、独身寮に3年住んだおかげでそのありがたさを感じました。
そして、築40年だけあって内装もそれ相応ですが、幸いだったのが水回りがリフォームされていたことです。
キッチンのシンクとフローリング、トイレ、風呂が数年前に交換されたばかりでした。
そのおかげで、古さによる不快感がさほどありませんでした。
水回りの重要さはこのとき強く実感しました。
なので中古住宅を購入される方は、水回りのリフォームは多少お金をかけていいのではないかと思います。
ただ、やはり室内の柱やふすまはボロボロでした。
そして一般の賃貸住宅ではないので、入居者が変わってもハウスクリーニングなどありません。
入居前に室内の確認を行った時は、Gが2匹ほど死んでいました。
結婚して嫁が千葉から引越してくる前に、1人できれいにしました。
嫁は生まれて初めて実家以外に住むので、自分の事を「ドナドナ」と言っていました。
地方生活もさることながら、『社宅に住む』ということに強い抵抗があったようです。
まあ、気持ちは分かります。
住んでみて社宅内の住人との関係は意外とあっさりしていたのですが、今度は『近くに友人がいない』ということで悩んでいました。
1日誰とも喋らないので辛いと。
同僚に聞いても転勤組は同じような悩みを抱えていました。
ヨガのサークルなどにも行かせましたが、周りの参加者は友達が欲しい訳ではないので、簡単に打ち解ける訳でもないようです。
転機となったのは社宅に住んで2年後に長男が生まれた時。
何かあった時に助けてくれる仲間が必要だと思い、同世代の同僚の家族と交流を持たせ、ママ友ができました。
日中はママ友同士で遊びに行ったりもしていたようです。
今は皆転勤したり転職したりでバラバラの街に住んでいますが、当時のママ友とは今でも連絡を取り合っているようです。
社宅に住んで4年半、独身寮時代も合わせて大分生活が7年半過ぎたところで私も東京への転勤がありました。
こちらでは借上げ社宅として千葉県内のマンションに住むこととなりました。
大分の社宅を離れる時は、ちょっと名残惜しさもあったかなと思います。
３．最後に
大分の社宅から千葉のマンションに移ってからは『立地』に恵まれた生活を経験することとなり、またその2年後には今のマイホームに引っ越し『広さ』や『家の自由度』を手に入れることができました。
それと比べれば上で書いた独身寮や社宅はかなり不便な家です。
しかし『住居』を考える上で、色々な街に住み色々なタイプの家に住むことは非常に面白いことだなと思います。
今後の会社人生でまた大分に配属になり、同じ社宅に住むことがあるかもしれません。
ただし、今度は単身赴任で私1人で住むことになると思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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中古戸建てをメインに『家探し』の記事を書いています。
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売れたはずの物件がまた売られていた？Twitterからの情報で発覚【買取再販】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
先日、＜見学に至らなかった物件 その３ いい物件はすぐ売れてしまう＞という記事を投稿しましたが、記事に関してTwitterからコメントを頂き面白い情報を得ることができました。
先に売れたと聞かされていた物件が再度売りに出されていたのです。
買取再販という販売方法です。
その経緯と再販後の物件についてお話しいたします。
１．売れたはずの物件とTwitterからの情報
■当該物件について
■ブログ読者さんからTwitterでコメントを頂く
２．買取再販とは
３．売れたはずの物件がどうなったか
■今はどのように売られているか
■買取再販物件としてどうか
４．最後に
１．売れたはずの物件とTwitterからの情報
当該物件について
その物件は以下の記事において1件目に紹介している物件です。
駅から徒歩6分の好立地で間取りは4LDK、建物面積99m2、隣は味噌屋さん。
築9年の築浅物件で、写真で見る限り状態も良さそうでした。
※元記事では築年数11～12年と書いていましたが、記憶違いでした。
価格は3000万円台前半で、素人感覚では相場より100万～200万円ほど安く、不自然な安さではなく素直に割安と思える物件でした。
とにかく、何かが飛びぬけて優れている訳ではなく、立地・広さ・間取り・築年数・状態・価格の全てがちょうどよく、優良物件と思える物件でした。
是非見学をと思い不動産サイトから申し込んだのですが、「売れてしまいました。」との返答があり見学に至りませんでした。
この物件を見て「やはりいい物件はすぐ売れてしまうのだな。」と勉強になりました。
ブログ読者さんからTwitterでコメントを頂く
見学に至らなかった物件として先日の記事で紹介したところ、ある読者さんからTwitter上でコメントを頂きました。
この方は最近まで千葉県内で中古戸建てを探されていたということで私と似た経緯をお持ちで、記事についても「似たような経験をした。」ということを教えてくださいました。
家を購入した場所も比較的近い事から、家探しについてTwitter上で意見交換をしていました。
その中で、記事の物件について以下のような情報を頂きました。
「！？」と思い、SUUMOで検索してみたところ、見覚えのある物件が今も掲載されているのです。
情報を頂いた通り、私が「売れた」と聞かされていた物件は実は業者が買い取っており、リフォームされて再販されているようです。
２．買取再販とは
Twitterのコメントにあった「買取再販」というのは中古住宅の販売形態の1つです。
中古物件を住人から買取り、リフォームを施して再度中古物件として売り出します。
再販売価格には物件本体価格＋リフォーム費用＋再販業者の利益が載っています。
主に業者さんがやっていると思いますが、一般の人でもやっている人はいるんですかね？
私も家探しをしている段階で「買取再販」という言葉は知っていたのですが、あまり意識していませんでした。
イメージとしては、築年数の古い物件を格安で買取り、今風にリノベーションして新築より安く販売するものだと思っていました。
いわゆる『古民家再生』のようなものです。
中古志向の人でも、自分のさじ加減でリフォームしたいという人には向かないかもしれませんが、自分でリフォームするのは面倒くさいor自信が無いけど綺麗な家に安く住みたいという人にはおススメかと思います。
３．売れたはずの物件は再販でどうなったか
今はどのように売られているか
さて、売れたと聞かされていた物件が買取再販でどのように売られているかというと、不動産サイトでは『リフォーム済』と表記されて3000万円台後半の売値なっています。
私が見た時は3000万円台前半でしたが、そこから500万円アップしています。
当時の価格であれば、私が家探し中に閲覧した物件の中で有数の優良物件だと思えましたが、今の価格であれば全く魅力を感じません。
完全に割高物件です。
しかも情報提供者さん曰く、昨年末に見た時は更に100万円高かったとのことですので、当初は少なくとも600万円アップで売りに出されていたということになります。
時系列に整理してみます。
私がこの物件を見つけ「売れた」と言われたのは2021年3月頃。
売り値は3000万円台前半でした。
私はその翌月に家が決まり7月から住み始めましたが、この物件もどんなにリフォーム期間を長く見ても、私の入居から2ヶ月以内ぐらいで再販できる状態になったのではないかと推測されます。
即ち、2021年9月頃には再販されていたと思われます。
再販価格は3000万円台後半で、元の価格より少なくとも600万円はアップしています。
そして、2021年末に情報提供者さんの目にも止まり、2022年3月現在も値下げして売り出し中です。
6ヶ月近く売れ残っており、その間で少なくとも100万円は値下げされています。
『リフォーム済』という表示にも違和感があります。
1年前に私が見た時はリフォーム前でしたが、築年数も9年と浅く、状態も十分綺麗でした。
私なら恐らくリフォーム無しで住みます。
私以外でも中古志向の人がこの物件を見て「状態が悪いからやめとこう」とはならないと思います。
そして、今の掲載写真を見てもトイレ・洗面台・畳ぐらいしか変えていないのではないかと思います。
例えばアクセントクロスを入れるなどして、デザインを変えている訳でもなさそうです。
元々綺麗な家をリフォームしたところで付加価値の上がり代は小さいので、高値で売ろうとしても無理があるような気がします。
買取再販物件としてどうか
結局この物件は買取再販で良いセカンドライフを歩もうとしているのでしょうか。
買取再販が商売として成り立つためには、需要に対して相場より安く物件を提供できる必要があると思います。
例えば、あるエリア・ある広さで状態の良い戸建てを3000万円で欲しいという需要があるとします。
それを新築で購入しようとすると3500万円、築10年ぐらいのリフォーム不要中古物件ならちょうど3000万円が相場だとします。
ここに、築年数の古い中古を2000万円で買取りリフォームを施して、リフォーム費用と利益を載せて2800万円で売ることができれば、相場より安いので商売に成り立つ訳です。
しかし上記の物件をこの例に当てはめると、リフォームが要らない3000万円の物件を買取り、代わり映えしないリフォームを施し、3500万円で売っているようなものです。
だったら新築で買うし、そもそもリフォーム前の3000万円で買いたかったとなりますよね。
素人目には「買取再販の失敗例じゃないの？」と思ってしまいます。
ただ、専門の業者が行っているのであればそんな簡単なミスをするとも思えませんし、目利きをした上で更に値下げ交渉をやっているでしょうから、素人には分からない何かがあるのかもしれません。
割高を承知で売り出しておいて、ちょっとずつ値下げしながら、いつか誰かが高値で買ってくれればいいということでしょうか？
Twitterでコメントをくださった方のご意見を元に考察してみました。
※あくまで素人の考察です。
ちなみに元記事では、この物件について「優良物件ゆえにすぐ売れてしまった」と書いていましたが、業者が買っていくレベルということで優良物件には間違いなかったのかと思っています。
４．最後に
今回の話は、Twitter上でコメントを頂いたことに始まり、とても面白い勉強をさせてもらうことになりました。
- 中古市場には紆余曲折を経て割高となっている物件もあるので、相場観を身に着けることは大事。
- 安く綺麗な家を手に入れる上で買取再販と言う選択肢もある。
- ただし、築年数の浅い物件では買取再販はお勧めできないかもしれない。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
TwitterのS様、この度は大変興味深い情報をありがとうございました。
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自治会の総会に出席してきた話 自治会には加入すべきか【マイホーム生活】
こんにちは、やんともです。
中古戸建てを購入しマイホーム生活を始めました。
先日、この家に引っ越して初めて自治会の総会に参加してきました。
私が住んでいる地区の自治会についてと、自治会には加入すべきかどうかについての私の考えをお話しします。
１．私が住んでいる地区の自治会
■自治会の概要
■役員の仕事
■自治会の簡素化
２．総会への出席
■総会の場所と事前の監査
■総会当日
３．自治会には加入すべきか
■持ち家に住んだら近所付き合いは大事
■ご近所付き合いのために自治会への加入は必要か
４．最後に
１．私が住んでいる地区の自治会
自治会の概要
私が住んでいる地区には自治会があります。
うちも含めて15世帯で構成されています。
15世帯の全てが、18年前に建てられた同じ建売り分譲地の家です。
うち12世帯は18年前の新築時から住んでいて、我が家を含め3世帯は途中から住んでいます。
3世帯のうち1世帯は賃貸です。
（家賃がいくらか聞いてみたいですが、さすがに聞けない。）
比較的高齢の世帯が多く、恐らくリタイアしている世帯も数件あります。
子供がいる世帯はうち含め3世帯ですが、我が家が一番若い世帯です。
うちの自治会の主な活動は以下です。
- ゴミ捨て場当番：1週間交代の持ち回り
- 回覧板の回覧
- 防災自治会（大災害時の安否確認など）
- 総会：1年に1回
- 役員：1年交代の持ち回り
会長の仕事を除けば、ほとんど活動はありません。
ゴミ捨て場当番の仕事は、未回収ゴミの確認、掃除、回収が休みの日の札かけです。
全世帯で1週間交代なので、15週に1回まわってきます。
防災自治会は市から委託される形で自治会を組んおり、本当は防災訓練などを実施することが好ましいのですが、そこまでやれていないです。
震度6以上の地震の際は安否確認をすることになっています。
防災用品を買うと市から年数万円の補助金が出ます。
総会と役員については後述します。
活動は以前はもっと多かったようですが、今の会長さんがかなり簡素化してくれたようです。
ここも後述します。
年会費は廃止されており、入会金2000円だけ納めます。
自治会への加入は任意ですが、地区内の全世帯が加入していますし、私も加入しました。
役員の仕事
自治会の役員として会長×1世帯、副会長×2世帯があります。
15世帯を3世帯ずつ5グループに分け、グループ単位で1年交代で役員を回します。
即ち5年に1回役員を行います。
各年どの世帯が会長をやるかは役員3世帯で話し合いです。
実は今年度は私のグループが役員でした。
お隣さんが会長で、もう1世帯が副会長で、私も途中参加ながら一応副会長をやりました。
副会長の仕事は基本的に総会前の会計監査だけです。
会長の仕事は、
などです。
仕事は多い訳ではないですが、補助金の申請など時期が決まった仕事もあるのでそこだけは気を張っていなければいけないです。
今年度の会長さん（うちのお隣さん）はとにかくしっかりした人でした。
恐らく40代中盤で体育会系なのかハキハキした人で、自治会内では比較的若い方ながら色々と改革（簡素化）を進めてくれました。（詳細は後述いたします。）
しかもよくよく聞くと自ら手を挙げて2年連続で会長をやっていたようです。
強い改革意欲をお持ちだったんだと思います。
私はたまたま引っ越してきた年度に副会長になり、ほぼ何もせずに年度が終わり、次回の役員は5年後です。
高確率で私が会長をやることになるだろうと思います。
自治会の簡素化
上でも書いた通り、今年度の会長さんは2年かけて色々と自治会の改革（簡素化）を進めてくれました。
私は改革後に入居したため、改革前が実際にどうだったかは分かりませんが、話を聞く限り以下の改革がなされたそうです。
- 連合町会（市内の自治会の集まり）からの脱退
⇒年数回の会合への出席が無くなる - 市の防災自治会への参加
⇒市から補助金が貰える - 年会費の廃止と運営費の圧縮
⇒各世帯の負担軽減 - 運営費口座の作り変え
⇒名義を自治会名とすることで毎年の名義変更（会長名）が不要となる - 回覧板の電子化の立案
⇒会員・会長共に負担軽減、回覧速度UP ⇒立案するも否決される
私個人の意見としては、昔のような内容の濃い自治会活動には消極的です。
もちろん必要最低限の助け合いはあった方がいいと思います。
しかし、やり過ぎるとメンバーへの負担となることもあり、無駄も発生しやすいです。
その考え方からすると上の改革は大変ありがたく、私にとってちょうどいい理想の自治会の在り方かと思います。
仮に簡素化されていなくても自治会には加入するつもりでしたが、会長さんから説明を受けて、尚更安心して加入できました。
改革項目の一番下の「回覧板の電子化」だけは総会前に立案されたことであり、唯一私もその是非の判断に関わりました。
LINEグループや専用のアプリを使って電子版の書類を配信するということですが、このような改革は私としても大いに賛成であり絶対に進めて欲しいと思いました。
しかし、自治会には高齢の世帯も多く反対意見もあり、致命的だったのは最初に電子版の配布役となる来年度の会長さんがLINEすらやっていなかったことで、総会で多数決を取るまでもなく否決されました。
会長さんに「私は賛成だったのですが、残念ですね。」と伝えると、「5年後会長される時は是非リトライを！」と言われました。
是非そうしたいのですが、“高齢化社会”がネックであり時間が解決するとも思えないですね。
２．総会への出席
総会の場所と事前の監査
総会は毎年3月に行われます。
1ヶ月ほど前に案内をもらいました。
場所はどうするんだろうと思っていたら、道路の上で立ち話形式でやるようです。
道路と言っても自治会内の世帯だけで使う私道がありますので、自治会外の人へ迷惑を掛けることはありません。
私は一応副会長だったので、事前に会計監査を行いました。
運営費の残高を確認しましたがかなり少額で、数万円しかありませんでした。
活動を縮小した上に市からの補助金でほぼ賄えるので、少額でも回していけるようです。
総会当日
出席は任意ですが15世帯中12世帯が出席でした。
まず始めに新入りである私が挨拶。
引っ越し時に全世帯へ挨拶回りしていたので精神的に楽でした。
あとは会計報告と、新しく始まった防災自治会についての説明。
回覧板の電子化については会長から改めて説明がありましたが、次期会長が「紙で据え置きで」と言ったので多数決にも至らずでした。
30分程度の簡単な総会でした。
各世帯個別に挨拶したことはありますが、自治会として集まる姿を見たのは今回が初めてです。
ギスギスした雰囲気もなく、妙にフレンドリーな訳でもなく、特にアウェイ感も感じずちょうどいい自治会だなと思いました。
３．自治会には加入すべきか
最近は自治会に消極的だったり、義務感で加入はするものの苦手だったりする人も多いと思います。
私自身もそうです。
では、それでも自治会には入るべきか、私の考えをお話しします。
持ち家に住んだら近所付き合いは大事
まず前置きの話になりますが、持ち家に住むのであればご近所さんと良好な関係を築いておくことは非常に大事です。
もちろん賃貸であっても大事ですが、賃貸であればご近所トラブルで住み辛くなっても容易に住み替えができます。
持ち家はそう簡単にはいきません。
持ち家否定論は色々ありますが、突き詰めれば「不本意な住み替えを余儀なくされる」に対するリスクが大きいということだと思っています。
そして「住み替えを余儀なくされる」の原因として、ご近所トラブルもよくあるようです。
もし持ち家から住み替えようとする場合どうなるか。
住宅ローンを精算するためにローン残高と同等以上の額で家を売却するか、住宅ローンの返済額と同等以上の家賃で貸し出さなければいけません。
買い手・借り手がすぐに見つかればいいですが、簡単にはいかないようです。
なので、まずは家探しの段階でご近所トラブルのリスクがある物件を避けるが必要です。
中古住宅であれば、見学の際にご近所との関係についても質問しておくことをお勧めします。
そして、住み始めた後も揉め事が起きないように、適度に良好な関係を築くことも重要です。
ご近所付き合いのために自治会への加入は必要か
上で述べた通り持ち家の場合はご近所さんとの関係は重要ですので、個人の意見としては自治会にはなるべく入った方がいいと思います。
ただし、自治会などが苦手な人にとっては無理に加入するのもストレスかもしれませんので、以下のポイントで入るか入らないかを考えるとよいと思います。
- 活動内容、会費、役員の仕事内容的に参加することに大きなストレスがないか。
- 自分以外で不参加世帯がいるか。
- 自治会活動以外でご近所さんと利害関係があったり、ご近所さんが絡むコミュニティに入っていないか。
（例えば、自分の家の接道がご近所さんの私有地だったり、子供同士が同じ学校で保護者の集まりがあったり） - 引っ越し時のあいさつ回りで自治会メンバーの様子を見て、参加した方が面倒くさそうか、参加しない方が面倒くさそうか。
中古住宅であれば見学の際や契約の際などに売主さんに聞いてみてもよいかと思います。
心を無にしてご近所と関りを断っている人や、子供が大きくなったことを機に脱退する人もよく聞きますね。
ちなみに私が以前会社の社宅に住んでいた頃、社宅の代表者が地域の自治会にも出席していましたが、なかなかの地獄だったようです。
・集会が月に1回ある。
・毎回議題もないのに数時間の談笑＆飲食。
・酒とおつまみは会費から支払い。
・高齢の会長が幅を利かせる。
こんな自治会だったら、距離を取るかなと思います。
４．最後に
私と同じで自治会にはノリノリでない人も結構いらっしゃるのではないかと思います。
私も近所付き合いのために義務感で加入しましたが、メンバー的にも活動内容的にもいい自治会でしたので取り敢えず問題なくやっていけそうです。
これから持ち家に引っ越される方は、無理のない範囲で、でもできるだけ自治会には加入しておいた方がいいと思います。
逆に2～3年後にはやる気を出して会長になって、ガンガン改革を進めてもいいかもしれません。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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